Oggi pubblichiamo un nuovo interessantissimo contributo del Notaio Camardella (con sede in Brescia, riferimento del nostro Studio per il Nord Italia) sul tema dell’Affitto con riscatto (o Rent to Buy) e su come è stato tipizzato dall’art. 23 D.L. 133/2014 , con un accenno alle sue possibili alternative con maggior profitto e tutele
NORMATIVA
Ancora prima dell’introduzione dell’art. 23 D.L. 133/2014 la prassi immobiliare aveva già sdoganato il contratto “Rent to Buy” (definizione anglofona del più conosciuto “Affitto con Riscatto”) , facendo ricorso allo schema tipico del contratto di locazione, al quale andava aggiunta la facoltà/l’obbligo di addivenire al futuro trasferimento dell’immobile ad un determinato corrispettivo.
DEFINIZIONE
Il Rent to buy, come tipizzato nell’art. 23 è il contratto con il quale il proprietario concede il godimento del proprio immobile in cambio di un canone periodico, con facoltà/obbligo da parte del conduttore di procedere all’acquisto dello stesso ad una certa data e dietro versamento di un corrispettivo predeterminato, al quale però andrà detratta una parte/l’intero importo dei canoni già versati.
COSA CAMBIA
A) Trascrizione
Elemento innovativo e caratterizzante della nuova disciplina giuridica è la trascrivibilità del contratto. Tale risultato veniva già in precedenza assicurato mediante l’applicazione dell’art. 2645 bis c.c., dettato per i contratti preliminari e quindi già di fatto applicabile ad ogni fattispecie nella quale si riscontra una promessa di vendita.
Tuttavia, con la norma in esame viene introdotto un elemento fortemente innovativo; invero, la trascrizione dei contratti preliminari ha efficacia triennale, mentre la trascrizione del “rent to buy” ex art. 23 del Decreto Legge sopra citato ha efficacia per tutta la durata contrattuale (con un massimo di 10 anni). Ciò comporta che gli eventuali creditori del proprietario/concedente non potranno efficacemente iscrivere ipoteca sull’immobile né tanto meno potranno procedere al pignoramento del bene, a meno che non abbiano iniziato la procedura prima della trascrizione del contratto di Rent to buy.
B) Usufrutto
Altro elemento di novità introdotto con la normativa in esame è il richiamo alle norme sull’usufrutto per disciplinare la fase di “godimento” dell’immobile. Tale estensione normativa tuttavia non può essere portata alle estreme conseguenze, ed in particolare non può giustificare una possibile inversione del carico IMU, che resterà quindi a carico del proprietario fino al giorno in cui si verifica il trasferimento dell’immobile.
C) Fallimento
Il legislatore ha inoltre esteso le tutele già previste in tema di contratto preliminare qualora oggetto del contratto sia un immobile ceduto dal costruttore, ed in particolare: a) la deroga alla facoltà del curatore fallimentare di sospendere l’esecuzione del contratto preliminare; b) esenzione da revocatoria fallimentare, qualora l’immobile sia destinato a costituire la prima casa dell’acquirente o di un suo parente entro il terzo grado e venga ceduto al giusto prezzo.
D) Ipoteca
Infine, è stata estesa al “rent to buy” la norma contenuta nella legge 122/2005 in tema di acquisto di immobile di nuova realizzazione da impresa di costruzione, in base alla quale l’impresa cedente deve liberare l’immobile dall’ipoteca prima di effettuare la vendita del bene. Con il Decreto “Sblocca Italia” il legislatore si spinge molto oltre: invero è previsto che la cancellazione dell’ipoteca debba procedere la sottoscrizione del contratto di “rent to buy”. Tale scelta legislativa è tuttavia opinabile se si considera che alla stipula del contratto l’impresa potrebbe non avere la liquidità necessaria per cancellare l’ipoteca; il più delle volte infatti la provvista richiesta giunge dal pagamento del prezzo di vendita. Quanto qui evidenziato ci porta a concludere che difficilmente lo strumento del “rent to buy” potrà risolvere i grossi problemi in cui si trovano oggi le società immobiliari, mentre potrà essere maggiormente utilizzato nelle vendite tra privati.
DIFFERENZE CON LA LOCAZIONE
• E’ probabile (ed anche opportuno) che il canone pattuito per il Rent to buy sia maggiore di quello che sarebbe stato per un semplice contratto di locazione.
• In caso di inadempienza del conduttore, il proprietario non potrà agire con la normale procedura di sfratto, ma con gli altri strumenti previsti in tema di rilascio di immobili.
