Analisi delle ultime tre cervellotiche discipline del regime irpef sulle case non locate, e una PROPOSTA DI RIFORMA CHE armonizzi IMU ed IRPEF allo scopo di combattere L’EVASIONE nel pieno rispetto DELLA SENTENZA 50/2014 DELLA CORTE COSTITUZIONALE e dell’illegittimità dell’art 3 dlgs 23/2011
Parliamo (in approfondimento al nostro articolo su Forexinfo dal titolo “IRPEF CASE SFITTE: LE NOVITA’ 2014“) di IRPEF Seconda casa analizzando le novità del 2014 anche alla luce delle ultime tre cervellotiche discipline del regime irpef sulle case non locate, e proponendo una riforme armonizzi IMU ed IRPEF allo scopo di combattere l’evasione nel pieno rispetto DELLA SENTENZA 50/2014 DELLA CORTE COSTITUZIONALE e dell’illegittimità dell’art 3 dlgs 23/2011
Negli ultimi tre anni le continue riforme dell’imposta sulla casa (ici, imu, tasi) hanno influito anche sull’Irpef pagata dai proprietari di immobili sfitti.
Il principale problema di queste continue , incoerenti e cervellotiche riforme è che, ormai da alcuni anni, Le scelte del nostro legislatore, sono più legate a logiche di bilancio e di coperture che non di effettiva coerenza, anche alla luce dei nostri principi costituzionali, del sistema tributario nel suo complesso.
Andiamo a vedere l’evoluzione della situazione negli ultimi tre anni, fino al regime attuale (cioè ciò che pagheremo adesso per il 2013 perché fino all’anno prossimo chissà…) e una proposta di riforma possibile:
Distinguiamo tre periodi:
1) il periodo fino al 2011 (cioè fin quando l’ici non è stata sostituita dall’imu) in cui si pagava l’Irpef, sulle seconde abitazioni non locate comprensiva delle addizionali, sulla base della rendita catastale delle stesse rivalutata.
2)La situazione, dicevamo, è cambiata a seguito dell’introduzione dell’Imposta Municipale Unica (che poi ora che c’è la Tasi dovrebbe perdere la U visto che non è più Unica) che stabiliva, che se la seconda casa risulta sfitta, il pagamento dell’Irpef venisse assorbito dall’Imu. Questo ha significato che a giugno 2013, quando si è pagato per le dichiarazioni del 2012, i proprietari di immobili a disposizione (perche chi aveva l’immobile locato pagava l’irpef o la cedolare sul canone di locazione) hanno beneficiato dell’eliminazione dell’Irpef.
Quanto questo beneficio fosse coerente ed utile in un sistema che dovrebbe contrastare l’evasione dei canoni secondo logiche che portino soldi ai contribuenti (e spesso gli immobili sfitti non son altro che canoni incassati in nero, come ben noto) rispettando i principi costituzionali è un mistero.
Ricordiamo che lo stesso legislatore che a novembre 2011 faceva questa scelta pro evasione a marzo dello stesso anno (solo pochi mesi prima!!) aveva introdotto il famoso art 3 dlgs 23/2011 che, per combattere l’evasione dei canoni, sceglieva, senza rispettare in alcun modo i nostri principi costituzionali, di regalare un contratto di 8 anni a prezzo stracciato (il triplo della rendita catastale) all’inquilino, con danni enormi al proprietario (ben al di là del solo aspetto fiscale) , ma anche all’erario (e quindi a tutti i contribuenti) che per otto anni avrebbe incassato tasse quasi inesistenti su un canone irrisorio, e premiando solo oltre misura uno dei due soggetti che di solito sottengono all’evasione (spesso c’è un accordo di un canone più basso a fronte di un risparmio fiscale illecito), o addirittura stimolando, come pure in moltissimi casi è avvenuto, soggetti senza scrupoli, a organizzare vere e proprie truffe a danno di cittadini che si sono trovati denunciati all’agenzia delle entrate senza nemmeno aver mai avuto intenzione di evadere nulla (rimandiamo ad un articolo in corso di redazione sui casi più eclatanti che ci sono stati sottoposti, alcuni risolti ed altri ancora in giudizio).
Dicevamo che di fronte all’incoerenza di tale scelta era cominciata una discussione parlamentare che aveva portato: prima a reinserire l’Irpef sulla seconda casa sfitta a seguito del Consiglio dei Ministri n. 22 del 28.8.2013 (CdM noto per aver abolito l’Imu prima casa per il 2013 nel quale il Governo, reintroduceva l’Irpef e le relative addizionali ridotta al 50% sulla rendita catastale rivalutata) salvo poi in questo cervellotico balletto lasciare tutto immutato al momento dell’approvazione del Dl 31.8.2013 n 102 che sembrava escludere ancora il pagamento dell’Irpef per le case sfitte nel 2013; abbiamo detto sembrava perché, la norma incoerente e cervellotica che finiva col favorire gli affitti in nero (rispetto ai proprietari di immobili locati che pagavano imu seconda casa e irpef sul canone ), è stata nuovamente cambiata (sarà la versione anche per l’anno 2014?) nella legge di stabilità, ossia la 147/ 2013 con art. 1 comma 717.
3) La disciplina che quindi si dovrà applicare (adesso che si compileranno i modelli per le imposte sui redditi 2013) ufficialmente è una sorta di mediazione, si è scelto infatti di far pagare l’Irpef, ma sulla rendita (rivalutata)
a)ridotta al 50%
b)solo sugli immobili sfitti situati nello stesso comune di quello di residenza;
in pratica si son volute far salve le cd case di villeggiatura, partendo dal presupposto che se invece uno ha nello stesso comune di residenza una casa sfitta:
A) o l’ha affitta in nero,
B) o ha la possibilità di mantenere i costi (di manutenzione, tasse, condominio ecc.) di una casa non a reddito e quindi può pagare una irpef sia pure ridotta alla metà.
