La morosità, in tempi di crisi economica, è diventata un vero cancro per i proprietari immobiliari stretti tra un’imposizione fiscale in rapidissima impennata, gli immobili vuoti perchè i prezzi di mercato sono crollati e non si trova un inquilino disposto a pagare un prezzo decente, e appunto la morosità che subisce chi ha ancora un inquilino ma, in moltissimi casi, si tratta di un inquilino che non riesce a pagare il canone.
Cosa può dunque fare un proprietario di immobili da dare in affitto nelle, purtroppo frequenti, suddette condizioni?
Chi ha l’immobile libero rischia, affittandolo, di affrontare il problema della morosità, e chi lo in affitto deve valutare il da farsi con un inquilino che non riesce a pagare il canone, se non si son prese a suo tempo misure adeguate per evitare la morosità, ed in ogni caso rischia, una volta liberato l’immobile con lo sfratto, di trovarsi nella posizione del primo proprietario, ossia con un immobile vuoto, e allora cosa fare?? un contratto più basso per mantenere l’immobile a reddito col rischio di mantenere questa situazione per 8 anni (in caso di locazione abitativa ) o addirittura 12 (in caso di locazione commerciale)??
Analizziamo la situazione e valutiamo come evitare la morosità, tenendo a reddito l’immobile (per non pagarci a vuoto delle tasse insostenibili che ci costringano a svenderlo) e ottenendo allo stesso tempo il massimo profitto.
Impossibile credete? No, assolutamente… difficile forse (ma soltanto per chi non conosce il settore della contrattualistica e della conseguente fiscalità immobiliare a fondo), ma assolutamente fattibile se solo si guarda un po’ oltre il contratto di affitto.
Vediamo come:
Tutti i problemi che abbiamo visto sono indubbiamente legati alla crisi economica che viviamo, certo, ma l’apparente impossibilità di trovare delle valide strategie e soluzioni sono dovute unicamente alla assoluta rigidità del contratto di affitto nel nostro ordinamento (oltre allo spaventoso carico fiscale che questo contratto comporta, con pochissime eccezioni).
Certo tenersi l’inquilino a un prezzo più basso in questo momento di crisi potrebbe essere utile ed opportuno anche per il proprietario, se solo non fosse costretto (con un nuovo contratto) a vincolarsi per un tempo molto, troppo lungo (8-12 o 18 anni come detto) e non vedesse quel canone ricevuto completamente eroso dal fisco tra Irpef (o Cedolare Secca), Tassa di registro e Imu.
Se invece quel proprietario potesse proporre al proprio inquilino, che non arriva più a fine mese (oppure anche il proprietario di un immobile libero potesse proporre sul mercato), un canone più basso e favorevole, ma per un periodo di tempo ridotto (sperando che questa crisi finisca prezzo e con essa il mercato riprenda i suoi valori) ottenendo in cambio da quel conduttore determinate garanzie contrattuali contro la morosità (azzerando in tal modo le probabilità di future morosità relativamente al contratto nuovo posto in essere) quel proprietario avrebbe risolto gran parte dei suoi problemi (risolvendone anche al conduttore peraltro, in attesa di una rapida fine di questa benedetta crisi economica), rimanendogli l’ultimo problema relativamente al peso fiscale, ma se il nuovo contratto oltre ad essere più breve avesse anche un peso fiscale più ridotto (in termini di Irpef o cedolare ma in alcuni casi anche di Imu) quel proprietario manterrebbe inalterato il proprio reddito effettivo originario e avrebbe adottato la perfetta strategia che in tempo di crisi economica gli permetta di mantenere il proprio inquilino (e quindi il reddito, peraltro effettivo grazie alla riduzione fiscale), di garantirsi contemporaneamente dai rischi di morosità (per i moltissimi che non lo hanno fatto in passato e che adesso ne stanno pagando l’enorme prezzo) e di concludere un contratto per un tempo più breve del comune affitto per poter ritornare ad un canone elevato (ma alla portata del mercato e quindi dell’inquilino, ma con le dovute garanzie dalla morosità stavolta, e con tanto di risparmio fiscale che aumenti ancora di più il reddito effettivo) quanto prima, senza rimanere bloccato per circa 10 anni!!