DIFFERENZE CON IL CONTRATTO PRELIMINARE
• Nel contratto di Rent to buy non deve essere necessariamente previsto un obbligo ad acquistare a carico del conduttore; potrebbe invero essere prevista anche una mera facoltà discrezionale, vincolante solo per il concedente.
• Nel contratto di Rent to buy è opportuno prevedere la sorte dei canoni versati in caso di mancato esercizio della facoltà/obbligo di acquisto da parte del conduttore; nel contratto preliminare di vendita, gli eventuali acconti versati dal promissario acquirente andranno comunque ad esso restituiti in caso di mancato trasferimento dell’immobile.
• Diversa durata di efficacia della trascrizione
• Nel caso in cui ricorrano i presupposti per l’applicazione del D. Lgs. 122/2005, la norma sul Rent to buy prevede l’obbligatoria cancellazione dell’ipoteca eventualmente gravante sull’immobile fin dalla stipula del contratto (unica alternativa possibile è il frazionamento del mutuo con accollo al conduttore); in caso di contratto preliminare è sufficiente che la cancellazione dell’ipoteca preceda il contratto di trasferimento dell’immobile.
TRATTAMENTO TRIBUTARIO
A-1) fattispecie rilevante ai fini IVA
In primo luogo si prende in esame una fattispecie rientrante nel campo di applicazione dell’IVA (immobile abitativo intestato a società che ha effettuato interventi di costruzione, ristrutturazione o risanamento conservativo così come indicati al TU dell’edilizia DPR 380/2001). In questo caso, fin dalla sottoscrizione del contratto di Rent to buy, bisognerà versare l’iva sull’intero prezzo pattuito per la cessione dell’immobile, indipendentemente dal fatto che si proceda o meno successivamente alla effettiva cessione.
Inoltre, è con riferimento a tale momento impositivo che si devono valutare anche i requisiti e le condizioni di applicazione dell’aliquota iva, tra cui quelli richiamati al n. 21 della tabella A allegata al D.P.R. n. 633/1972, per l’applicazione dell’aliquota ridotta nella misura del 4 per cento ai fini delle c.d. agevolazioni prima casa. Quanto qui detto suggerisce di prestare molta attenzione qualora il futuro acquirente non abbia ancora acquisito i requisiti per la prima casa (ad. esempio non è ancora riuscito a vendere la sua vecchia abitazione).
Ai fini delle imposte dirette, mutatis mutandi, l’intero corrispettivo pattuito per la vendita si considera conseguito fin dalla sottoscrizione del contratto di Rent to buy.
A-2) fattispecie fuori campo IVA
Qualora ci si trovi fuori campo di applicazione dell’iva, l’operazione viene tassata come un normale contratto di locazione; quindi, ai fini delle imposte indirette, si applica l’imposta di registro sui canoni di locazione mentre, per le imposte dirette, il cedente dovrà ovviamente inserire in dichiarazione dei redditi le somme percepite a titolo di canone (con possibile applicazione del regime di cedolare secca).
In caso di successiva cessione dell’immobile, si dovranno versare le normali imposte dovute per la compravendita, senza tuttavia poter detrarre o recuperare in qualche modo quanto già versato in precedenza.
Pertanto, anche nei casi di non applicazione dell’iva, il regime fiscale di tali forme contrattuali appare particolarmente sfavorevole.
Inoltre, tale soluzione contrattuale è penalizzante anche sotto il profilo delle imposte dirette, soprattutto quando il proprietario locatore è un privato; invero costui si troverà a dover inserire nella dichiarazione dei redditi (o comunque a versare tramite opzione per la “cedolare secca”) le somme che percepisce a titolo di locazione, anche se in futuro dette somme fossere imputate quale corrispettivo della vendita, mentre invece non dovrebbe pagare alcuna imposta se stipulasse un semplice contratto di vendita (salvo l’unico caso in cui avesse acquistato l’immobile da meno di 5 anni e non vi avesse abitato per più della metà del tempo).
SOLUZIONI ALTERNATIVE
Come abbiamo analizzato dunque, il nuovo contratto di Rent To Buy, così come la figura dell’Affitto con Riscatto è soggetta ad un regime fiscale che ne ha limitato fortemente l’applicazione pratica.
Tuttavia, è possibile rispondere alle esigenze che si sono venute a manifestare nel mondo immobiliare con due diverse possibili soluzioni pratiche.
