Oggi pubblichiamo l’interessantissimo contributo del Notaio Camardella (con sede in Brescia, riferimento del nostro Studio per il Nord Italia) sul tema dell’Affitto con riscatto dei suoi costi e delle soluzioni alternative ad esso che consentano di guadagnar tempo e di ottenere un cospicuo risparmio fiscale.
- Premessa: inquadramento della fattispecie
Negli ultimi anni, a causa della forte crisi economica che sta colpendo il nostro paese, si è verificata una forte contrazione del mercato immobiliare, alimentata altresì dalla difficoltà di reperire finanziamenti da parte degli istituti di credito.
In questo contesto, ha iniziato a diffondersi l’esigenza, da parte dei potenziali acquirenti, di acquisire in una prima fase il mero godimento dell’immobile, riservandosi la facoltà di acquisirne la proprietà in una fase successiva.
Il lasso di tempo che intercorre tra le due fasi sopra descritte potrà servire per incrementare le possibilità di accedere al finanziamento bancario, ovvero per perfezionare la vendita di altro immobile di cui si è proprietari o più in generale per incrementare le proprie finanze.
La prassi immobiliare tende a qualificare tale fattispecie con il nome di “rent to buy” , ovvero letteralmente “affittare per comprare” al fine di evidenziare la duplice natura locatizia e traslativa, quello che è più comunemente conosciuto come “AFFITTO CON RISCATTO“.
Per soddisfare tali esigenze gli operatori giuridici suggeriscono, nella maggior parte dei casi, di ricorrere al contratto di locazione (contratto con il quale il proprietario concede il godimento dell’immobile dietro versamento di un canone periodico); in particolare si è soliti inserire nello schema legale tipico una clausola che prevede la facoltà (ovvero l’obbligo) da parte di chi consegue il godimento dell’immobile , di acquisirne la proprietà.
- 2. Regime fiscale
A) Contratto di locazione con patto di futura vendita vincolante per entrambe le parti (cd Affitto con Riscatto bilaterale)
A-1) fattispecie fuori campo IVA
Qualora ci si trovi fuori campo di applicazione dell’iva, l’operazione viene tassata come un normale contratto di locazione; quindi, ai fini delle imposte indirette, si applica l’imposta di registro sui canoni di locazione mentre, per le imposte dirette, il cedente dovrà ovviamente inserire in dichiarazione dei redditi le somme percepite a titolo di canone (con possibile applicazione del regime di cedolare secca).
In caso di successiva cessione dell’immobile, si dovranno versare le normali imposte dovute per la compravendita, senza tuttavia poter detrarre o recuperare in qualche modo quanto già versato in precedenza.
Pertanto il regime fiscale di tali forme contrattuali appare particolarmente sfavorevole.
Inoltre, tale soluzione contrattuale è penalizzante anche sotto il profilo delle imposte dirette, soprattutto quando il proprietario locatore è un privato; invero costui si troverà a dover inserire nella dichiarazione dei redditi (o comunque a versare tramite opzione per la “cedolare secca”) le somme che percepisce a titolo di locazione, anche se in futuro dette somme fossero imputate quale corrispettivo della vendita, mentre invece non dovrebbe pagare alcuna imposta se stipulasse un semplice contratto di vendita (salvo l’unico caso in cui avesse acquistato l’immobile da meno di 5 anni e non vi avesse abitato per più della metà del tempo).
A-2) fattispecie rilevante ai fini IVA
Nel caso di una fattispecie rientrante nel campo di applicazione dell’IVA (immobile abitativo intestato a società che ha effettuato interventi di costruzione, ristrutturazione o risanamento conservativo così come indicati al TU dell’edilizia DPR 380/2001), fin dalla sottoscrizione del contratto di locazione, bisognerà versare l’iva sull’intero prezzo pattuito per la cessione dell’immobile, indipendentemente dal fatto che si proceda o meno successivamente alla effettiva cessione.
Inoltre, è con riferimento a tale momento impositivo che si devono valutare anche i requisiti e le condizioni di applicazione dell’aliquota iva, tra cui quelli richiamati al n. 21 della tabella A allegata al D.P.R. n. 633/1972, per l’applicazione dell’aliquota ridotta nella misura del 4 per cento ai fini delle c.d. agevolazioni prima casa. Quanto qui detto suggerisce di prestare molta attenzione qualora il futuro acquirente non abbia ancora acquisito i requisiti per la prima casa (ad. esempio non è ancora riuscito a vendere la sua vecchia abitazione).
Ai fini delle imposte dirette, mutatis mutandi, l’intero corrispettivo pattuito per la vendita si considera conseguito fin dalla sottoscrizione del contratto di locazione.
Pertanto, anche nei casi di applicazione dell’iva, il regime fiscale di tali forme contrattuali appare particolarmente sfavorevole.
Vediamo adesso quali soluzioni alternative poter utilizzare per avere un miglior regime fiscale e quali archi temporali si possono sfruttare per acquistare il proprio immobile col giusto tempo per accedere al finanziamento bancario, ovvero per perfezionare la vendita di altro immobile di cui si è proprietari o più in generale per incrementare le proprie finanze, senza perdere in questi periodi le opportune tutele e garanzie di poter ottenere alla fine la effettiva proprietà dell’agognato immobile!!
B) Contratto di locazione con patto di futura vendita vincolante solo per l’attuale proprietario (cd Affitto con riscatto unilaterale)
Utilizzando tale strumento l’inquilino, ad una determinata scadenza e ad un prezzo pattuito, ha facoltà di acquistare la proprietà dell’immobile.