Una scelta più coerente e saggia delle precedenti, di certo, ma che resta lontana da una vera coerenza sistematica che, rispettando i principi costituzionali, favorisca contemporaneamente l’emersione dal nero, sfavorendo al contrario chi lascia immobili vuoti (se lo sono…).
Sarebbe tanto complicato disciplinare coerentemente imu, irpef eliminando pure del tutto quella assurda norma (l’art 3 commi 8 e 9 dlgs 23/2011) che invece, dichiarata incostituzionale lo scorso marzo dalla Corte Cost. con la sentenza 50/2014 si, è arrivati alla follia (giuridica e costituzionale ai limiti del conflitto di attribuzione fra poteri) di far rivivere (almeno negli effetti) fino al 31 dicembre 2015 proprio in questi giorni (vedi l’art 5 comma 1 ter della legge 80 /2014 di conversione del cd decreto casa 47/2014 passata con la fiducia la scorsa settimana)????
Noi non crediamo, basterebbe:
premiare con sconti Imu (un aliquota ridotta rispetto a quella ordinaria seconda casa) chi affittando l’immobile paga l’irpef (o la cedolare), discorso che oggi è parzialmente fatto, ma solo in alcuni comuni e solo sulle locazioni a canone concordato
Andrebbe invece (non a scelta del singolo comune) ma per legge differenziare l’Imu in tal modo:
a) un’aliquota massima per chi non fitta,
b) una media per chi fitta a canone libero,
c) e una ancor più ridotta a chi fitta a canone agevolato,
E dall’altro lato, nella parte relativa alle imposte sul reddito, andrebbe chiesta
a) l’intera aliquota irpef (anche a copertura di quegli sconti imu) a chi ha immobili a disposizione nel comune di residenza,
b) lasciando un agevolazione del 50% solo negli altri comuni (per la case di vacanza);
in tal modo, al contrario di come avviene oggi che chi fitta con regolare contratto registrato paga il massimo dell’imu e pure una consistente Irpef, avverrebbe che chi fitta regolarmente potrebbe usufruire di uno sconto imu, finanziato dai probabili evasori che, oltre a pagare imu piena, pagherebbero pure l’irpef piena (ma pur sempre sulla rendita catastale), il tutto con l’enorme beneficio di una maggiore coerenza del sistema, di una lotta all’evasione fatta secondo principi costituzionali (con le dovute coperture e non a perdere come abbiam visto avvenire per i canoni ridotti), e di maggior equità fiscale per tutti (chi realmente avesse immobili a disposizione senza contratti in nero, potendoseli permettere potrà pagare anche un pochino più di irpef, ossia quanto pagava fino al 2011)
Ma come dicevamo all’inizio chi ci governa bada più ad inseguire annunci e vincoli di bilancio che a creare un sistema che sia giusto, equo, coerente ed allo stesso tempo contrasti l’evasione con gli strumenti leciti che la nostra costituzione ci mette a disposizione, senza misure estreme che più che combattere l’evasione hanno favorito qualche furbo che si è impadronito di immobili altrui, mentre qualche altro furbo continua ad esser favorito nel pagamento dell’irpef, spesso si dice che l’italia è il paese dei furbi e non degli onesti, e di certo lo rimarrà fin quando avremo leggi che favoriscano sempre e comunque i primi a scapito dei secondi!!!
A questo punto val la pena di ricordare che è possibile RISPARMIARE legalmente sia l’IMU che l’IRPEF SU TUTTI i propri IMMOBILI A REDDITO (soprattutto sulla seconda casa), per approfondimenti si legga questo articolo “Come risparmiare imu e irpef sui tuoi immobili”, mentre se vuoi sapere perchè vale la pena di approfittare quanto prima delle possibilità di risparmio fiscale leggi questo articolo “Perchè chiedere una consulenza quanto prima“
Esistono infatti oltre alla più diffusa locazione tutta un’altra serie di contratti tipici ed atipici (per saperne di più sui contratti Atipici leggi “Cosa sono i contratti Atipici o Innominati”) che consentono di mettere a reddito il proprio immobile senza i vincoli, i rischi ed il peso fiscale della locazione stessa, contratti in cui questo studio è specializzato.( si legga la storia dello studio dal 1880 a questo link “Lo Studio – Avvocati dal 1880“)
Se vuoi sapere quali sono i vantaggi fiscali della Cedolare secca rispetto all’IRPEF e quali gli svantaggi rispetto ai contratti Atipici leggi “Cedolare secca conviene rispetto all’Irpef ma i Contratti Atipici hanno un maggior Risparmio Fiscale“
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E’ possibile chiedere un Preventivo Gratuito, inviando una E-Mail all’indirizzoavvocato.dambrosio@fastwebnet.it. Se è per una consulenza contrattuale relativa al risparmio fiscale la mail avente ad oggetto “richiesta preventivo” è preferibile contenga, gli estremi del proprietario (specificare se persona fisica o società), quelli dell’immobile (rendita e categoria catastale), il tipo di destinazione che si adatta all’immobile (abitativa, studio o negozio), lo stato attuale dell’immobile (libero o locato) e una succinta descrizione della questione.
Sarete ricontattati con una e-mail che vi indicherà, quantificandolo nel dettaglio, il possibile risparmio fiscale o i tempi e costi del vostro sfratto (offriamo anche la possibilità di sfrattare gratuitamente ai clienti che si affideranno allo studio per la stesura del nuovo contratto e la ricollocazione dell’immobile liberato).
Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
