Il Ruolo dell’Esperto (Consulente Tecnico d’Ufficio) Nell’Esecuzione Immobiliare

L’esecuzione immobiliare ha inizio con la notifica dell’atto di pignoramento e successiva trascrizione presso l’Ufficio del Territorio (gia’ Conservatoria dei Registri Immobiliari) di un atto nel quale si indicano, gli estremi richiesti del Codice civile per l’individuazione dell’immobile ipotecato che si intende sottoporre ad esecuzione e consiste in un’ingiunzione che l’Ufficiale Giudiziario fa al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito, esattamente indicato, i beni che si assoggettano al pignoramento ed i frutti di essi.

Decorsi dieci giorni dalla notifica del pignoramento il creditore pignorante e ognuno dei creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo può, a norma dell’art. 567 c.p.c., chiedere la vendita dell’immobile pignorato.

A seguito dell’istanza di vendita (art. 497 cpc) il Giudice dell’esecuzione, entro 15 giorni dal deposito della documentazione richiesta al creditore, ai sensi dell’art. 567 II comma cpc, nomina l’esperto al quale assegna una serie di quesiti a cui dovrà rispondere mediante l’elaborazione di una relazione che dovrà essere stilata nel rispetto dell’art 173 bis disp. Att. c.p.c..

L’esperto (il cd Ctu) dunque riveste la funzione di consulente del Giudice a cui sono assegnati compiti ben precisi, tali da consentire al Giudice dell’esecuzione la corretta redazione degli atti relativi alla vendita all’asta dell’immobile soggetto ad esecuzione forzata.

Una volta accettato l’incarico e prestato giuramento l’esperto dovrà iniziare la sua attività.

In primo luogo contatterà il debitore informandolo dell’incarico assunto ed in questa stessa occasione pianificherà con lo stesso un incontro affinché visioni l’immobile oggetto della procedura esecutiva; solitamente tale contatto avviene nella pratica con l’invio di una raccomandata al debitore, tale raccomandata contiene abitualmente sia le parti che il numero di ruolo generale della procedura cui fa riferimento (considerato che sovente il debitore non è al corrente del pignoramento per non aver ritirato gli atti giudiziari di precetto e di pignoramento che solitamente precedono di diversi mesi questo tipo di comunicazione dell’esperto e quindi non è in possesso di tali elementi, spesso questa comunicazione, che da la consapevolezza dell’obbligo di far entrare un estraneo che valuterà il proprio immobile, corrisponde alla reale presa d’atto della gravità della situazione da parte del debitore che fino a quel momento ha preferito ignorare la cosa), che un invito a presenziare presso l’immobile da periziare un certo giorno (di solito nel giro di un paio di settimane dalla ricezione della raccomandata) ad una certa ora.

Particolarmente importante è per il debitore non sottrarsi all’obbligo di tale incontro (sebbene molti debitori vorrebbero evitarlo in ogni modo), in quanto tra gli obblighi del debitore, che in questa fase è ancora solitamente costituito custode dei beni pignorati ( ricordiamo che ai sensi dell’art. 559, comma 1, c.p.c. “il debitore, per effetto del pignoramento, è costituito automaticamente custode del bene pignorato e di tutti gli accessori”), vi è certamente quello di consentire l’accesso all’esperto per la stima dell’immobile, ed in caso di impedimento all’esperto (e quindi di ostacoli al regolare svolgimento della procedura) il debitore ai sensi del combinato disposto degli artt. 559 e 560 cpc non solo può essere sostituito come custode, ma soprattutto, più grave conseguenza, può essere oggetto di un provvedimento di liberazione dell’immobile del G.E. che non lo autorizzi ad abitare ulteriormente lo stesso immobile!!

Visionato l’immobile, l’esperto, dovrà accertare la correttezza tra l’individuazione concreta dell’immobile (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nell’atto di pignoramento, evidenziandone, eventualmente, le difformità.

