Ci occupiamo oggi, in approfondimento all’ultimo convegno sul tema delle tutele relative al contratto preliminare, della delicata materia della tutela del promissario acquirente di un immobile in costruzione.
LA FIDEIUSSIONE DEL COSTRUTTORE
- La norma di riferimento è l’art. 2 del D.Lgs. n. 122 del 2005 che ha stabilito che “All’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire“, ossia di un contratto preliminare di vendita, “il costruttore e’ obbligato…..a consegnare all’acquirente una fideiussione….di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso”
COSA è GARANTITO
- trattasi di una importante forma di tutela dei diritti dell’acquirente, che gli garantisce il recupero di tutte le somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscosso dal costruttore, oltre gli interessi legali
- non è invece in alcun modo garantito l’interesse dell’acquirente all’effettiva acquisizione della proprietà dell’immobile (entriamo nel campo più complesso dell’art. 2932 c.c., della eventuale trascrizione del preliminare ecc. cui dedicheremo un apposito separato studio)
Tipo di Fideiussione
- Ai sensi dell’art. 3 del D.Lgs. n. 122 del 2005 “La fideiussione e’ rilasciata da una banca, da un’impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti nell’elenco speciale di cui all’articolo 107 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia“, trattasi quindi chiaramente di soggetti ampiamente solvibili che garantiscano in pieno la restituzione delle somme.
- Ai sensi dell’art. 3 del D.Lgs. n. 122 del 2005 “La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale” questa importantissima norma implica che la fideiussione sia cd a prima richiesta di conseguenza l’acquirente potrà rivolgerersi immediatamente alla banca o alla compagnia di assicurazione, senza essere costretto a tentare di recuperare preventivamente il proprio credito dal costruttore.
QUANDO SCATTA IL DIRITTO ALLA GARANZIA
La garanzia fideiussoria opera nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi, l’art. 3 del D.Lgs. n. 122 del 2005 detta l’elenco delle possibili cause della situazione di crisi che pertanto si intende verificata
- quando il costruttore sia stato sottoposto a pignoramento immobiliare, relativamente all’immobile oggetto del contratto,
- ovvero a fallimento o amministrazione straordinaria,
- o ancora a concordato preventivo,
- o liquidazione coatta amministrativa.
conseguenze del mancato rilascio della fideiussione
- Se la fideiussione non è stata rilasciata e consegnata all’acquirente, se è stata rilasciata o consegnata in ritardo, o se non presenta le caratteristiche prescritte dalla legge, il contratto preliminare risulta viziato da nullità.
- Trattasi di c.d. nullità relativa in quanto può esser fatta valere solo dall’acquirente; mentre il costruttore che, si sia pentito non potrà certamente eccepire la nullità del contratto a causa dell’assenza o dei vizi della fideiussione.
- Pertanto l’acquirente in mancanza od in presenza di una fideiussione irregolare potrà agire per fare valere la nullità del contratto, potendo arrivare a recuperare come visto, quanto versato oltre gli interessi, per quanto riguarda eventuali risarcimenti va detto che sarebbero in teoria sempre possibili in conseguenza della responsabilità precontrattuale o contrattuale del costruttore; ma nella pratica di difficile configurazione a causa della difficoltà probatoria di un tale tipo di danno (teoricamente l’acquirente dovrebbe poter dimostrare ad esempio di essere stato nell’impossibilità, nelle more dell’azione per accertare la nullità, di concludere un altra operazione per lui estremamente favorevole, ma qui entriamo nel campo del risarcimento per la c.d. perdità di opportunità, terreno, come noto, estremamente scivoloso e di grande difficoltà probatoria).
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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
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