Adottando tale soluzione, sia nelle fattispecie rilevanti iva che al di fuori delle stesse, si assisterà ad una duplicazione di imposta pertanto si richiama quanto già descritto alla precedente lettera A-1). Non si applicherà invece il principio descritto nella precedente lettera A-2), e quindi la fattispecie verrà qualificata come cessione di beni solo in caso di effettiva cessione.
- 3. Soluzioni alternative
Come esaminato in precedenza, la figura dell’Affitto con Riscatto è soggetta ad un regime fiscale che ne ha limitato fortemente l’applicazione pratica.
Tuttavia, è possibile rispondere alle esigenze che si sono venute a manifestare nel mondo immobiliare con una diversa soluzione pratica. In particolare, evitando la sottoscrizione di un contratto di locazione, sarà possibile procedere esclusivamente alla sottoscrizione di un contratto preliminare di vendita apportando allo schema contrattuale tipico alcuni accorgimenti pratici che consentono di adattarlo alle diverse casistiche che di volta in volta vengono in rilievo.
In particolare, bisognerà prevedere una pattuizione in forza della quale il promittente venditore si impegna a consegnare il possesso dell’immobile in data anticipata rispetto alla stipula dell’atto di vendita.
Il promissario acquirente riceverà quindi fin da subito il godimento dell’immobile ma le somme che verserà al proprietario (promittente venditore) non saranno qualificate (e quindi tassate) alla stregua di canoni di locazione ma bensì saranno imputati quali acconti del prezzo finale di vendita. In tal caso saranno soggetti,
– se siamo fuori campo iva, ad imposta di registro in misura del 3%,
– viceversa, iva 10% ovvero 4% se prima casa.
In entrambi i casi, le relative imposte andranno detratte da quelle dovute per l’atto definitivo di vendita, così evitando il rischio di una duplicazione di imposta.
A questo punto bisognerà però tener conto dell’eventualità che il promissario acquirente, dopo aver goduto dell’immobile per un certo periodo, non voglia o non possa procedere all’acquisto. Di ciò si potrà tener conto nella determinazione della caparra confirmatoria o penitenziale ai sensi degli artt. 1385 e 1386 c.c.
- 4. Considerazioni di tutela giuridica
Abbandonando la prospettiva fiscale, è opportuno sottolineare che la trascrizione del contratto preliminare, ha efficacia prenotativa limitata nel tempo (tre anni), e pertanto l’acquirente potrebbe correre il rischio di vedere sfumare le proprie speranze di un acquisto “sicuro” qualora l’atto definitivo venga stipulato successivamente allo scadere del termine triennale di efficacia della trascrizione del preliminare e siano intervenute medio termine trascrizioni pregiudizievoli.
Parimenti rischioso per il promissario acquirente è una eventuale pronuncia di fallimento a carico del promittente venditore, in quanto il curatore fallimentare avrà in tal caso il potere di sciogliere i contratti in corso di esecuzione (ivi compresi i contratti preliminari); l’unico rimedio resta in questo caso l’insinuazione al passivo fallimentare da parte del promissario acquirente per il recupero del suo diritto di credito alla restituzione del doppio della caparra!
Tali inconvenienti vengono invece superati qualora si faccia ricorso ad un contratto di vendita con pagamento del prezzo rateizzato, e riserva di proprietà a favore del venditore fino al momento del versamento dell’intero corrispettivo pattuito.
Questa è la soluzione che offre maggiori garanzie in termini giuridici in quanto il venditore è tutelato dalla riserva di proprietà del bene mentre l’acquirente è parimenti tutelato in quanto il trasferimento della proprietà avverrà in modo automatico con il pagamento dell’ultima rata di prezzo.
Tuttavia, tale soluzione potrà essere utilizzata in quei casi in cui il promissario acquirente è in grado di assumere fin dall’inizio e con totale sicurezza l’impegno finanziario dell’acquisto; invero, con l’atto di vendita dovranno essere versate interamente ed immediatamente le imposte sui trasferimenti, indipendentemente dal fatto che il prezzo verrà versato o meno e quindi anche se il trasferimento non verrà perfezionato, senza possibilità di recupero delle stesse.
Giancarlo Camardella (Notaio in Brescia e Manerbio titolare dell’omonimo Studio Notarile)
(il contratto di Rent to Buy è stato successivamente tipizzato con l’art. 23 dl 133/14 per approfondirne gli aspetti leggete “Contratto di Rent to buy – Prime note sull’art 23 del Decreto Legge 133/2014 – “SBLOCCA ITALIA”” e “Contratto di affitto con riscatto come funziona dopo la tipizzazione ex art. 23 D.L. 133/2014 – Le soluzioni alternative con maggior profitto e tutele”)
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Se invece state valutando l’acquisto e volete approfondire il tema della riduzione dell’imposta di registro sui trasferimenti di diritti reali vi consiglio di leggere “l’Imposta di Registro viene ridotta, opportunità e rischi per proprietari e inquilini”
Se dovete acquistare la prima casa e volete sapere come darla in locazione senza perdere le agevolazioni fiscali o i requisiti necessari per usufruire delle detrazioni fiscali per gli interessi del mutuo leggete “Agevolazioni prima casa: mutuo e locazione”
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- dal fisco: leggete “Come risparmiare imu e irpef“,
- dalle problematiche relative alla crescente morosità dei conduttori: potete leggere “Affitto: strategie in tempi di crisi economica per evitare la morosità“
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