1) Con la prima, evitando la sottoscrizione di un contratto di locazione, sarà possibile procedere esclusivamente alla sottoscrizione di un contratto preliminare di vendita apportando allo schema contrattuale tipico alcuni accorgimenti pratici che consentono di adattarlo alle diverse casistiche che di volta in volta vengono in rilievo.
In particolare, bisognerà prevedere una pattuizione in forza della quale il promittente venditore si impegna a consegnare il possesso dell’immobile in data anticipata rispetto alla stipula dell’atto di vendita.
Il promissario acquirente riceverà quindi fin da subito il godimento dell’immobile ma le somme che verserà al proprietario (promittente venditore) non saranno qualificate (e quindi tassate) alla stregua di canoni di locazione ma bensì saranno imputati quali acconti del prezzo finale di vendita. In tal caso saranno soggetti,
– se siamo fuori campo iva, ad imposta di registro in misura del 3%,
– viceversa, iva 10% ovvero 4% se prima casa.
In entrambi i casi, le relative imposte andranno detratte da quelle dovute per l’atto definitivo di vendita, così evitando il rischio di una duplicazione di imposta.
A questo punto bisognerà però tener conto dell’eventualità che il promissario acquirente, dopo aver goduto dell’immobile per un certo periodo, non voglia o non possa procedere all’acquisto. Di ciò si potrà tener conto nella determinazione della caparra confirmatoria o penitenziale ai sensi degli artt. 1385 e 1386 c.c.
2) Gli inconvenienti che abbiamo visto colpire l’ormai tipico contratto di rent to Buy (tipizzato a seguito della regolamentazione avvenuta con il menzionato art. 23 dl.133/14) vengono altresì superati qualora si faccia ricorso ad un contratto di vendita con pagamento del prezzo rateizzato, e riserva di proprietà a favore del venditore fino al momento del versamento dell’intero corrispettivo pattuito.
Tale soluzione (che rispetto al preliminare offre maggiori garanzie all’acquirente in quanto abbiamo visto che la trascrizione del contratto preliminare, ha efficacia prenotativa limitata a tre anni, e pertanto l’acquirente stesso potrebbe correre il rischio di vedere sfumare le proprie speranze di un acquisto “sicuro” qualora l’atto definitivo venga stipulato successivamente allo scadere del termine triennale di efficacia della trascrizione del preliminare e siano intervenute medio termine trascrizioni pregiudizievoli od una una eventuale pronuncia di fallimento a carico del promittente venditore) potrà essere utilizzata in quei casi in cui l’ acquirente è in grado di assumere fin dall’inizio e con totale sicurezza l’impegno finanziario dell’acquisto; invero, con l’atto di vendita dovranno essere versate interamente ed immediatamente le imposte sui trasferimenti, indipendentemente dal fatto che il prezzo verrà versato o meno e quindi anche se il trasferimento non verrà perfezionato, senza possibilità di recupero delle stesse.
Inoltre, è con riferimento a tale momento impositivo che si devono valutare anche i requisiti e le condizioni di applicazione dell’aliquota iva, tra cui quelli richiamati al n. 21 della tabella A allegata al D.P.R. n. 633/1972, per l’applicazione dell’aliquota ridotta nella misura del 4 per cento ai fini delle c.d. agevolazioni prima casa.
Giancarlo Camardella (Notaio in Brescia e Manerbio titolare dell’omonimo Studio Notarile)
Altre soluzioni di carattere atipico (ad es. caparre rateizzate, cd Affitto con riscatto unilaterale, ecc.) potranno essere, formulate ed utilizzate per addivenire ad un miglior contemperamento degli interessi che tuteli sia l’interesse del venditore a non veder penalizzata la propria vendita con un eccessivo carico fiscale, che quello del compratore a veder garantito l’effettivo conseguimento del bene.
Per ulteriori approfondimenti si legga anche “Affitto con Riscatto: costi, tempi e soluzioni alternative per il risparmio fiscale“
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Se invece state valutando l’acquisto e volete approfondire il tema della riduzione dell’imposta di registro sui trasferimenti di diritti reali vi consiglio di leggere “l’Imposta di Registro viene ridotta, opportunità e rischi per proprietari e inquilini”
Se dovete acquistare la prima casa e volete sapere come darla in locazione senza perdere le agevolazioni fiscali o i requisiti necessari per usufruire delle detrazioni fiscali per gli interessi del mutuo leggete “Agevolazioni prima casa: mutuo e locazione”
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- dal fisco: leggete “Come risparmiare imu e irpef“,
- dalle problematiche relative alla crescente morosità dei conduttori: potete leggere “Affitto: strategie in tempi di crisi economica per evitare la morosità“
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