Adeguamento istat, canone a scaletta, patto di maggiorazione del canone e novazione: tutte le Modifiche in aumento al canone di locazione consentite
Modifiche in aumento al canone di locazione
Con le modifiche in aumento al canone di locazione si intende fare riferimento a quelle variazioni che possono far aumentare l’importo del canone di locazione originariamente fissato. In genere, il canone stabilito dalle parti alla stipula del contratto di locazione, sia essa ad uso abitativo che ad uso diverso, rimane identico durante tutto l’arco del rapporto contrattuale.
Talvolta però, i contraenti possono liberamente decidere già al momento della stipula del contratto che il canone aumenti o diminuisca con il trascorrere degli anni (cd. canone a scaletta) così come possono concordare che lo stesso venga rivalutato secondo l’adeguamento degli indici ISTAT.
Altro aspetto rilevante, di cui si dirà, riguarda il potere dei contraenti di disporre l’aumento (patto di maggiorazione del canone) del canone di locazione durante il rapporto contrattuale.
Adeguamento del canone secondo gli indici Istat
Il canone di locazione può essere adeguato secondo gli indici Istat. L’adeguamento del canone comporta che questi venga annualmente rivalutato e aggiornato, con la conseguenza che il suo importo verrà aumentato in proporzione all’aumento del costo della vita.
A causa dell’abrogazione dell’art. 24 della L.n. 392 del 1978, sul fronte dei contratti di locazione ad uso abitativo, il quale disponeva “Per gli immobili ad uso d’abitazione il canone di locazione definito ai sensi degli articoli da 12 a 23 è aggiornato ogni anno in misura pari al 75 per cento della variazione, accertata dall’ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente. L’aggiornamento del canone decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata” e per espressa previsione dell’art. 32 della medesima legge per i contratti di locazione ad uso diverso “Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone , per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all’articolo 27, non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale ed a quelli in corso al momento dell’entrata in vigore del limite di aggiornamento di cui al secondo comma del presente articolo” l’adeguamento del canone ha subito importanti modifiche.
In genere, sia nel caso di locazione ad uso abitativo che commerciale, i contraenti possono decidere se ancorare l’importo del canone alla variazione degli indici Istat oppure non prevedere tale aggiornamento.
Nel contratto di locazione ad uso diverso, l’adeguamento potrà essere al massimo pari al 75 percento della variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatesi nell’anno precedente, qualora la durata contrattuale non sia superiore a quella minima prevista dalla legge (6 per la locazione commerciale e 9 per la locazione alberghiera). Potrà essere, invece, pari al 100% della variazione dei medesimi indici per le locazioni ad uso commerciale o alberghiero che superino le durate minime previste dalla legge (art.32 L.n. 392 1978)
Per la locazione ad uso abitativo, invece, la rivalutazione potrà essere pari al 100 percento della variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatesi nell’anno precedente (ciò a causa dell’abrogazione dell’art. 24 della L.n. 392 del 1978 ad opera della L.n. 431/98) salvo che il locatore abbia optato per il regime fiscale della cedolare secca nel qual caso, implicitamente, egli rinuncia a chiedere l’aggiornamento e a riceverlo anche se questi risulta da contratto.
È opportuno rilevare che la clausola di rivalutazione del canone si riteneva poter essere prevista sia da contratto in maniera automatica, nel qual caso avrebbe operato automaticamente, sia “a richiesta” del locatore, nel qual caso l’adeguamento sarebbe stato dovuto a richiesta del locatore.
Al contrario, secondo la giurisprudenza di legittimità dalla lettura dell’art. 32 L.n. 392 del 1978 discende l’obbligo per il locatore di richiedere il canone aggiornato, annualmente, dopo la variazione degli indici, dovendo piuttosto escludersi il pagamento in automatico del canone rivalutato.
In tal senso, secondo la Suprema Corte non può configurarsi una rivalutazione automatica a cui corrisponda un automatico obbligo di corrispondere il canone maggiorato, in quanto” l’aggiornamento automatico del canone su base annuale (a seguito della modifica dell’art. 32 legge 392 del 1978 operata dall’art. 1 comma nono “sexies” della legge 118 del 1985) senza necessità di richiesta espressa del locatore è affetta da nullità in base al combinato disposto degli artt. 32 e 79 della legge sull’equo canone, perché il citato art. 32 (non prevedendo più, come nella sua originaria formulazione, la possibilità di aggiornamento soltanto biennale, svincolato da ogni riferimento alla richiesta del locatore), introduce, all’esito della modifica, la possibilità di aggiornamenti annuali presupponendo che gli aumenti possano avvenire soltanto su specifica richiesta del locatore, da operarsi successivamente all’avvenuta variazione degli indici di riferimento (e non anche, genericamente, al momento stesso della stipula del contratto), la certezza dell’entità dell’obbligazione del conduttore risultando tutelata soltanto dalla previsione di tale, specifica (e necessaria) richiesta, puntualmente riferita all’avvenuta variazione degli indici ISTAT.” (Cass. Civ. s.n. 3014 del 2012).
