Il governo con il comunicato n. 58 del 24 dicembre 2020 ha spiegato che il blocco degli sfratti si applica anche alle esecuzioni immobiliari.
Nessuna differenza tra debitori esecutati e inquilini: l’art. 103 del d.l. 18/2020 si applica a entrambi.
Il blocco degli sfratti si applica anche alle esecuzioni immobiliari, motivo per il quale, al pari degli inquilini, nemmeno i debitori esecutati potranno essere sfrattati fino al 30 giugno 2021 a patto che l’immobile pignorato risulti essere l’abitazione principale del debitore e dei suoi familiari (Per approfondire l’argomento si consiglia la lettura dell’articolo “Sfratto per finita locazione: nessun blocco fino al 30 giugno!!”)
Lo ha spiegato il Governo con il comunicato numero 58 del 24 dicembre scorso, illustrativo delle novità del Decreto Milleproroghe, e in parte, lo avevamo anticipato anche noi.
A pensarla diversamente, invece, una certa corrente della giurisprudenza di merito a parere della quale il blocco degli sfratti da covid 19 avrebbe tutelato i soli conduttori sfrattati e non anche i debitori esecutati, stante “inapplicabilità della sospensione all’ esecuzione degli ordini di liberazione”.
In buona sostanza, alcuni giudici ritenevano che il blocco degli sfratti, di cui all’art. 103 del d.l. cura italia, avrebbe tutelato tutti (inquilini morosi, inquilini il cui contratto è scaduto, occupanti senza titolo) tranne i debitori esecutati (persone che, loro malgrado, sono parte passiva di una procedura esecutiva immobiliare).
Per farla semplice: la (presunta) differente procedura di rilascio, eseguita ai danni degli inquilini dall’ufficiale giudiziario, e “attuata” ai danni dei debitori esecutati dal custode giudiziario, avrebbe fatto sì che la stop agli sfratti operasse solo per i primi, lasciando privi di tutela i secondi.
Dire avevamo ragione (successivamente al chiarimento del Decreto Milleproroghe) è consolazione quanto mai magra.
Soprattutto se pensiamo che, a causa dell’errata interpretazione di alcuni giudici dell’esecuzione, molti debitori sono stati cacciati dalle proprie case già ad aprile 2020 in piena pandemia e in spregio ad ogni buon senso nonché (a questo punto chiaramente) in concreta violazione della ratio legis.
( per approfondimenti leggi “Sfratti bloccati fino a settembre? La legge non è uguale per tutti” o anche “Stop agli sfratti fino al 1 settembre: attenzione agli abusi”).
La tesi dell’attuazione del custode
Tutto inizia con l’emissione, ad inizio marzo, del decreto legge “Cura Italia” il cui art. 103 al sesto comma recita: “L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020”.
Lo stop agli sfratti viene ben presto prorogato al 1 settembre 2020, di poi al 31 dicembre e solo recentemente, dal decreto Milleproroghe, al 30 giugno 2021.
(Per le fonti normative si richiamano i seguenti articoli: “Prorogato al 31 dicembre il blocco degli sfratti” e anche “Prorogato al 30 giugno il blocco degli sfratti”)
Per ovvie ragioni, considerato il picco di contagi e l’incertezza economica che aveva travolto il paese ad inizio marzo, la misura fu introdotta per evitare che, nel periodo più buio del nostro secolo, qualcuno finisse per strada privo di alternative.
Non ci pareva, a tal punto possibile, che il Legislatore avesse voluto escludere qualcuno dalla tutela in commento.
A tal proposito, le ragioni principalmente sanitarie e sociali legate alla sospensione dell’esecuzione degli sfratti non lasciavano nemmeno immaginare che ci potesse essere una differenza tra gli inquilini di un contratto di locazione (commerciale o abitativo) gli occupanti di un immobile ed i debitori esecutati creando di fatto sfrattati di serie A e di serie B.
Da lì a poco, tuttavia, iniziò a circolare un’interpretazione anomala dell’articolo 103 d.l. 18/2020 in forza della quale il blocco degli sfratti avrebbe operato unicamente a tutela degli sfrattati e non anche a favore dei debitori esecutati, con la incredibile conseguenza che, in tempo di covid, i primi avrebbero potuto dormire sonni tranquilli mentre i secondi potevano essere sfrattati da un giorno all’altro (come è, purtroppo, accaduto).
Secondo l’interpretazione “atipica”, recentemente smentita dal Legislatore, la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio non si sarebbe applicata “all’attuazione dell’ordine di liberazione emesso ex art. 560 c.p.c., ciò rispondendo alla imprescindibile esigenza sistematica di tutela dell’aggiudicatario sancita dall’art. 187 bis disp. att. c.p.c. “ (Tribunale di Bari 25 luglio 2020).