Soluzioni contrattuali alternative per raggiungere gli scopi indicati ne esistono molteplici, a seconda delle situazioni concrete, ne indicheremo una (tra l’altro delle più semplici e conosciute) a titolo di esempio.
Se ci trovassimo, per ipotesi, di fronte ad un caso di affitto per uso abitativo, di un immobile non di pregio, potrebbe valutarsi come estremamente interessante il contratto di affitto a canone concordato, si tenga presente che questo tipo di contratto è consentito dal Legislatore solo nelle città qualificate “ad alta tensione abitativa” ossia in gran parte dei casi città medio grandi, e si tenga presente altresì che il livello dell’affitto di questi canoni è frutto di negoziazioni a livello locale tra associazioni di proprietari e di inquilini, canone di affitto che com’è ovvio dipende quindi molto dai rapporti di forza tra tali associazioni. Se nel nostro caso concreto ci trovassimo di fronte ad un immobile localizzato in uno di questi comuni, ed in una zona dove, a causa dell’abbassamento dei valori di mercato dei canoni, il canone di affitto concordato tra le predette associazioni fosse sostanzialmente allo stesso livello di quello a canone libero (cosa che sta avvenendo sempre più spesso negli ultimi tempi, in special modo in quei centri urbani in cui le associazioni dei proprietari hanno un maggior peso specifico), il proprietario immobiliare potrebbe sfruttare un contratto di questo tipo ottenendo i seguenti vantaggi:
- un contratto di affitto dalla durata più breve (si tratta infatti di contratti 3+2 a fronte del classico 4+4 della comune locazione abitativa), da poter essere ridiscusso appena passata la bufera
- il vantaggio fiscale in termini sia di Cedolare Secca (è proprio di questi giorni, col Dl 102/2013, l’abbassamento della tassa piatta per questo tipo di contratti al 15%, per approfondimenti sulla cedolare al 15% si legga QUI) o di Irpef (ricordiamo che l’Irpef, per quei pochi a cui conviene scegliere questo tipo i imposizione, su questi contratti si applica sul 70% del canone di affitto anzichè sul 95% come avviene per gli altri contratti di locazione), che anche in termini di Imu, infatti molti comuni virtuosi hanno previsto sconti in termini di Imu a chi conclude questo tipo di contratti e possiamo presumere che come avveniva con L’Ici (che andava interamente ai comuni) essendo ritornata l’intera attribuzione dell’imposta ai comuni (al contrario del 2012 in cui lo 0,38% dell’Imu andava comunque allo stato impedendo ai comuni virtuosi ogni margine di manovra), molti comuni torneranno ad azzerare l’Imu alle abitazioni in affitto a canone concordato!!
- sia che si tratti di ridiscutere un vecchio contratto (in cui il conduttore non riesce a pagare più certe cifre) sia che si tratti di un contratto nuovo, si potrebbe imporre al conduttore (in cambio di un prezzo più favorevole) garanzie contrattuali che azzerino i futuri rischi di morosità (garanzie che consigliamo di prendere, sempre di fronte ad ogni contratto immobiliare di durata, per saperne di più sulle forme di garanzia leggi “Fideiussione contrattuale, bancaria e assicurativa nell’affitto, i costi”).
Come visto nella situazione specifica (si deve trattare di una locazione abitativa, di un immobile non di pregio, in un comune ad alta densità abitativa ed in cui le associazioni di proprietari abbiano negoziato degli adeguati livelli di canone), il proprietario in questione avrebbe in un colpo solo trovato la strategia vincente, per evitare la morosità e mantenere anche a un buon “reddito effettivo” il proprio immobile per un tempo non troppo lungo da inficiargli vantaggi a fine crisi, strategia che probabilmente quel proprietario nemmeno immaginava potesse esistere, e per tutti gli altri proprietari ( di immobili di pregio, non ad uso abitativo, od in comuni dove non sono previsti quei contratti, ecc) che fare? c’è soluzione?
