La direttiva mutui dell’UE e le misure per ottenere il miglior prezzo dall’immobile pignorato

Molti erroneamente ritengono che il pignoramento immobiliare sia  indirizzato unicamente a favorire i creditori a discapito del povero debitore esecutato, ma non è così, infatti gli interessi sottesi alla procedura esecutiva, alla efficacia, efficienza e migliore realizzazione del credito sono direttamente o indirettamente legati sia al prezzo di aggiudicazione sia alla posizione stessa del debitore.

Evitare la vendita dell’immobile del debitore un prezzo vile ha il duplice vantaggio di favorire una migliore soddisfazione dei creditori e che il debitore dopo aver perso l’immobile di sua proprietà, spesso la prima casa, non debba trovarsi ancora oberato dai debiti.

Tali principi riconosciuti ormai anche a livello comunitario sono contenuti infatti anche nella legislazione dell’Unione Europea infatti l’articolo 28 comma 5 della direttiva 2014/ 17/ UE del 4 febbraio 2014 (la cosiddetta direttiva mutui) impone espressamente agli Stati membri a tutela del consumatore “di predisporre procedure o misure intese a consentire di ottenere il miglior prezzo possibile per la vendita dell’immobile in garanzia”.

Tutto questo spesso non avviene nelle aste giudiziarie, infatti l’interpretazione delle ultime riforme legislative tese ad accelerare  la procedura esecutiva porta molti giudici dell’esecuzione e molti professionisti delegati ad una più rapida svalutazione dell’immobile al fine di una rapida realizzazione del prezzo, a tutto questo molti debitori commettono l’errore di non opporsi, pensando che il loro destino sia segnato, ma non è così, infatti il rispetto del suddetto principio comunitario nonché di quelli pure pronunciati a livello comunitario relativamente al diritto all’abitazione, (Il Diritto all’abitazione lo ricordiamo ” Nel diritto dell’Unione,  è un diritto fondamentale garantito dall’articolo 7 della Carta”  art. 7 che prevede che “Ogni individuo ha diritto al rispetto della propria vita privata e familiare, del proprio domicilio e delle sue comunicazioni”, ora è evidente che questa particolare attenzione che è stata posta dalla Corte di Giustizia Ue su questo diritto, facendolo assurgere ad un livello più alto di tutela ha delle dirette implicazioni sulle interpretazioni normative che su di esso vanno ad incidere, ed è quindi altrettanto chiaro che ben difficilmente questo diritto potrà essere compresso dal contrapposto interesse economico del creditore, si legga al riguardo anche “Custodia e diritto all’abitazione dell’immobile pignorato“) per quanto riguarda l’esecuzione delle prime case ovviamente, consentono ad un’adeguata difesa tecnica, che faccia valere quei principi, in primo luogo rilevandoli in giudizio con istanze, opposizioni e  con ogni altro strumento opportunamente offerto dal processo esecutivo, di condurre il processo esecutivo al duplice risultato di una migliore valutazione degli immobili oggetto dell’esecuzione e di una tempistica più adeguata alla vendita di un bene di grande valore ed importanza quale è in generale il bene immobile.

Questo allungamento dei tempi ed aumento dei valori avrà molteplici benefici, quanto all’aumento dei valori abbiamo già detto, quanto ai tempi più lunghi aumenteranno le possibilità di giungere ad un accordo transattivo che soddisfi entrambe le parti ( e non solo il creditore o addirittura come in molti casi nessuna parte per una svalutazione che sia punitiva per il debitore senza essere per niente satisfattiva per il creditore), così come aumenteranno le possibilità che il debitore possa risollevare la propria temporanea crisi finanziaria o di liquidità giungendo a onorare i propri debiti, in tempi più lunghi ci saranno inoltre maggiori possibilità per il debitore di realizzare una delle forme di esdebitazione previste dalla legge sul sovraindebitamento (la l. 3/2012) anche di fronte ad una esecuzione immobiliare.

Quanto allo strumento tipico che nella fase delle aste consente al debitore di opporsi a tutti quei piccoli o grandi abusi (dagli errori descrittivi negli avvisi, al tipico mancato rispetto dei termini dilatori nella fissazione o pubblicazione degli avvisi stessi, ai ribassi non autorizzati, al mancato rispetto delle sequenze procedimentali avviso senza incanto con incanto che abbiamo visto essere state a lungo caratteristica di tutte le procedure di vendita bandite dall’Anpe a Brescia che rendeva tutte illegittime, ecc.) subiti ossia il ricorso ex art. 591 ter cpc come recentemente novellato dal dl 83-2015 (che sostituendo il reclamo al collegio all’opposizione agli atti esecutivi per opporsi a un eventuale rigetto del ricorso costituirà uno strumento potentissimo, finalmente efficace, in mano ai debitori per difendersi da questi soprusi) a breve scriveremo un articolo di approfondimento pubblicando anche diversi modelli e ordinanze di accoglimento dei ricorsi presentati a scopo esemplificativo.

Per conoscere il ruolo dell’esperto che compie la stima dell’immobile e sapere come ottenere una migliore valutazione e quali vantaggi questa può dare si legga “Il Ruolo dell’Esperto (Consulente Tecnico d’Ufficio) Nell’Esecuzione Immobiliare“