Investimenti immobiliari regole e suggerimenti per fare profitto

Ottobre 24, 2013by Edgardo Diomede d'Ambrosio Borselli

Seguire i nostri suggerimenti ha sempre dato ai nostri clienti degli ottimi risultati per i propri investimenti immobiliari

1) Cerca sempre l’affare giusto e non l’immobile giusto

Molti negli investimenti immobiliari si fanno influenzare dalla propria pancia. Un immobile non è denaro, si vede, si tocca, può piacerci o meno e tutto questo influenza il nostro gusto, la nostra pancia appunto, andando a compromettere quanto ci direbbe invece il nostro cervello. Per riuscire ad essere obiettivi ci si deve distaccare dall’immobile e ci si deve concentrare sul nostro vero obiettivo, l’affare. Ci si deve estraniare dall’immobile stesso e guardarne tutti gli aspetti economici (costo, spese preventivabili di manutenzione, costi condominiali, valore classificazione e rendita catastale che incidono sulle imposte, compatibilità commerciale dell’immobile e della zona in cui si trova nel suo mercato), è chiaro che un bell’immobile in una bella zona può colpire i nostri sensi più di un triste appartamento in una zona periferica, ma spesso in zone periferiche residenziali si possono ottenere a bassi costi ottimi profitti e con continuità. A volte ci sforziamo di essere obiettivi ma quando ci innamoriamo di qualcosa quell’obiettività viene meno senza che neanche ce ne accorgiamo, è in questo momento che il ruolo del nostro consulente immobiliare (che ci riporti alla realtà dell’affare, facendoci risvegliare da quell’innamoramento) può essere determinante impedendoci di fare un errore che ci costi un pessimo affare.

2) la reddività di un immobile va vista nella continuità del lungo periodo

A volte nel valutare la redditività di un immobile si guarda solo al picco massimo che quell’immobile può rendere senza tener conto dei tempi necessari per mettere a reddito quell’immobile. Facciamo un esempio classico, immobile piccolo in zona fortemente residenziale ad alto valore, chiaramente è un immobile che potrà produrre un’alto canone e molti si soffermano solo su questo senza tener conto del fatto che è un immobile che potrà essere utilizzato per brevi periodi dando luongo a (più o meno brevi) pause in cui il reddito diventa un costo (fiscale, di condominio), è necessario del tempo o dei costi (di agenzie immobiliari) per ottenere quel reddito e si possono sostenere anche più spesso delle spese di manutenzione oltre a rischiare più facilmente delle situazioni problematiche o di morosità che sebbene tenute sotto controllo con i giusti strumenti portano quanto meno un aggravio di tempo da dedicare alla problematica (se non di spese sostenute o di mancati introiti).

3) L’affare immobiliare si fa all’atto dell’acquisto e non della vendita

Chi riesce a comprare con un consistente sconto, non commetterà mai errore. Potrebbe anche non essere l’immobile più facilmente commerciabile su piazza, ma quando si ha un consistente margine per rivenderlo, tutto diventa molto più semplice, sicuro e redditizio.

Al contrario, chi compra senza fare un buon affare scontato, ossia a prezzo di mercato, contando sul fatto che il mercato salirà, potrà ritrovarsi facilmente in una posizione scomoda, visto che anche in una situazione come quella attuale in cui i prezzi sono bassi ed è effettivamente il momento di comprare per fare gli affari, certezze su una ulteriore discesa o una sicura ripresa a breve termine non ne esistono, mentre chi compra sottocosto ha, lui si, la certezza di poter rivendere quantomeno al prezzo di mercato che comunque gli consentirebbe di realizzare un profitto (che se poi il mercato sale può diventare un profitto eccezionale) . Ma a questo punto la domanda è come si fa a comprare a un prezzo scontato? La risposta è semplice, si deve cercare (e il mercato ne è strapieno sempre, ma in particolar modo in tempi di crisi come questi) un venditore motivato, ossia qualcuno che vuole vendere, che non vuole più tenere quell’immobile, per qualsiasi motivo. Inutile sprecare tempo con uno che ha palesemente tempo o soldi e vuole realizzare il massimo profitto. Va invece sempre ricercato (e quanti ce ne sono oggi in giro!!) qualcuno che non ha tempo e magari neanche soldi. Sarà certamente un venditore motivato e pronto a farvi comprare con un consistente sconto il Vostro Affare Immobiliare!!!!