Una volta descritto l’immobile dettagliatamente, vale a dire indicando le caratteristiche interne ed esterne; le superfici (calpestabili) in mq.; i confini e i dati catastali attuali; le eventuali pertinenze; gli accessori e i millesimi di parti comuni; procederà verificando lo stato di possesso del bene, se occupato o meno; controllerà l’eventuale esistenza di vincoli ed oneri gravanti sullo stesso ed in fine la regolarità sotto il profilo edilizio ed urbanistico e della loro agibilità. Qualora l’immobile fosse stato realizzato in violazione della normativa urbanistica – edilizia, l’esperto dovrà indicare quali abusi sono stati compiuti se sono stati sanati o se sono sanabili,

Analizzato il tutto determinerà il valore dell’immobile indicando il criterio di stima a cui si è fatto riferimento e aggiungendo eventuali decurtazioni sul prezzo dell’immobile considerato lo stato di conservazione e gli eventuali vizi da sanare.

Tutti i risultati verranno riversati nella relazione (la cd. Perizia di stima) che dovrà essere inviata a mezzo posta elettronica certificata o se non è possibile con posta ordinaria, al creditore procedente, ai creditori intervenuti, al debitore (anche se non costituito), almeno 30 giorni prima dell’udienza fissata ai sensi dell’art. 569 c.p.c., in modo da consentire alle parti la possibilità di depositare all’udienza eventuali note alla relazione dell’esperto, purché esse abbiano provveduto, almeno 15 giorni prima dell’udienza ad inviargliele.

Particolarmente importante è per il debitore la relazione del ctu con la relativa valutazione dell’immobile, in quanto una valutazione più alta, da un lato impedisce che l’immobile stesso sia rapidamente svenduto all’asta ( si consideri che molti acquirenti guardano la valutazione dell’immobile e poi puntano a comprare dopo un certo numero di ribassi, almeno tre, nell’ottica di speculare quindi una base di partenza più alta garantisce comunque un prezzo di vendita maggiore oltre che tempi più lunghi) , e dall’altro richiede un maggior numero di ribassi per giungere ad una eventuale vendita, e questo maggior numero di tentativi implica un notevole allungamento dei tempi con vantaggio per il debitore, sia dal punto di vista della perdita dell’abitazione in cui vive (uno o due anni in più nell’abitazione che non dovesse essere possibile salvare sono pur sempre uno o due anni di canoni di affitto risparmiati in un altro immobile) sia in relazione alle possibilità di giungere ad un accordo a saldo e stralcio (tempi più lunghi vogliono dire un creditore più stressato e disposto ad accettare peggiori condizioni, oltre che un debitore con più possibilità di guadagnare o conservare somme, ottenere finanziamenti, vendere l’immobile pignorato o altri beni in suo possesso, ecc.) o ad una eventuale esdebitazione (si consideri, in relazione alla possibilità di adottare il piano del consumatore previsto dalla legge sul sovraindebitamento, la l. n. 3/2012, per un immobile pignorato, che l’art. 7 della stessa legge richiede che il creditore  munito di  privilegio, pegno od ipoteca possa non essere soddisfatto integralmente, solo se gli sia assicurato il pagamento in misura non inferiore a quella realizzabile,  dalla liquidazione del bene oggetto della propria garanzia, avuto riguardo al valore di mercato attribuibile ai beni o ai diritti sui quali insiste la causa di prelazione; valore di mercato che in caso di asta può essere determinato dai ribassi d’asta subiti dal bene, e pertanto ipotizzando il caso ipotetico di un debito di euro 200.000 per un bene che dopo vari ribassi d’asta sia rimasto invenduto a 100.000, il debitore avrà a quel punto la possibilità di presentare un piano del consumatore con cui garantisca quell’importo di 100.000 con un pagamento rateizzato, con una rata sostenibile, quindi un pagamento che potrà ad esempio essere di 416 euro al mese per 20 anni sino ad estinguere il debito di 100.000 ridotto in base al valore del bene).

Inutile sottolineare che una perizia di parte (da notificare al ctu, insieme alle note, almeno 15 giorni prima dell’udienza ai sensi dell’art. 173 bis disp att. Cpc) fatta da un tecnico esperto della materia (che quindi conosca tutte le norme specifiche relative alle valutazioni inerenti le esecuzioni immobiliari), è utilissima per ottenere una migliore valutazione dell’immobile pignorato, oltre che per chiedere, nel non infrequente caso di omissioni nella perizia dell’esperto, integrazioni della stessa che si rivelano utili sia sul piano della correttezza della procedura e del rispetto dei diritti del debitore che sul piano puramente dilatorio che una integrazione di perizia inevitabilmente implica per quella e per la conseguente ordinanza di vendita (che senza una perizia completa non potrà essere emanata dal GE).