In un momento storico in cui la maggior offerta di case in locazione incontra una minor disponibilità di spesa dei potenziali conduttori, i proprietari sono molto attenti a cercare inquilini affidabili, che garantiscano certezza nel pagamenti. La Sicurezza di essere pagati è un fondamentale perché i tempi delle procedure per morosità rendono dannosissimo il rischio che l’inquilino non paghi e più è alto è il canone più grande è il rischi come vediamo nelle metropoli.
Nella contrattazione si devono allora, per garantirsi da futuri inadempimenti, prevedere forme di garanzia che mettano al riparo dal pericolo dalla perdita eventuali mensilità non versate dal conduttore. Le possibilità sono molteplici a seconda dei casi, si va da forme contrattuali di garanzia personale (la fideiussione cd contrattuale) che ha il beneficio di essere il prodotto più economico (si paga solo l’eventuale assistenza alla stipula del contratto, che consigliamo sempre, o al più la registrazione, che comporta l’imposta di registro dello 0,50% sul capitale garantito ma si tenga presente che se come noi consigliamo la fideiussione è redatta in una scrittura separata dal contratto di locazione l’imposta dello 0,50% non si dovrà pagare se non nel caso di effettivo utilizzo), quello con le maggiori coperture possibili (si possono inserire clausole che prevedano la copertura di spese condominiali, mancata manutenzione, danni arrecati all’immobile inadempimenti vari ecc.) e quelle con il miglior massimale (variabile in base all’esigenza delle parti senza costi aggiuntivi come avviene per i massimali delle fideiussioni bancarie o assicurative che aumentano il costo della polizza) ma ha il limite di necessitare sempre della presenza di un soggetto terzo “solvibile” disposto a garantire per il conduttore, a prodotti più costosi per i casi in cui la fideiussione contrattuale non sia praticabile, e dunque si tratta di prodotti assicurativi o bancari, come ad esempio il Servizio garanzia affitto, proposto Intesa San Paolo. Si tratta di una fideiussione bancaria che prevede un premio all’1,4% del canone annuale: se l’affitto è di 1000 euro mensili, ad esempio, l’inquilino pagherà 168 euro all’anno (più 20 euro di spese d’istruttoria vale a dire che per un contratto di 8 anni il costo sarà di circa 1400 euro e per uno di dodici circa 2000) . Vale per l’intera durata del contratto e garantisce la copertura di un importo pari a 12 mensilità. oltre le spese condominiali non versate. L’escussione è a prima richiesta. Se il proprietario spedisce una racc. ar alla banca, anche prima della convalida dello sfratto, riceve subito l’importo contestato.
Oltre la fideiussione contrattuale (la migliore per rapporto qualità prezzo come visto, se si ha un soggetto disposto a garantire) e quella bancaria di cui abbiamo appena detto esistono anche molti prodotti assicurativi (molto simili negli effetti ad una fideiussione ma più cari). “Affitto sicuro” ad esempio include una polizza di tutela legale (costo 150 euro) e un indennizzo per i canoni insoluti (premio 1,75% del canone annuo vale a dire su un contratto di mille euro mensili circa 200 euro l’anno e pertanto sempre paragonandola ad una fideiussione semplice che può avere un costo dai 200 ai 500 euro circa, parliamo di cifre ben più elevate infatti per un contratto di 8 anni il costo complessivo sarà di 1750 euro e per uno di 12 di 2550, cifre che andrebbero a raddoppiare se il canone fosse di 2000 euro mensili!!!). Le spese legali hanno un massimale di 11mila euro (piuttosto basso se contiamo eventuali danni o spese condominiali), senza limite di vertenza (cioè per ogni singola situazione, il che è più vantaggioso rispetto al prodotto bancario ma può essere uguale nella fideiussione contrattuale). Il rimborso (fino a 12 mensilità) dei canoni non pagati dall’inquilino anche qui è garantito al proprietario per tutta la durata del contratto di locazione.
Chi paga? «Il conduttore, certo. Ma ci si può anche accordare in altro modo e individuare un equilibrio diverso, che ricomprenda il costo dell’affitto. In sede di accordo è preferibile rivolgersi ad un legale e non ad un semplice agente immobiliare per sviluppare una tutela contrattuale complessiva e piena per entrambe le parti scon la certezza di non incorrere in sorprese in un secondo tempo. Il rimborso dei canoni arriva in due tranche: la prima già all’atto di citazione in giudizio, la seconda alla convalida dello sfratto da parte del giudice, insieme alle mensilità che separano dalla liberazione dell’immobile.