Inoltre, essendo “norma di carattere eccezionale” la sospensione dell’esecuzione sarebbe “ insuscettibile di applicazione analogica” (Tribunale di Reggio Calabria 15 maggio 2020).
Depone, in tal senso, “il dato letterale giacché l’art. 103, comma 6, c.p.c. fa riferimento alla “esecuzione” dei “provvedimenti di rilascio”, mentre l’ordine di liberazione viene attuato secondo una forma diversa da quella disciplinata dagli artt. 605 e ss. c.p.c. “(Tribunale di Verona 13 maggio 2020)
Il custode attua l’ordine di liberazione.
L’ufficiale giudiziario esegue il provvedimento di rilascio.
L’art. 103 dl. 18 del 2020 avendo disposto la sospensione della sola esecuzione, non avrebbe altresì sospeso l’attuazione delle liberazioni da parte del custode.
E’ quindi stato sufficiente un sillogismo creato ad hoc per tradire il significato di una norma dal tenore altamente sociale ed emergenziale.
Dunque, visto che la norma sospendeva la sola esecuzione e non anche l’attuazione, considerata l’imprescindibile esigenza di tutela dell’aggiudicatario scolpita dall’art. 187 bis disp. att. c.p.c., (norma per il suo utilizzo divenuta quasi di rango costituzionale), vista la diversa essenza tra i procedimenti in esame, il custode era salvo: poteva sfrattare come se la norma e il covid non esistessero.
Così ci siamo trovati con interpretazione anomala, pericolosa, incostituzionale, condivisa, però, dalla maggior parte dei Tribunali Italiani.
Con la conseguenza che da marzo 2020 al 24 dicembre scorso (data in cui il Governo con il comunicato numero 58, illustrativo delle novità del Decreto Milleproroghe, ha chiarito la piena applicabilità della sospensione anche alle liberazioni delle esecuzioni immobiliari) sono stati sfrattati (o meglio “attuati ordini di liberazione/decreti di trasferimento a cura dei custodi”) migliaia di debitori esecutati con il placet di una certa giurisprudenza di merito e con lo sgomento di alcune Questure, quando in Italia non si poteva nemmeno correre nel proprio corridoio di casa.
Ad essere sacrificati sono stati nuovamente i più deboli, persone che avrebbero di buon grado approfittato di una boccata di ossigeno in un periodo così difficile.
E’ stata proprio l’esigenza di porre un freno a tali ingiuste disparità di trattamento a spingere il legislatore a chiarire la già limpidissima interpretazione costituzionale della norma nella speranza, alla quale sentitamente ci uniamo, che, tutto questo, non accada nuovamente in futuro.
Avv. Daniele Giordano
(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per saperne di più sul nuovo art. 560 cpc entrato in vigore il 28 febbraio 2020 che ha prodotto l’effetto estendere l’impossibilità di disporre la liberazione degli immobili pignorati (abitati dal debitore e dai suoi familiari) fino al decreto di trasferimento per tutte le procedure in corso si legga “Bloccati gli ordini di liberazione di tutte le procedure esecutive in corso!!! il nuovo art. 560 cpc come modificato dall’art. 18 quater della L. 8/2020 di conversione del Dl 162/2019 Testo e commento”
Per approfondire la nuova ed eccezionale forma di esdebitazione prevista dall’art. 41 bis l 157/2019 per i pignoramenti iniziati dal 2010 al 30 giugno 2019 si legga “Art. 41 bis L 157/2019 di conversione del Dl 124/2019: La rinegoziazione dei mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva”, Mentre chi fosse interessato al nuovo fondo Salvacasa ( approvato, negli stessi giorni dell’art. 41 bis, dal comma 445 dell’art. 1 della legge di stabilità 2020 [l.160/2019] che modifica la legge sulle cartolarizzazioni, [la L. 130 del 1999]) finalmente approvato e che promette ed indica una direzione nuova (e più attenta alla posizione dei debitori esecutati) del nostro legislatore nella gestione dei crediti in sofferenza e delle relative esecuzioni immobiliari legga “Il nuovo fondo Salvacasa! Articolo 7.1 della l. 130/1999 modificato dall’art. 1 comma 445 della l.160/2019: Testo e commento”
Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” , “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate al 2020- Soluzioni per Salvare casa”
Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” e “Rigetto dell’opposizione agli atti esecutivi: il reclamo al collegio e il giudizio di merito”
Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, o “Reclamo al collegio avverso rigetto del Piano del consumatore: termini, costi, poteri del Collegio, in particolare sulla sospensione della procedura esecutiva immobiliare pendente, con provvedimento di sospensione e modello di reclamo” mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
Ad ogni modo se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perchè non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.
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Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“
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