Il contratto di locazione è il contratto in cui più spesso i proprietari utilizzano dei modelli standard prestampati, acquistabili in molte cartolerie e recuperabili anche gratuitamente online. Tutto ciò, in primo luogo, per una sua ampia diffusione rispetto ad altri tipi di contratto, ed in secondo per una spinta in tal senso da parte di molte associazioni di categoria.
Infatti il contratto di locazione, in quanto legato ad esigenze ritenute costituzionalmente rilevanti, quali il diritto all’abitazione ed allo sviluppo economico e del lavoro (per quelli di natura commerciale) è tutto costruito dal legislatore con una serie di norme tese a favorire quella tradizionalmente considerata la parte debole del rapporto, ossia il conduttore.
Pertanto l’uso di modelli prestampati che riproducono in sostanza le clausole indirizzate all’interesse del conduttore fa si che indubbiamente lo stesso sia interessato e favorito dall’uso di contratti standard che gli offrono tutti i possibili benefici.
Ma che dire del Locatore?
Di certo nel contratto di locazione vi sono alcune clausole legate a norme imperative, alle quali le parti non possono derogare contrattualmente, ma va aggiunto che esistono pure una serie di clausole che in un primo momento potevano sembrare anch’esse vietate, ma che dopo svariate pronuncie della giurisprudenza sono diventate perfettamente ammissibili, se correttamente inserite nei contratti. Tutte queste clausole che tendono a mediare rispetto allo sbilanciamento degli interessi a favore del conduttore, vanno però inserite correttamente (secondo quanto indicato dalle sentenze) nei singoli contratti e non si ritrovano certamente nei contratti standard che tendono a replicare pedissequamente le disposizioni di legge che come abbiamo visto sono tutte a favore del conduttore ed a sfavore del proprietario!!!
Quindi se siete un conduttore ben venga un prestampato (se il proprietario è ingenuo da concedervelo), ma se siete proprietari di un immobile, affidare il vostro bene ad un inquilino con un contratto prestampato corrisponde a consegnargli una pistola carica con la quale potrà decidere di colpirvi se e quando lo riterrà opportuno!!!
Vediamo nella pratica: già in passato chi sceglieva di affidarsi a un prestampato si trovava sovente in situazioni di morosità del conduttore, contro cui non vi era rimedio finendo con il perdere anche un anno di canoni, col sostenere cospicue spese legali e con il pagare le tasse sui canoni non incassati, altri proprietari si trovavano anche danni all’immobile senza poterne recuperare il risarcimento, e così via da problemi più grossi ad altri meno rilevanti quanto a danno economico ma non per questo meno stressanti per il proprietario, come i problemi sulle spese di manutenzione, problemi col condominio, il non poter ottenere gli aumenti graduali del canone (quanti proprietari ad esempio sanno che si può ottenere anche oggi un aumento graduale del canone per chi abbia scelto il regime della cedolare secca, e sanno come inserire la relativa clausola contrattuale?? al riguardo si legga il nostro articolo). Oggi la situazione è decisamente peggiorata, l’introduzione infatti del famigerato art. 3 comma 8 del dlgs 23/2011, con la sua disciplina che sancisce un contratto nuovo di zecca al prezzo del triplo della rendita catastale, ha spinto non solo tanti conduttori a denunciare i proprietari nei casi di evasione effettiva, ma anche tanti conduttori a sfruttare la scarsa conoscenza della normativa da parte dei proprietari per riuscire in pochissimo tempo (bastano 30 giorni) con qualche stratagemma fraudolento (che non stiamo qui ad elencare per non offrire suggerimenti a chi stesse progettando di ottenere un contratto con tale tipo di stratagemma) ad ottenere, da quei proprietari che fidandosi non avevano preso le dovute precauzioni preventive pensando di dover solo firmare un moduletto prestampato, un contratto 4+4 dall’agenzia delle entrate ad un prezzo irrisorio!!!! (N.B.l’art. 3 commi 8 e 9 del dlgs 23/2011 è stato recentemente dichiarato incostituzionale con la sentenza 50/2014, come può leggersi cliccando qui, ma le problematiche poste dall’articolo non mutano stante la probabile previsione di una nuova norma, che pur rispettando i dettami della Corte vada nella stessa direzione)
In sostanza, ferma restando la convenienza per il conduttore, si può dire che convenga ad un proprietario risparmiare 2-300 euro al momento di stipulare un contratto di locazione e ritrovarsi poi danni da decine di migliaia di euro?
Perchè il costo di redazione di un contratto di locazione, individuale (cioè non standardizzato) contenente tutte quelle clausole che secondo le ultime pronunce della Cassazione possono essere validamente inserite in quella particolare situazione , è semplicemente irrisorio rispetto ai vantaggi, non solo economici ma anche in termini di tranquillità del proprietario che non vive consapevole di avere quella pistola puntata alla tempia di cui parlavamo prima.
I tempi di redazione sono anch’essi molto rapidi (intorno ai 10 gg lavorativi).
Tempi e costi possono leggermente aumentare se si decide di redigere opportune scritture contrattuali per garantirsi da futuri morosità o danni all’immobile, ma restano comunque molto più bassi dei prezzi richiesti da banche ed assicurazioni per la stipula di polizze fideiussorie, e convengono sempre molto più delle spese e dei danni che riescono puntualmente ad evitare.
Quanto al Risparmio fiscale, fermo restando che quello ottenibile attraverso la locazione è ben poca cosa (si veda al riguardo l’articolo “Cedolare secca conviene rispetto all’Irpef ma i Contratti Atipici hanno un maggior Risparmio Fiscale”), a meno che non si decida di usare strumenti di evasione fiscale come i doppi o tripli contratti, come le simulazioni, le controdichiarazioni o le novazioni, tutti strumenti che a maggior ragione necessitano di mani esperte, ma che in ogni caso non consigliamo mai ai nostri clienti, infatti il risparmio fiscale può essere ugualmente conseguito in maniera del tutto legale e senza rischi attraverso altri strumenti contrattuali, contratti atipici o contratti tipici diversi dalla locazione, tutti con una flessibilità maggiore ed aliquote fiscali molto più favorevoli ( si legga al riguardo l’articolo “Come impedire che le tasse erodano fino al 70% dell’affitto”). Contratti la cui redazione non è certo rinvenibile in modelli prestampati e con un costo certo maggiore dei 2-300 euro di un contratto di locazione ma i cui benefici scontano di gran lunga il maggior costo della loro redazione!!!
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