La materia dei contratti di locazione non registrati (o registrati per un importo minore) è strettamente connessa a quella del risparmio fiscale.
Si cerca di ottenerlo violando le leggi (mentre si potrebbe ottenere il medesimo risparmio sfruttando le norme vigenti a proprio favore), a volte senza la necessaria competenza e quindi senza nemmeno le opportune tutele. Prescindiamo comunque in questa sede dalle precauzioni (sempre molto opportune) che potrebbe prendere, preventivamente, un locatore per ridurre al minimo i rischi (altrimenti enormi) in caso di contratti non registrati, comodati fittizi, o contratti registrati parzialmente, (tutti contratti illeciti dal punto di vista tributario, ma perfettamente leciti da quello civilistico).
Occupiamoci invece del problema della tutela successiva, quella relativa ai rimedi possibili quando il danno è stato fatto e il conduttore ha denunciato il proprietario, o l’Agenzia delle Entrate ha comunque accertato l’evasione.
Ce ne occuperemo in questo articolo solo in relazione all’uso abitativo, in quanto le problematiche a seguito delle discipline introdotte dall’art 13 della l. 431/98 e dall’art. 3 del d.lgs. 23 del 2011, sono ben più complesse e ben più gravi sono le conseguenze e le sanzioni rispetto a quelle relative alle locazioni simulate ad uso diverso.
In particolare ci occuperemo di una fattispecie molto particolare, quella del contratto ad uso transitorio che presenta alcuni interessanti vantaggi per chi decide di addivenire alla conclusione di un contratto non registrato o di uno registrato ad un prezzo minore di quello realmente percepito.
Il primo caso corrisponde a quello della simulazione assoluta mentre il secondo a quello della simulazione relativa.
Sappiamo che sta accadendo con frequenza che il conduttore denunci il proprietario autoriducendosi il canone al triplo della rendita catastale. Vediamo come agire.
In primo luogo va precisato che per i contratti ad uso transitorio non è applicabile la pesante disciplina sanzionatoria di cui ai commi 8 e 9 dell’art.3 del d.lgs. n. 23 del 14.3.2011, che fa riferimento esclusivamente “Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo”, ed è per questo che è sempre opportuno quando le esigenze delle parti lo consentano di utilizzare lo strumento del contratto ad uso transitorio sia nel caso di simulazione assoluta che in quello di simulazione relativa.
Con il contratto ad uso transitorio infatti, in caso di mancata registrazione, non trovando applicazione l’art.3 del d.lgs. n. 23 del 14.3.2011, si deve applicare la disciplina prevista dal comma 346 della legge N. 311 del 30.12.2004 (finanziaria del 2005), che stabilisce che “sono considerati nulli i contratti di locazione o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”, dalla nullità del contratto discendono conseguenze molto più favorevoli per il locatore che si troverà nella posizione di poter agire contro il conduttore divenuto occupante sine titulo chiedendo il rilascio immediato dell’immobile ed altresì alternativamente la restituzione dei frutti civili ovvero il risarcimento danni, esperendo le relative azioni (ovvero a seconda delle ipotesi la citazione ordinaria o il ricorso ex art 447 bic cpc o ancora il procedimento di “istruzione sommaria”, ex articolo 702-bis e ss. cpc), con l’enorme vantaggio che il risarcimento danni per indebito arricchimento non può essere assoggettato a tributo e pertanto il proprietario non sarà tenuto a pagare L’Irpef!!!
Vantaggi ancora maggiori può trarre il locatore se ha concluso un doppio contratto, in cui il contratto ad importo minore registrato sia di tipo transitorio, mentre al momento della conclusione dello stesso ha fatto firmare al conduttore (senza dargliene copia) un accordo novativo senza data che preveda un prezzo più alto ed un contratto di tipo abitativo, l’effettività della novazione consentirebbe di bypassare infatti la questione della “controdichiarazione” redatta successivamente alla sottoscrizione del contratto contenente il canone inferiore, che, secondo la Cassazione, “salvo il caso di comprovata novazione”, doveva ritenersi nulla perché in contrasto con il comma 4 dell’art. 13 nella parte in cui commina di nullità qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello “contrattualmente stabilito”. Con lo strumento del passaggio dall’uso transitorio a quello abitativo si otterrebbe l’effetto di ottenere la “comprovata novazione” con la conseguenza che il proprietario potrebbe pretendere ex nunc il canone più alto, senza essere costretto a pagare alcuna delle pesanti sanzioni fiscali previste in caso di mancata registrazione (nè il conduttore potrebbe pretendere la restituzione dei canoni pagati in precedenza se il proprietario avesse preso le giuste precauzioni per non fornirgliene la prova)!!
Per chi preferisce sempre e comunque rispettare la legge, senza dover ricorrere ad espedienti come quelli descritti per evitarne le conseguenze dannose vi ricordo che questo studio si è specializzato nel settore e può offrirvi soluzioni contrattuali alternative che vi consentiranno, nel pieno rispetto della legge, di ottenere un risparmio fiscale che può consentirvi un maggior reddito che può andare dal 30 al 110% rispetto ad un comune contratto di locazione, inoltre avrete, rispetto al rigidissimo contratto di affitto, la massima flessibilità contrattuale relativamente alla durata, e alle modalità di pagamento, le più opportune tutele quanto alle garanzie di adempimento, l’azzeramento del rischio di futuri aumenti nell’imposizione fiscale, la totale ed assoluta possibilità per il conduttore di scaricare l’intero importo pagato dalle proprie imposte, il risparmio della tassa di registro annuale per entrambe le parti (che oggi è prevista solo per chi possa aderire al regime della cd cedolare secca), una maggiore stabilità contrattuale per ambo le parti, l’eliminazione dei rischi di proroga degli sfratti, e molti altri vantaggi e tutele che un comune contratto di locazione non può in alcun modo offrire. Potrete grazie agli enormi vantaggi fiscali anche immettere il vostro immobile sul mercato ad un prezzo inferiore a quello della concorrenza riuscendo a metterlo a reddito più rapidamente (oltre che con un profitto di gran lunga superiore) in un momento di crisi economica come quello attuale. Per gli agenti immobiliari in particolare è un’enorme possibilità di smuovere il mercato in questo momento di stasi assoluta.
Se vuoi approfondire l’argomento della tutela del proprietario in caso di contratto non registrato o doppio contratto leggi l’articolo “Contratto di Locazione non registrato come tutelare il proprietario”
Per saperne di più su una corretta strategia immobiliare, in questi tempi di crisi per evitare la morosità dell’inquilino, gli accertamenti dell’Agenzia delle Entrate ottenendo un cospicuo risparmio fiscale senza rischi leggi “Affitto strategie in tempi di crisi economica per risparmiare le tasse ed evitare la morosità”
Se vuoi saperne di più sul risparmio legale di IMU e CEDOLARE SECCA (o IRPEF) sul tuo appartamento da affittare senza dover ricorrere ai rischi del contratto non registrato leggi l’interessante articolo cliccando QUI
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Avv. d’Ambrosio Borselli
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Sarete ricontattati con una e-mail che vi indicherà, quantificandolo nel dettaglio, il possibile risparmio fiscale, i tempi e costi del vostro sfratto (offriamo anche la possibilità di sfrattare gratuitamente ai clienti che si affideranno allo studio per la stesura del nuovo contratto e la ricollocazione dell’immobile liberato).