Va tenuto presente che al di là della notevole pubblicità ricevuta fideiussioni bancarie e polizze assicurative costano molto ed hanno pochissimi benefici, in quanto banche ed assicurazioni accettano la stipula solo laddove ci si trovi di fronte a conduttori con certi parametri di solvibilità (un certo reddito, un lavoro stabile ecc.), si consideri che il nostro studio ad un costo di gran lunga inferiore (tra i 200 e i 400 euro) da quello richiesto da banche (tra i 1400 e i 2000) ed assicurazioni (tra i 1750 e i 2550) offre la possibilità per i contratti redatti da noi di avere la tutela legale gratuita garantita, laddove il conduttore risponda a quei parametri richiesti dalle stesse fideiussioni bancarie ed assicurative, in tal modo in caso di morosità si recuperano gratuitamente tutte le cifre non pagate (e gli stessi eventuali danni vengono risarciti) e si beneficia altresì di una assistenza legale sia prima di concludere il contratto (per scegliere le migliori forme di garanzia nel caso concreto, comprese le molto più efficaci forme atipiche di garanzia) che per tutta la durata contrattuale.
Se vuoi saperne di più sulle forme di garanzia alternative alla fideiussione, più economiche e maggiormente efficaci leggi “Affitto oltre la fideiussione: le forme di garanzia atipiche”
Ad ogni modo le soluzioni contrattuali possibili sono molteplici (si legga al riguardo anche l’articolo a questo link “Come risparmiare imu e irpef sui tuoi immobili”) , consentendo a quasi tutti i proprietari immobiliari di adottare come una STRATEGIA CHE CONSENTA DI EVITARE LA MOROSITA’ E MANTENERE UN ADEGUATO REDDITO EFFETTIVO!!!( leggi “Affitto: strategie in tempi di crisi economica per evitare la morosità).
Quindi se cercate la miglior strategia per il vostro reddito immobiliare, rivolgetevi a noi per una consulenza – tenendo presente che in sede di consulenza studiamo i singoli casi concreti e tutte le possibili soluzioni alternative, dalla più conveniente fiscalmente, a quella con la durata migliore, a quella con le maggiori garanzie di evitare la morosità, a quelle più semplici da adottare e Vi consigliamo quella che riteniamo possa offrirvi il miglior beneficio complessivo (possibilmente tutti questi risultati contemporaneamente) nel Vostro caso concreto, fermo restando che di fronte a tutte le soluzioni differenti prospettate potrete sempre sceglierne una diversa, volendo, magari, puntare più su un aspetto che sull’altro (qualche proprietario preferisce puntare maggiormente sul risparmio fiscale, altri preferiscono soluzioni con minor durata o più semplici od economiche, resta una scelta soggettiva che soltanto avendo di fronte tutte le possibili scelte alternative, con i relativi pro e contro, che normalmente il proprietario ignora, può essere veramente ottimale).
Prendendo contatti con lo studio saranno spiegate tutte le possibilità di avere una consulenza (tra le quali una consulenza di persona o in videoconferenza, una consulenza scritta che analizzi il singolo caso concreto, una relazione scritta con le varie soluzioni in astratto) ed i relativi costi, periodicamente teniamo anche delle conferenze in cui si spiegano le varie soluzioni possibili a proprietari immobiliari potenzialmente interessati.
Chi volesse saperne di più sulla storia dello Studio può visitare questo link
“Lo Studio – Avvocati dal 1880”
E’ possibile chiedere un Preventivo Gratuito, inviando una E-Mail all’indirizzo studioassociatoborselli@gmail.com. Se è per una consulenza contrattuale relativa al risparmio fiscale la mail avente ad oggetto “richiesta preventivo” è opportuno contenga, gli estremi del proprietario (specificare se persona fisica o società), quelli dell’immobile (rendita e categoria catastale), il tipo di destinazione che si adatta all’immobile (abitativa, studio o negozio), lo stato attuale dell’immobile (libero o locato) e una succinta descrizione della questione.
Sarete ricontattati e vi indicheremo, quantificandolo nel dettaglio, il possibile risparmio fiscale (lo studio non effettua consulenze se non vi è concreta possibilità di ottenere benefici per il proprietario), i tempi e costi del vostro sfratto (offriamo anche la possibilità di sfrattare gratuitamente ai clienti che si affideranno allo studio per la stesura del nuovo contratto e la ricollocazione dell’immobile liberato) o la risposta a qualunque altra questione avrete posto.
Per l’assistenza e la stipula di contratti siamo domiciliati anche a Milano, Roma e Brescia
La sede principale dello Studio Legale è in Napoli alla Via Guantai Nuovi 16
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