La caparra confirmatoria è disciplinata dall’art 1385 cc che testualmente dispone:
“Se al momento della conclusione del contratto una parte da’ all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantita’ di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
Se la parte che ha dato la caparra e’ inadempiente, l’altra puo’ recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente e’ invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra puo’ recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se pero’ la parte che non e’ inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno e’ regolato dalle norme generali.
Se pero’ la parte che non e’ inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno e’ regolato dalle norme generali.
Andiamo a vedere le caratteristiche principali della caparra confirmatoria e come la stessa viene utilizzata abitualmente nell’ambito della compravendita immobiliare ed in particolar modo come strumento di impegno e garanzia all’adempimento nei contratti preliminari che solitamente precedono le compravendite immobiliari stesse.
Funzione della caparra confirmatoria
Partiamo col dire che la funzione della caparra confirmatoria posta nel contratto preliminare di vendita è quella di predeterminare, quantificandolo, il risarcimento dovuto (o spettante) in caso di inadempimento di una delle parti. Nel caso in cui invece il contratto venga regolarmente eseguito la caparra confirmatoria dovrà essere imputata alla prestazione dovuta o più raramente restituita.
Se dunque entrambe la parti rispettano il contratto la caparra confirmatoria diventa acconto e nulla quaestio, maggiori problemi sorgono se una delle due decide di venir meno agli impegni presi in sede di preliminare.
In questa ipotesi la parte che ha rispettato il contratto preliminare (cd parte non inadempiente) ha ipoteticamente tre alternative
a) incamerare la caparra confirmatoria senza troppe complicazioni (o chiederne il doppio) e ciò quando evidentemente il suo importo era stato predeterminato in un importo decisamente rilevante rispetto a quanto potrebbe ottenersi da un giudice in un ipotetico giudizio di risarcimento, ovviamente non deve essere predominante l’interesse della parte rispettosa del contratto all’esecuzione in ogni caso (si ipotizzi un preliminare di vendita per un immobile preso ad un prezzo molto vantaggioso o che comunque per motivi propri personali si voglia ad ogni caso)
la soluzione offerta dal secondo comma dell’art 1385 il cd recesso legale offre infatti il vantaggio di evitare l’accertamento giudiziale (lungo e aleatorio) in ordine al danno subito: il creditore può ottenere la somma convenzionalmente stabilita (caparra o il doppio della caparra confirmatoria) senza dover provare di aver subito un danno
b) Nel caso in cui la caparra confirmatoria era stata predeterminato e quantificata in un importo decisamente basso rispetto a quanto potrebbe ottenersi da un giudice in un ipotetico giudizio di risarcimento si seguirà il terzo comma dell’art 1385 cc
Infatti si ricordi che, a disposizione dell’interessato vi sono due differenti discipline di risoluzione: una risoluzione stragiudiziale (il cd recesso legale visto al precedente punto a)) che consente una composizione spedita senza oneri probatori in ordine al danno subito; (in alternativa ad) una risoluzione giudiziale che consente la liquidazione del danno nella sua effettività ma con tutti i relativi rischi e tempi
c) Nel caso in cui la parte “non in torto” abbia interesse ad eseguire il contratto a prescindere da ogni ipotetico risarcimento (resta ovvio che più sarà alta la caparra confirmatoria più è probabile che si verifichi l’ipotesi sub a), motivo per cui la stessa agirà in giudizio per ottenere l’adempimento della parte non rispettosa del contratto ed in quella sede ai sensi dell’ultimo comma dell’art 1385 cc potrà in ogni caso chiedere il risarcimento del danno (con l’onere di provarlo ovviamente, come ogni ipotesi di risarcimento non predeterminata)
Due osservazioni vanno fatte, si ritiene, prima di chiudere il commento dell’art 1385 cc in merito ai due principali errori che per inesperienza (propria o del proprio avvocato) solitamente commette la parte non in torto quando decide di utilizzare l’art 1385 a seguito di un preliminare di compravendita non adempiuto
Caparra confirmatoria: errori da non commettere!!!