Canone a scaletta
Nelle locazioni diverse da quelle ad uso abitativo, si suole graduare l’entità del canone in maniera crescente. Anche al fine di agevolare il conduttore all’inizio dell’attività d’impresa o per dargli modo di effettuare ristrutturazioni, lavori e migliori all’immobile locato, il locatore in genere può prevedere un canone iniziale destinato ad aumentare nel corso del rapporto. Detta progressione definisce generalmente “canone a scaletta”.
Così, ad esempio, il locatore, già all’atto della stipula del contratto di locazione commerciale o alberghiero, potrà fissare il canone di locazione nella misura di 1000 euro per il primo anno del contratto, di 2000 euro per il secondo e il terzo e, infine, per l’importo di 2500 euro per gli anni residui.
Dal punto di vista normativo la previsione del canone a scaletta potrebbe dirsi non vietata, a tal riguardo i contraenti incontrerebbero come unico limite l’art. 32 della l.n. 392 del 1978 il quale, come anticipato, misura la massima percentuale di aumento del canone sulla variazione Istat.
Sulla legittimità del canone a scaletta si è, invece, discusso tanto sin dagli inizi degli anni 90.
Ad una interpretazione rigorosa della questione, per cui la rideterminazione del canone in aumento durante l’arco del rapporto doveva dirsi legittima solo nel caso in cui l’aumento del canone fosse ancorato ad elementi fattuali e predeterminati (cfr. Cass.Civ. 6695/1987) si è opposta una interpretazione estensiva della stessa.
Quest’ultima interpretazione estensiva, per la quale la rideterminazione del canone in aumento già prevista al momento della stipula del contratto di locazione non necessita di questi elementi, risulta oggi rinvigorita da una recente pronuncia della Suprema Corte.
La Corte di legittimità, infatti, con la s.n. 23986/2019, riprendendo la sentenza n. 22908 del 2016, ha chiarito che la corrente giurisprudenziale restrittiva che ha preso le mosse dalla sentenza n. 6695 del 1987 partiva da una lettura anomala della massima in essa contenuta. Pertanto, in “… piena sintonia con il richiamato precedente di Cass. n. 22909 del 2016, che il riferimento (talora contenuto in talune decisioni della Corte di cassazione) al significato condizionante (in senso, per così dire, sospensivo del pieno esercizio della libertà contrattuale) dei c.d. “elementi predeterminati e idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale, del tutto indipendenti dalle variazioni annue del potere di acquisto della moneta” sia da ascrivere a un’incongrua e impropria trasmissione della corretta e lineare ratio interpretativa originariamente fatta propria dalla pronuncia di Cass. n. 6695 del 03/08/1987 (come in precedenza descritta). All’originario insegnamento di tale ultimo arresto questo Collegio intende tornare a riferirsi, siccome lettura più corretta e coerente del testo legislativo oggetto d’esame, a tal fine ribadendo, come segue, i principi di diritto già affermati da Cass. n. 22909 del 2016: “Alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola in cui venga pattuita l’iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto”.
A tal fine, si legge che “…deve escludersi la necessità di dimostrare, con rilievo condizionante, il collegamento del previsto aumento nel tempo del canone a elementi oggettivi e predeterminati, diversi dalla svalutazione monetaria, idonei a incidere sul sinallagma contrattuale. L’ancoramento a tali elementi costituisce infatti solo una delle possibili modalità attraverso cui può operarsi detta predeterminazione del canone “a scaletta”, in alternativa alla quale questa può altrettanto legittimamente operarsi sia mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo; sia mediante il frazionamento dell’intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione…”.
Ne consegue che, ad oggi, deve ritenersi pacifica la legittimità del canone a scaletta che preveda rate differenziate o predeterminate per ciascun periodo di tempo. In tal guisa, le parti sono libere di negoziare eventuali aumenti del canone durante l’arco del rapporto a patto che questa previsione già emerga al momento della stipula del contratto di locazione ad uso diverso.
Patto di maggiorazione
Diversa, e più dibattuta, è invece la legittimità di un patto successivo alla stipula del contratto che aumenti il canone di locazione.
Per la locazione ad uso abitativo l’art. 13 della l.n. 431 del 1998 vieta “ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato” riconoscendo al conduttore un’azione per il ristoro dei canoni corrisposti e non dovuti azionabile entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile.
Tale atteggiamento di “cautela” discende dalla posizione di debolezza che il conduttore occupa nell’equilibrio contrattuale. Egli, per evitare di perdere l’immobile locato, potrebbe accettare un patto sopraggiunto iniquo e, pertanto, la legge gli riconosce la possibilità di chiedere la restituzione di quanto indebitamente corrisposto al termine della locazione. La nullità di ogni pattuizione maggiorativa, in tal caso, deve ritenersi relativa a quella singola clausola del contratto, restando lo stesso efficace per la residua parte.
