La nullità della richiesta automatica

In merito alla possibilità di inserire una clausola nel contratto di locazione commerciale che prevede l’aggiornamento automatico (senza richiesta del locatore), nonostante tale clausola sia molto frequente, la Cassazione si è espressa più volte in senso contrario, per tutte si legga Cass 3014/2012 che ha statuito che “la clausola di un contratto di locazione con la quale le parti convengano l’aggiornamento automatico del canone su base annuale (a seguito della modifica dell’art. 32 legge 392 del 1978 operata dall’art. 1 comma nono “sexies” della legge 118 del 1985) senza necessità di richiesta espressa del locatore è affetta da nullità in base al combinato disposto degli artt. 32 e 79 della legge sull’equo canone, perché il citato art. 32 (non prevedendo più, come nella sua originaria formulazione, la possibilità di aggiornamento soltanto biennale, svincolato da ogni riferimento alla richiesta del locatore), introduce, all’esito della modifica, la possibilità di aggiornamenti annuali presupponendo che gli aumenti possano avvenire soltanto su specifica richiesta del locatore, da operarsi successivamente all’avvenuta variazione degli indici di riferimento (e non anche, genericamente, al momento stesso della stipula del contratto), la certezza dell’entità dell’obbligazione del conduttore risultando tutelata soltanto dalla previsione di tale, specifica (e necessaria) richiesta, puntualmente riferita all’avvenuta variazione degli indici ISTAT.”

Pertanto gli aumenti saranno dovuti soltanto dal momento della richiesta (restando esclusa ogni possibile richiesta di arretrati, come confermato da Cass 11675/2014 che afferma ”la richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati”, richiesta che lo ricordiamo potrà anche essere informale cfr Cassazione 16068/2012 che afferma ”la richiesta di aggiornamento può essere formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia”, pertanto in caso di pagamento da parte del conduttore, questi non ne potrà chiedere la restituzione per non aver mai ricevuto formale richiesta, ma altrettanto il locatore non potrà pretendere gli arretrati se non potrà dimostrare di aver chiesto l’aggiornamento.

Da quando vanno calcolati gli aggiornamenti

Per quanto concerne la data da cui vanno calcolati gli aggiornamenti è quella da cui era dovuto per contratto l’aggiornamento come confermato da Cass 15034/2004 ”l’aggiornamento del canone, dovuto solo se pattuito e dal mese successivo alla richiesta del locatore comunque formulata, va calcolato con il criterio della variazione assoluta, cioè prendendo come base sempre il canone iniziale e tenendo conto dell’intera variazione Istat (ridotta al 75%) verificatasi per l’intero periodo tra il momento di determinazione del canone originario ed il momento della richiesta, restando ininfluente, ai fini di tale calcolo, che per qualche annualità intermedia non sia stato richiesto in precedenza l’aggiornamento, giacchè tale omissione impedisce soltanto l’accoglimento della domanda relativa alla corresponsione degli aggiornamenti pregressi (cd arretrati).”

Aggiornamento Istat al 100% quando?

Un cenno infine alla possibilità di prevedere l’aggiornamento Istat al 100% nel contratto, ipotesi questa vietata per gli immobili ad uso commerciale dal vecchio art. 32 l 392/78 (per il quale “Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’ISTAT”), e adesso consentita dal nuovo art. 32 (come modificato dalla l 14/2009) solo per i contratti con durata superiore a quella minima stabilita per legge (quindi un contratto commerciale la cui durata minima è 6+6 per poter validamente contenere una clausola che preveda l’aumento istat al 100% dovrà avere una durata di almeno 7+7 o maggiore)

La prescrizione del diritto a richiedere gli arretrati

Per quanto riguarda la prescrizione degli arretrati eventualmente dovuti (quindi in campo commerciale solo quelli effettivamente richiesti e non corrisposti dopo la richiesta, mentre in campo abitativo essendo valida la clausola che preveda l’aggiornamento automatico (anche del 100% della variazione istat dopo l’abrogazione dell’art. 24 l.392/78 ad opera della l. 431/98) anche quelli mai richiesti prima), essa è quinquiennale (ex art. 2948 cc) per il conduttore mentre per il locatore (nel caso in cui abbia incassato canoni maggiorati, come ad esempio il 100% dell’adeguamento istat senza averne diritto) la regola della prescrizione quinquiennale è interrotta ai sensi dell’art.79 l. 392/78 fino a 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile locato (è una delle tante norme in tema di locazioni che tutela maggiormente il conduttore, da sempre considerato parte debole del rapporto e quindi non in grado di far valere, per tutta la sua durata, i suoi diritti che pertanto restano sospesi, al contrario di quelli del locatore che se non esercitati si prescrivono nel termine di 5 anni come da legge).

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