L’azione di manutenzione è prevista dall’art. 1170, c. 1°, c.c. il quale dispone che: “chi è stato molestato nel possesso di un immobile, di un diritto reale sopra un immobile o di una universalità di mobili può, entro l’anno dalla turbativa, chiedere la manutenzione del possesso medesimo”.

Quindi

1) Il possessore (non il detentore),

2) di un bene immobile,

può esperire questa azione a condizione che

A)   il possesso dell’attore deve essere “continuo, ininterrotto e pacifico” e perdurare da almeno un anno

B) L’azione va esercitata entro il termine di decadenza di  un anno,

Importantissimo è il terzo comma dell’art. 1170, c. 3°, c.c. in quanto consente di esperire l’azione di manutenzione per recuperare l’immobile quando lo  spoglio sia stato non violento o clandestino, ossia in tutti i casi in cui l’occupante abbia acquisito l’immobile con un titolo astrattamente valido, ma che tale non è più, come ad esempio in caso di preliminare ad effetti anticipati, quando il promissario acquirente rifiuti di concludere il definitivo (si può in tali casi tutilizzare l’azione di manutenzione senza necessità di  arrivare alle estreme conseguenze di far uso addirittura di quella di reintegrazione come prospetta il  Tribunale Lecco, sez. I, 11/05/2010 “poiché nel contratto preliminare ad effetti anticipati la disponibilità del bene conseguita dal promissario acquirente ha luogo con la piena consapevolezza dei contraenti che l’effetto traslativo non si è ancora verificato, risultando piuttosto dal titolo l’altruità della cosa, il promissario alienante conserva il possesso del bene medesimo mediante il solo animus possidendi; conseguentemente, il promissario acquirente, mero detentore, che, contravvenendo agli accordi intercorsi, rifiuti di concludere il contratto definitivo trattenendo il bene contro la volontà del possessore, commette spoglio violento ai danni di quest’ultimo”)

Ai fini della configurabilità dell’azione, occorre che vi sia una “molestia” che si sostanzia, a differenza dello spoglio, non in una privazione del godimento del bene, ma in una turbativa dell’esercizio del possesso,

L’azione è esperibile sia nelle ipotesi di molestia di fatto che di diritto

La disciplina processuale

I procedimenti possessori sono disciplinati dagli artt. 703 e ss. c.p.c. 

Ratio del procedimento è quello di concedere al possessore spogliato, molestato o turbato nell’esercizio del suo potere di fatto sulla cosa (ex art. 1140 c.c.) una tutela, più immediata e snella, finalizzata al ripristino dello status quo  ovvero alla cessazione della turbativa o della molestia.

Abbiamo visto che l’azione di manutenzione va esercitata entro un anno dalla turbativa.

Il primo comma dell’art. 703 cpc dispone che la “domanda si propone con ricorso da depositare presso la cancelleria del giudice del luogo ove è avvenuto il fatto denunciato”, mentre al secondo comma rinvia per le altre disposizioni procedurali, agli artt. 669-bis e seguenti in quanto compatibili.

Il procedimento ha una struttura  articolata in due fasi: la prima cautelare ed urgente (c.d. “fase interdittale”), volta a dettare nell’immediatezza i provvedimenti necessari a garantire il godimento del possesso o la cessazione delle turbative allo stesso; la seconda che si svolge secondo le forme del rito ordinario (c.d. “fase di merito”), ma eventuale e facoltativa, poiché attivabile solo su istanza di parte (Cass. SS.UU. n. 1984/1998).

Il ricorso per la manutenzione nel possesso, va presentato al giudice del luogo dove si è verificato  la turbativa (1170 I comma) o lo spoglio (III comma).

Il ricorso deve contenere compiutamente tutte le istanze del ricorrente, ed in particolar modo  l’invocazione della decisione per decreto inaudita altera parte, oltre alle allegazioni ed eventualmente l’articolazione dei mezzi istruttori, poichè la domanda introduttiva è valida anche per la successiva, e facoltativa, fase di merito.

Mentre nell’azione di spoglio si ritiene compresa anche quella di manutenzione, si ricordi che non accade il contrario.

Una volta depositato il ricorso, presso la cancelleria del giudice competente, il cancelliere procede a norma dell’ultimo comma dell’art. 669-ter a formare il fascicolo d’ufficio e a presentarlo senza ritardo al presidente del tribunale il quale  designa il giudice per la trattazione.

Legittimazione attiva

Secondo la giurisprudenza,  sono legittimati a proporre l’azione di manutenzione, oltre al possessore, sia: il detentore qualificato (come l’inquilino) (Cass. n. 6221/2002); l’erede (Cass. n. 2395/1986); il colono (Cass. n. 3837/1978); i singoli condomini (Cass. n. 4195/1984); il curatore fallimentare (Cass. n. 1798/1997) (ecc.).

