La vendita senza incanto è diventata dopo la riforma dell’art. 569 cpc ad opera del dl 132/2014 convertito nella legge 162/2014 (decreto di riforma della Giustizia) la procedura prioritaria per l’aggiudicazione di un immobile messo all’asta.
Nella vendita senza incanto i partecipanti (chiunque tranne il debitore) potranno presentare la propria offerta (personalmente o a mezzo di procuratore) in busta chiusa presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari o la Cancelleria Fallimentare competente (in caso di vendite fallimentari) o più spesso, se, come il più delle volte ormai accade, sia stato delegato un professionista, presso l’ufficio del professionista stesso solitamente entro le 12 del giorno lavorativo antecedente alla vendita (Il luogo e l’orario ultimo di presentazione dell’offerta deveno essere sempre verificati nell’ordinanza di vendita ).
Essendo l’offerta segreta ed irrevocabile non dovrà essere apposta alcuna indicazione da parte dell’offerente sulla busta.
L’offerta
L’offerta deve contenere:
- nome, cognome, luogo, data di nascita, codice fiscale, domicilio, stato civile e recapito telefonico del soggetto cui andrà intestato l’immobile (non si potrà intestare l’immobile a soggetto diverso da quello che sottoscrive l’offerta, salvo il caso di offerta a mezzo di procuratore) il quale dovrà presentarsi all’udienza fissata per la vendita; se chi fa l’offerta è coniugato in regime di comunione legale dei beni, dovranno essere comunicati anche i dati del coniuge; se chi fa l’offerta è un minore, la stessa dovrà essere sottoscritta dai genitori previamente autorizzati dal giudice tutelare; se chi fa l’offerta agisce in rappresentanza di un altro soggetto, dovrà allegare la procura o l’atto di nomina che giustifichi i poteri;
- i dati identificativi dell’immobile per il quale si offre; l’indicazione del prezzo offerto, (che non può ovviamente essere inferiore al prezzo minimo indicato nell’avviso di vendita); la dichiarazione espressa di aver preso visione della perizia di stima.
- l’offerta non è efficace se l’offerente non presta cauzione, con le modalità stabilite nell’ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui offeto.
All’atto del deposito dell’offerta il cancelliere o il professionista delegato (ormai quasi sempre il secondo) provvederanno ad annotare sull’esterno della busta : il nome, previa identificazione, di chi materialmente provvede al deposito (che può essere anche persona diversa dall’offerente); il nome del Giudice o in caso di delega, il nome del professionista delegato, e la data di vendita.
Modalità di Aggiudicazione
Le buste sono aperte all’udienza fissata per l’esame delle offerte alla presenza degli offerenti.
- Il bene verrà aggiudicato a chi avrà effettuato l’offerta più alta; (in caso di gara l’entità del rilancio dovrà essere conforme a quanto espressamente indicato nell’ordinanza di vendita).
- L’aggiudicazione è definitiva se l’offerta è superiore di un quinto al valore di stima dell’immobile (in caso contrario il giudice potrebbe teoricamente dar luogo all’incanto nel caso assai improbabile che ritenesse possibile con tale sistema di vendita raggiungere un prezzo superiore al 50% di quello di stima).
- Nel caso di più offerenti (e che non si sia raggiunto il prezzo superiore di un quinto al valore di stima dell’immobile indicato sub n. 2) viene indetta una gara tra gli stessi che ha come base d’asta il valore dell’offerta più alta presentata.
In caso di aggiudicazione l’aggiudicatario è tenuto al versamento del saldo prezzo e degli oneri, diritti e spese di vendita nei tempi e con le modalità indicate nell’ordinanza.
In caso di inadempimento, l’aggiudicazione sarà revocata e l’aggiudicatario perderà la cauzione versata a titolo di multa ai sensi dell’art. 587 cpc e se la nuova aggiudicazione dovesse essere inferiore, considerata anche la cauzione confiscata al prezzo di quella cui lo stesso non ha adempiuto ai propri obblighi, l’aggiudicatario inadempiente sarà tenuto pure al pagamento della differenza!!!
Se volete acquistare, avete intenzione di investire nel mercato immobiliare in un momento in cui è così basso (comprare in un mercato depresso piuttosto che in uno che sta ai massimi livelli è una delle elementari regole di ogni investitore professionista) e state cercando la miglior strategia per i vostri Investimenti immobiliari, (attraverso le aste, attraverso l’acquisto dell’immobile fuori asta con un’offerta a saldo e stralcio alla banca o attraverso il mercato ordinario) rivolgetevi a noi per una consulenza – o per sapere quali opportunità di investimento con i ns clienti, possiamo proporre (conserviamo una banca dati di potenziali investitori al fine di poter far incontrare, quando se ne realizzano le condizioni concrete, nell’interesse di entrambe le parti, le domande di investimento di potenziali compratori e la volontà di vendere a chi possa offrire la possibilità di restare in locazione nell’immobile dei debitori esecutati nostri assistiti, per approfondire la questione si legga “Come comprare casa all’asta senza rischi e ottenere grande redditività” )
In sede di consulenza studiamo i singoli casi concreti e tutte le possibili soluzioni alternative, sia al livello contrattuale che fiscale (potendovi offrire infinite opportunità di risparmio fiscale sia al momento dell’acquisto che in quello successivo della messa a reddito dell’immobile, si legga al riguardo per approfondire l’argomento l’articolo “Investimenti immobiliari regole e suggerimenti per fare profitto ”).
Chi volesse saperne di più sulle Aste immobiliari può leggere anche l’articolo Come comprare casa all’asta , per approfondimenti sui vantaggi della fiscalità immobiliare in sede di asta si legga Aste immobiliari fisco più leggero dopo la sentenza della Corte Costituzionale.
Per approfondimenti sull’acquisto della casa pignorata direttamente dal debitore fuori dall’asta (con un contestuale accordo a saldo e stralcio con i creditori per l’estinzione della procedura) si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva” e per approfondire la tematica del saldo e stralcio come strumento per acquistare gli immobili pignorati fuori asta ad un prezzo molto inferiore a quello di mercato e quali competenze sono necessarie per non commettere errori che compromettano l’esito di tali operazioni si legga “Guida al saldo e stralcio come forma di investimento immobiliare”
Chi si trovasse invece nella posizione di debitore esecutato e fosse interessato, oltre alla possibilità di trovare un investitore pronto ad acquistare il proprio immobile per poi locarglielo con la possibilità di riacquistarlo, alle nostre attività difensive nell’ambito delle esecuzioni immobiliari legga “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate al 2019- Soluzioni per Salvare casa”
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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
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