L’indennità di avviamento, indicata dall’articolo 34 della legge 392 del 1978, è una somma di denaro che il locatore, chi affitta l’immobile, deve corrispondere al conduttore (l’inquilino) al termine della locazione commerciale o alberghiera in alcuni casi previsti dalla legge.
Detto brevemente, l’indennità di avviamento è un indennità, per l’appunto, che il proprietario deve corrispondere all’inquilino una volta cessato il contratto di affitto allo scopo di ricompensarlo per il maggiore valore produttivo che l’inquilino, con la sua attività, ha dato all’immobile locato.
L’inquilino viene quindi premiato per aver avviato l’attività commerciale che anche successivamente al termine della locazione sarà frequentato dai clienti fidelizzati e conosciuto per le sue caratteristiche.
L’indennità di avviamento non è dovuta sempre ma solo in quei casi in cui il contratto di affitto venga a cessare per cause imputabili al locatore/proprietario.
Così, ad esempio, se il proprietario invia la disdetta al suo inquilino, questi deve ricevere l’indennità di avviamento.
Se al contrario l’inquilino vuole andarsene e recede dal contratto di affitto o inizia non pagare le rate e viene quindi sfrattato, nessuna indennità di avviamento è dovuta.
Indennità di avviamento cosa dice la legge?
L’articolo 34 della Legge n. 392 del 27 luglio 1978 dispone:
In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all’articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attivita’ indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennita’ pari a 18 mensilita’ dell’ultimo canone corrisposto; per le attivita’ alberghiere l’indennita’ e’ pari a 21 mensilita’.
Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennita’ pari all’importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attivita’ o di attivita’ incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella gia’ esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.
L’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile e’ condizionata dall’avvenuta corresponsione dell’indennita’ di cui al primo comma. L’indennita’ di cui al secondo comma deve essere corrisposta all’inizio del nuovo esercizio.
Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell’indennita’ per la perdita dell’avviamento, le parti hanno l’onere di quantificare specificatamente la entita’ della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell’importo indicato dal conduttore o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado consente, salvo conguaglio all’esito del giudizio, l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile.
Indennità di avviamento: quando è dovuta?
Partendo con ordine, l’articolo 34 della Legge sull’equo canone indica, innanzitutto, al comma primo a quali contratti sia riconducibile l’indennità di avviamento e richiama a tale proposito l’articolo 27 della medesima legge.
La prima deduzione è dunque questa.
a) L’indennità di avviamento è dovuta solo per i contratti di affitto di immobili ad uso diverso (commerciale o alberghiero).
Inoltre, l’indennità di avviamento è dovuta solo per quelle attività commerciali che includano un contatto diretto con la platea dei consumatori. In buona sostanza è richiesto che il consumatore finale abbia contatti diretti e significativi con il conduttore o la sua impresa.
La seconda deduzione che deriva dalla lettura del secondo periodo del primo comma (“he non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267”) è questa.
b) L’indennità di avviamento è dovuta solo per i contratti la cui cessazione non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o ad una procedura fallimentare o concorsuale.
Il discorso è questo: in tutti i casi in cui il conduttore decide (disdetta – recesso) o si rende responsabile (inadempimento contrattuale) della cessazione del contratto l’indennità non è dovuta. In tutti gli altri casi (disdetta – recesso – inadempimento del locatore) l’indennità è invece dovuta.
Continuando nella lettura della norma possiamo misurare la quantificazione dell’indennità.
c) L’indennità è pari a 18 mensilità per le locazioni commerciali, 21 mensilità per le locazioni alberghiere che raddoppiano nel caso in cui l’ immobile “venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attivita’ o di attivita’ incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella gia’ esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente”.
d) Il pagamento dell’indennità di avviamento è condizione per l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile.
Pertanto se il Locatore ha, ad esempio, intimato disdetta per scadenza dei termini contrattuali ed il giudice ha convalidato lo sfratto per finita locazione ma l’INDENNITA’ di avviamento non è stata pagata, allora l’Ufficiale Giudiziario, malgrado l’esistenza del titolo esecutivo, non può porre in esecuzione il provvedimento di rilascio dell’immobile stante l’assenza del pagamento dell’indennità di cui sopra.
Avv. Daniele Giordano
(collaboratore dello studio d’Ambrosio Borselli per la sede di Napoli)
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Per approfondire il concetto di grave inadempimento indispensabile per la risoluzione del contratto in relazione alla eccezionalità della situazione venutasi a creare nell’emergenza causata dal Covid-19 si legga “Locazione commerciale: quando il Coronavirus esclude il grave inadempimento ed impedisce lo sfratto per morosità”
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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