L’azione di manutenzione può essere proposta contro chiunque abbia posto in essere il comportamento arbitrario causa diretta dello spoglio o della molestia del possesso (Cass. n. 5070/1983).

La fase cautelare del procedimento

Ex art. 703, 2° comma, c.p.c., “il giudice provvede ai sensi degli articoli 669-bis e seguenti, in quanto compatibili”.

L’istruttoria, come previsto dall’art. 669-sexies c.p.c. cui rinvia espressamente la disposizione del codice di rito, ha natura sommaria, per cui il giudice, sentite le parti, omessa ogni formalità….. procederà nel modo che ritiene più opportuno agli atti di istruzione indispensabili, in relazione ai presupposti e ai fini del provvedimento richiesto e provvederà con ordinanza, all’accoglimento o al rigetto della domanda.

L’art. 669-sexies attribuisce al giudice due opzioni:

A) egli può assicurare, infatti, nella c.d. fase interdittale, una tutela possessoria immediata mediante l’emissione di un decreto inaudita altera parte (ovvero in totale assenza di contraddittorio) basato sulla mera notorietà dei fatti ed emesso laddove il tempo necessario alla convocazione della controparte possa pregiudicare l’attuazione del provvedimento;

oppure

B)  laddove ritenga non vi siano né l’uno né l’altro presupposto (notorietà, pregiudizio temporale), il giudice può disporre con ordinanza la fissazione dell’udienza di comparizione delle parti.

Nel caso sub. lett.  A, come dispone  l’art. 703 c.p.c., assunte ove necessarie sommarie informazioni, il giudice provvede con decreto motivato, fissando, con lo stesso, l’udienza di comparizione delle parti entro un termine non superiore a 15 giorni e assegnando all’istante un termine perentorio, non superiore a 8 giorni, per la notifica del ricorso e del decreto;

nel caso sub lett. B, fissa direttamente l’udienza senza provvedere con decreto, pertanto, in tal caso, i termini per la notifica e la data di udienza possono essere liberamente fissati dal giudice

All’udienza, il giudice, procederà agli atti di istruzione e con ordinanza potrà confermare, modificare o revocare il provvedimento in precedenza emesso con decreto.

L’ordinanza con la quale è stato concesso o negato il provvedimento cautelare è  reclamabile nel termine perentorio di quindici giorni dalla pronuncia in udienza ovvero dalla comunicazione o dalla notificazione se anteriore: dinnanzi al collegio, contro i provvedimenti del giudice singolo del tribunale (collegio del quale non può far parte il giudice che ha emanato il provvedimento reclamato); dinnanzi ad altra sezione o, in mancanza, della sede più vicina, contro i provvedimento cautelari emessi dalla corte d’appello.

La fase di merito

Conclusa la fase sommaria, il procedimento entra nella c.d. fase di “quiescenza”, poichè a seguito delle modifiche apportate dalla l. n. 80/2005 (di conversione del d.l. n. 35/2005) all’art. 703 c.p.c., la successiva fase di merito è solo facoltativa ed attivabile su istanza di parte.

Dispone, infatti, il 4° comma dell’art. 703 c.p.c., che ove “richiesto da una delle parti, entro il termine perentorio di sessanta giorni decorrente dalla comunicazione del provvedimento che ha deciso sul reclamo ovvero, in difetto, del provvedimento di cui al terzo comma, il giudice fissa dinanzi a sé l’udienza per la prosecuzione del giudizio di merito. Si applica l’articolo 669-novies, terzo comma”.

L’azione di risarcimento danni

Sia congiuntamente che separatamente all‘azione di manutenzione può essere proposta, dinanzi al giudice competente, la domanda risarcitoria che si configura come accessoria rispetto a quella principale di manutenzione (Cass. n. 1984/1998).

Concludiamo ribadendo quanto quest’azione (in particolar modo l’azione prevista al terzo comma), per la sua rapidità e snellezza, sia fondamentale, unitamente a quella di reintegrazione (art 1168 c.c.), per tutelare tutta una serie di situazioni (come ad es. occupazioni abusive, altri tipi di contratto scaduti, ed occupazioni sine titulo in generale) che non rientrando nella locazione e nei procedimenti sommari ad essa collegati (lo sfratto), vengono spesso affrontati da avvocati a digiuno della materia con la procedura ordinaria ex art 447 bis, con la conseguenza che le lungaggini di una fase di merito ordinaria, che usando tale tipo di strumenti diventa solo meramente eventuale, diventano la regola, con conseguente enorme allungamento dei tempi e aumento dei costi, quando il problema si potrebbe probabilmente risolvere in tempi strettissimi e con costi più contenuti (vale, insomma, quasi sempre la pena, introdurre la questione con tali strumenti e poi, solo in caso eventuale di diniego dei presupposti dello strumento cautelare da parte del giudice, passare al processo di merito ordinario, sempre che questi procedimenti possessori siano ben conosciuti, configurati ed utilizzari ovviamente…)

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