In generale, la norma tende ad evitare quella prassi, più volte condannata, di redigere una scrittura privata contestualmente alla stipula del contratto di locazione.
Tale scrittura, o perfino nuovo contratto, reca un canone dall’importo maggiore di quello previsto nel contratto di locazione che verrà registrato.
Pertanto, il locatore riesce a giovarsi di una cifra maggiore, a fronte di quella prevista nel contratto di locazione registrato, e di un risparmio fiscale notevole.
Inoltre, nel caso di morosità del suo conduttore, il quale paghi la cifra risultante dal contratto registrato piuttosto che quella risultante dal patto “occulto”, il locatore registrerà tardivamente il contratto/la scrittura successiva per chiederne lo sfratto per morosità.
Quanto detto vale per locazioni ad uso abitativo e “varrebbe” per le locazioni ad uso diverso anche se, per quest’ultima tipologia, solo recentemente la situazione è stata affrontata ad ampio raggio.
Una recente pronuncia della Corte di Cassazione ha cercato, infatti, di fare luce sulla vicenda, chiarendo che anche sul versante delle locazioni ad uso commerciale il patto maggiorativo occulto deve intendersi nullo e privo d’effetto, pertanto “E’ nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione” (Cfr. Cass.Civ. 23601-2017).
Novazione del rapporto
Differente è il caso in cui le parti vogliano precedere alla novazione del rapporto. Con la novazione le parti vogliono l’estinzione del rapporto precedente con conseguente nascita di un nuovo rapporto, mutato rispetto al precedente nel titolo e nell’oggetto. In tal senso, i contraenti del contratto di locazione sia esso ad uso abitativo, sia esso ad uso diverso, possono procedere alla novazione del contratto estinguendo il precedente contratto.
In tema, la giurisprudenza ha avuto modo di affermare che per aversi novazione nel contratto di locazione non è sufficiente che le parti mutino l’importo del canone e il termine della sua scadenza quanto piuttosto “che ricorrano gli elementi dell’animus e della causa novandi, il cui accertamento costituisce compito proprio del giudice di merito insindacabile in sede di legittimità se logicamente e correttamente motivato (Cass.Civ. n. 11672 del 21/05/2007, Cass.Civ. 5673/2010)
Qualora, pertanto, le parti abbiano la comune intenzione (animus novandi) di estinguere l’originaria obbligazione sostituendola con una nuova e diversa (aliquid novi) anche l’aumento del canone, non più patto maggiorativo, ma fonte di una diversa regolazione di interessi potrà dirsi non vietato.
Discorrendosi di novazione, va precisato che la nuova obbligazione non potrà riguardare unicamente l’aumento del canone, a pena di incorrere nel richiamato divieto. Pertanto, l’aliquid novi, e dunque la nuova e diversa obbligazione che le parti intendono sostituire a quella precedente dovrà essere, effettivamente, nuova e “diversa”.
Con ciò si vuole dire che per aversi novazione del rapporto occorre che nella nuova regolazione di interessi tra le parti vi sia un qualcosa che giustifichi l’effettiva rinnovazione del rapporto, come ad esempio una struttura vicina che viene locata insieme all’immobile già oggetto del precedente rapporto o lavori straordinari che attribuiscono all’immobile locato un nuovo prestigio.
Insomma, la linea sottile intercorrente tra patto maggiorativo, vietato, e novazione, non vietata, passa necessariamente dalla valutazione di quel qualcosa di diverso che ha giustificato una nuova regolazione di interessi.
A nulla varrebbe, in tal senso, nemmeno la nomenclatura che le parti attribuiscono a quella tale scrittura. In buona sostanza, definire “novazione” una regolazione assimilabile in tutto e per tutto a quella precedente non attribuisce, di per sé, a quella scrittura un effetto novativo potendosi celare, dietro il nome attribuito dalle parti, un patto maggiorativo occulto del canone.
Avv. Daniele Giordano
(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per approfondimenti sull’aggiornamento Istat nella locazione commerciale, nullità della richiesta automatica, la data da cui calcolare gli aggiornamenti, la prescrizione del diritto a richiedere gli arretrati e quando è ammesso l’adeguamento al 100% si legga “Tutto sull’aggiornamento istat nella locazione commerciale”
Per approfondire l’argomento del grave inadempimento per procedere alla risoluzione da parte del locatore e dopo quanti canoni impagati si possa procedere allo sfratto, ed inoltre quando sia sanabile la morosità in questo tipo di situazioni si legga “Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il Grave inadempimento” .
Per approfondire il concetto di grave inadempimento indispensabile per la risoluzione del contratto in relazione alla eccezionalità della situazione venutasi a creare nell’emergenza causata dal Covid-19 si legga “Locazione commerciale: quando il Coronavirus esclude il grave inadempimento ed impedisce lo sfratto per morosità”
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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