Come detto sopra i contratti e le relative soluzioni possibili sono molti (e spesso anche più vantaggiosi di quello descritto che rimane pur sempre una locazione, ed in quanto tale mai troppo vantaggiosa si legga al riguardo anche l’articolo a questo link “Come risparmiare imu e irpef”) e coprono la stragrande maggioranza dei casi possibili, consentendo a quasi tutti i proprietari immobiliari di adottare come detto una STRATEGIA CHE CONSENTA DI EVITARE LA MOROSITA’ E MANTENERE UN ADEGUATO REDDITO EFFETTIVO, anche in tempi di crisi economica!!!
Quindi se cercate la miglior strategia per il vostro reddito immobiliare, rivolgetevi a noi per una consulenza – tenendo presente che in sede di consulenza studiamo i singoli casi concreti e tutte le possibili soluzioni alternative, dalla più conveniente fiscalmente, a quella con la durata migliore, a quella con le maggiori garanzie di evitare la morosità, a quelle più semplici da adottare e Vi consigliamo quella che riteniamo possa offrirvi il miglior beneficio complessivo (possibilmente tutti questi risultati contemporaneamente) nel Vostro caso concreto, fermo restando che di fronte a tutte le soluzioni differenti prospettate potrete sempre sceglierne una diversa, volendo, magari, puntare più su un aspetto che sull’altro (qualche proprietario preferisce puntare maggiormente sul risparmio fiscale, altri preferiscono soluzioni con minor durata o più semplici od economiche, resta una scelta soggettiva che soltanto avendo di fronte tutte le possibili scelte alternative, con i relativi pro e contro, che normalmente il proprietario ignora, può essere veramente ottimale).
Prendendo contatti con lo studio saranno spiegate tutte le possibilità di avere una consulenza (tra le quali una consulenza di persona o in videoconferenza, una consulenza scritta che analizzi il singolo caso concreto, una relazione scritta con le varie soluzioni in astratto) ed i relativi costi, periodicamente teniamo anche delle conferenze in cui si spiegano le varie soluzioni possibili a proprietari immobiliari potenzialmente interessati.
Chi volesse saperne di più sulla storia dello Studio può visitare questo link
E’ possibile chiedere un Preventivo Gratuito, inviando una E-Mail all’indirizzo avvocato.dambrosio@fastwebnet.it. Se è per una consulenza contrattuale relativa al risparmio fiscale la mail avente ad oggetto “richiesta preventivo” è opportuno contenga, gli estremi del proprietario (specificare se persona fisica o società), quelli dell’immobile (rendita e categoria catastale), il tipo di destinazione che si adatta all’immobile (abitativa, studio o negozio), lo stato attuale dell’immobile (libero o locato) e una succinta descrizione della questione.
Sarete ricontattati e vi indicheremo, quantificandolo nel dettaglio, il possibile risparmio fiscale (lo studio non effettua consulenze se non vi è concreta possibilità di ottenere benefici per il proprietario), i tempi e costi del vostro sfratto (offriamo anche la possibilità di sfrattare gratuitamente ai clienti che si affideranno allo studio per la stesura del nuovo contratto e la ricollocazione dell’immobile liberato) o la risposta a qualunque altra questione avrete posto.
Per l’assistenza e la stipula di contratti siamo domiciliati anche a Milano, Roma e Brescia
La sede principale dello Studio Legale è in Napoli alla Via Guantai Nuovi 16
Tel. +39 081 4206164 – Fax +39 081 0105891 Mobile +39 340 5009682
Le altre sedi:
Milano
– Via P. Litta 7 Tel. +39 02 87198398 Fax +39 02 87163558
Brescia
– Via Aldo Moro, 13 (Palazzo Mercurio) Tel. +39 030 7777136
E-mail:
avvocato.dambrosio@fastwebnet.it studioassociatoborselli@gmail.com
posta certificata studioborselli@pec.it
Se vuoi saperne di più sul risparmio di IMU ed IRPEF sui tuoi immobili abitativi leggi l’interessante articolo cliccando questo link