4) Saper impostare e condurre una trattativa

Qui contano vari fattori che vanno dalla esperienza e capacità nel settore, all’attitudine personale (è un po’ come il bravo giocatore di poker che deve avere delle qualità innate per saper bluffare e portare il proprio avversario dritto all’obbiettivo che si è prefissato, e altre qualità che invece affinerà col tempo e con l’esperienza), alla freddezza e terzietà rispetto all’affare (si veda al riguardo anche quanto detto al suggerimento n. 1 sull’innamorarsi dell’immobile). E’ chiaro che un bravo consulente avrà tutte queste caratteristiche essendo un esperto che conosce le tecniche da utilizzare in una trattativa, ad esempio una semplice ma sempre efficace regola da seguire è quella di non dire mai per primo un prezzo. E’ statisticamente provato che il primo a fare un prezzo scoprendo in tal modo anche se parzialmente le proprie carte alla fine avrà ottime probabilità di fare l’affare peggiore. Il medesimo immobile può valere prezzi molto diversi che dipendono fondamentalmente dalla posizione negoziale specifica delle parti (si rilegga al riguardo il suggerimento n. 3 sul venditore motivato) e dalla rispettiva capacità di saper condurre una trattativa. Ma un buon consulente avrà altresì l’enorme vantaggio rispetto alla controparte (e allo stesso investitore rappresentato) di essere un soggetto terzo, freddo rispetto all’immobile e all’affare, pronto a perdere l’immobile ed anche l’affare (se affare non dovesse più rilevarsi) senza quei sensi di colpa e di perdita che colpiscono chi sta per raggiungere l’oggetto bramato e se lo vede improvvisamente sfuggire di mano (elemento determinate che porta spesso una delle parti quando in trattativa personalmente a mollare in un punto o memento che gli costerà inesorabilmente gran parte o tutto il proprio profitto), senza considerare che il consulente soggetto terzo avrà comunque più possibilità di influenzare la controparte verso il proprio obiettivo della parte stessa che sarà sempre vista come antagonista (è vero che rappresentando una delle parti il consulente sarà comunque visto come un soggetto di parte, ma è anche vero che se sarà bravo ad apparire all’altra parte come il primo interessato alla conclusione dell’affare, questa potrà trovarci una certa confluenza di interessi e farsi quindi influenzare ed indirizzare più facilmente verso l’obiettivo che ci si era prefissati)

5) Riuscire ad acquistare senza o con pochissimi soldi e zero rischi

Il più cospicuo profitto immobiliare si fa sempre a debito o senza costi. Con vantaggi enormi rispetto ad investire con i soldi propri soldi. Quindi acquistare sempre con meno soldi possibile, o, meglio ancora, senza soldi propri.

Ma com’è possibile vi domanderete. Farsi finanziare da una Banca? Certo è possibile, ma a meno che non si sia in rapporti o posizioni tali per cui gli istituti di credito vi offrano soldi facili a costi o condizioni vantaggiosissime, cosa che avviene in pochissimi casi per pochissime categorie di investitori, le Banche, per costi e condizioni imposte, sono il modo peggiore per ottenere a debito il denaro necessario per il proprio investimento.

La soluzione sta nel far pagare il vostro investimento immobiliare a tre soggetti diversi, alternativamente o cumulativamente. Il primo è un soggetto interessato a vivere nell’immobile, una formula che sta avendo sempre maggior successo è l’affitto con riscatto, forma di contratto atipico (che con l’uso si sta però tipizzando) che mischia contratto di locazione e di compravendita, immaginiamo di trovare un venditore che pur di liberarsi dell’immobile sia disposto ad un affitto con riscatto (oggi come detto ce ne sono sempre di più data la diffusione del fenomeno e la difficoltà di vendere in altro modo), potremmo proporre una formula simile ma più vantaggiosa (fiscalmente) a questo venditore, immaginiamo di proporgli un contratto preliminare con una caparra confirmatoria rateizzata (a tre anni se vogliamo la trascrivibilità di più se non siamo interessati a trascrivere), il venditore accetta (diventando di fatto il nostro secondo investitore) allettato dalla possibilità di liberarsi dell’immobile (o quantomeno di incamerare la caparra dopo i tre anni) e soprattutto di liberarsi delle spese e della tassazione immobiliare che competono al proprietario, noi investitori non spendiamo un euro, ci limitiamo a trovare un conduttore (colui che paga il nostro investimento immobiliare…) che occupando l’immobile (con una formula contrattuale, secondo la regola d’oro che vedremo dopo, diversa dalla locazione che abbia per noi un bassissimo peso fiscale sia in termini di irpef che di Imu) ci consegni i soldi da trasferire al proprietario ratealmente come caparra (nonchè anticipo sul prezzo), ed allo scadere dei tre anni (o del maggiore periodo convenuto), noi avremo (senza aver cacciato un solo euro) la possibilità di acquistare un immobile il cui prezzo sia già stato parzialmente pagato con quella caparra versata di fatto dal conduttore, ora potendo valutare a posteriori se negli anni trascorsi il mercato sia salito e l’immobile si sia apprezzato o meno avremo 3 possibilità astrattamente verificabili:

il mercato è cresciuto e l’immobile si è apprezzato. Ipotizziamo un immobile per cui si sia all’epoca convenuto il prezzo di 500 mila euro di cui 50 mila già pagati in forma di caparra rateizzata, immaginiamo che l’immobile valga oggi 600 mila noi potremo pagarlo 450mila (oppure potremo offrirne l’acquisto, se non ne abbiamo soldi disponibili, a un socio finanziatore, terzo soggetto che potrebbe finanziare il nostro investimento immobiliare, che pagandolo in tutto o in parte in base al suo reale valore di 600 mila ci consenta di concludere un ottimo profitto, con certezza e senza rischiare soldi nostri se non alla fine ed in minima parte).
Il mercato è rimasto stabile, per cui nel nostro esempio l’immobile vale ancora 500 mila ma noi lo pagheremo 450 mila, essendo una parte già stata pagata dal nostro inquilino. In questo caso avremo comunque realizzato un buon profitto sebbene non eccezionale come nel caso precedente.
Il mercato è sceso e di molto…è l’ipotesi peggiore quella in cui se avessimo investito i nostri soldi avremmo realizzato una consistente perdita o dovremmo tenere bloccato l’immobile per anni in attesa di tempi migliori, ma con la nostra strategia, noi potremo decidere di non acquistare l’immobile, senza perder nulla, la caparra sarà stata infatti pagata dal nostro conduttore e noi siamo riusciti ad uscire a costo zero dalla peggiore situazione che ci potesse capitare, azzerando praticamente rischi e perdite!!!

Quella esemplificata dell’uso del contratto preliminare e della caparra confirmatoria è solo una delle innumerevoli possibilità che la conoscenza della contrattualistica e della fiscalità immobiliare che ogni vero buon consulente immobiliare dovrebbe conoscere, consente di mettere in campo per realizzare dei profitti immobiliari assolutamente eccezionali.

Elencati i 5 suggerimenti che saranno utilissimi a chiunque voglia cimentarsi nel complicato mondo degli investimenti immobiliari (per chi non lo conosce o per chi si affida non a esperti e veri consulenti, ma a semplici intermediari o agenzie che non hanno alcuna competenza specifica, ne’ dal punto di vista contrattuale, ne’ tantomeno fiscale ma il cui vero lavoro è solo quello di accaparrarsi nuovi clienti; a chi non è capitato di mettere un annuncio per essere tempestato dalle telefonate di queste agenzie? Nella speranza sui grandi numeri di concludere qualche contratto, ma senza offrire a quei clienti nessun valore aggiunto, nè nella scelta del giusto prezzo di mercato con la conseguenza di stare mesi o anni senza realizzare il proprio affare sostenendo nelle more solo spese, nè nella capacità di condurre una trattativa negoziale che spessissimo questi soggetti dimostrano di non avere, nè tantomeno nella scelta del giusto regime contrattuale e fiscale che abbiamo visto essere determinati nella realizzazione di un maggior profitto) passiamo ora alla REGOLA D’ORO quella essenziale per dare un plusvalore al proprio investimento immobiliare tale da far realizzare un autentico ed eccezionale Profitto.

LA REGOLA D’ORO

In un momento come questo in cui il peso fiscale ha raggiunto, in tutti i settori (ed in particolar modo in quello immobiliare), un livello elevatissimo, il risultato di qualunque investimento non potrà mai raggiungere (salvo casi assolutamente eccezionali) il rendimento che può essere garantito da un cospicuo risparmio fiscale. Se dunque il profitto immobiliare che io posso andare a realizzare potrà essere anche dimezzato dal peso del fisco, è evidente che io, se trovo il modo di evitare quel peso fiscale (o quantomeno di ridurlo enormemente), ho un profitto certo ulteriore anche del 100%. Per cui la regola d’oro è trovare il modo per adottare quegli accorgimenti contrattuali-fiscali (e ne esistono davvero decine tra i contratti atipici utilizzabili al riguardo) che possano attraverso la leva fiscale raddoppiare il mio profitto immobiliare (si consideri, per chiarire, che nell’ipotesi che abbiamo esemplificato sopra, il solo utilizzo della caparra confirmatoria che è tassata a seconda delle ipotesi concrete tra lo 0,50 ed il 3%, rispetto al comune affitto con riscatto utilizzato dai più, che ha una tassazione che va d un minimo del 21% in caso di applicabilità della cedolare fino anche al 45-46 % in caso di applicazione dell’Irpef e delle sue addizionali per i redditi elevati, più tasse di registro , Imu ecc., porta, a chi sfrutta il nostro strumento contrattuale, un extraprofitto assolutamente rilevantissimo!!! Ed è solo un esempio delle moltissime ipotesi che si potrebbero verificare).

Se dunque state cercando la miglior strategia per i vostri Investimenti immobiliari, rivolgetevi a noi per una consulenza – tenendo presente che in sede di consulenza studiamo i singoli casi concreti e tutte le possibili soluzioni alternative, sia al livello contrattuale che fiscale.

Se possedete già degli immobili e volete metterli a reddito più rapidamente e con un maggior profitto sfruttando la leva fiscale leggete “Superare la crisi del mercato immobiliare è possibile, come affittare prima il proprio appartamento eliminando l’Imu e riducendo la cedolare secca”

Se invece state valutando l’acquisto e volete approfondire il tema della riduzione dell’imposta di registro sui trasferimenti di diritti reali vi consiglio di leggere “l’Imposta di Registro viene ridotta, opportunità e rischi per proprietari e inquilini“