- i primo errore più comune è quello di optare frettolosamente per il recesso ex comma II dell’art 1385 (magari ingolositi dalla caparra confirmatoria) in quanto mentre chi chieda l’adempimento può sempre mutare la propria domanda in quella di recesso (con relativa caparra confirmatoria) non è ritenuto ammissibile il contrario, e ciò perchè secondo l’interpretazione maggioritaria la volontà di recedere ha una sorta di natura risolutiva (da riferirsi alla risoluzione per inadempimento) che in quanto tale esclude che chi l’abbia esercitata possa avere ancora (o mutare successivamente il proprio) interesse all’esecuzione del contratto. Mentre al contrario una prima (più prudenziale dal punto di vista tecnico legale) richiesta di adempiere può sempre trasformarsi in una volontà di recesso-risoluzione
- può anche sovente accadere che la parte non in torto, nel tentativo, maldestro, di inchiodare l’altra alle sue responsabilità, commetta l’errore di formalizzare una diffida ad adempiere alla parte inadempiente. Diffida, ai sensi dell’art 1454 cc, che prevedendo la risoluzione “di diritto” cioè automatica alla sola scadenza del termine concesso comporta , che la parte non in torto che aveva versato la caparra confirmatoria potrebbe ipoteticamente perdere il diritto di pretendere il pagamento del doppio della caparra versata, correndo dunque il rischio che essendosi il contratto ormai risolto, di diritto per effetto della diffida ad adempiere, potrà solo ottenere la restituzione di quanto versato ed agire eventualmente per il risarcimento del danno (del quale dovrà fornire la relativa prova), un bel danno specie se la caparra versata era corposa.
Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Per maggiori informazioni ed approfondimenti sul contratto preliminare di compravendita si legga anche “Profili generali del contratto preliminare di compravendita”.
Per approfondimenti sul tema delle tutele relative al contratto preliminare, ed in particolare della delicata materia della tutela del promissario acquirente di un immobile in costruzione si legga “Contratto preliminare: La Fideiussione del Costruttore“
Se dovete acquistare la prima casa e volete sapere come darla in locazione senza perdere le agevolazioni fiscali o i requisiti necessari per usufruire delle detrazioni fiscali per gli interessi del mutuo leggete “Agevolazioni prima casa: mutuo e locazione”
Per saperne di più sul sul cd rento to buy si legga “Contratto di affitto con riscatto come funziona dopo l’art. 23 DL 133/14 – le soluzioni alternative con maggior profitto e tutele”
Per la tematica condominiale del riparto delle relative alle riparazioni dei muri di cinta/contenimento dei giardini privati nei condomini o supercondomini si legga “A chi spettano i costi per la riparazione del muro di cinta nel condominio o supercondominio”
Per la tematica delle difformità, più o meno gravi, che incidono sulla conformità urbanistica, o regolarità edilizia e creano non pochi problemi e costi all’acquirente fino a giungere alla nullità assoluta dello stesso atto di acquisto si legga “Conformità urbanistica e catastale: quali rischi corre chi acquista un immobile”
Al fine di approfondire il tema dei vizi si legga “Vizi occulti dell’immobile acquistato: come tutelarsi”
Per approfondimenti sull’azione di manutenzione che tutela chi è stato molestato nel possesso di un immobile si legga anche “l’azione di manutenzione: tempi e procedura”
Se volete acquistare, avete intenzione di investire nel mercato immobiliare in un momento in cui è così basso (comprare in un mercato depresso piuttosto che in uno che sta ai massimi livelli è una delle elementari regole di ogni investitore professionista) e state cercando la miglior strategia per i vostri Investimenti immobiliari, (attraverso il mercato ordinario, le aste, o ancora attraverso l’acquisto dell’immobile fuori asta con un’offerta a saldo e stralcio ai creditori ) rivolgetevi a noi per una consulenza – o per sapere quali opportunità di investimento con i ns clienti, possiamo proporre (conserviamo una banca dati di potenziali investitori al fine di poter far incontrare, quando se ne realizzano le condizioni concrete, nell’interesse di entrambe le parti, le domande di investimento di potenziali compratori e la volontà di vendere a chi possa offrire la possibilità di restare in locazione nell’immobile dei debitori esecutati nostri assistiti, per approfondire la questione si legga “Come comprare casa all’asta senza rischi e ottenere grande redditività” )
Per approfondire la tematica del saldo e stralcio come strumento per acquistare gli immobili pignorati fuori asta ad un prezzo molto inferiore a quello di mercato e quali competenze sono necessarie per non commettere errori che compromettano l’esito di tali operazioni si legga “Guida al saldo e stralcio come forma di investimento immobiliare”
In sede di consulenza studiamo i singoli casi concreti e tutte le possibili soluzioni alternative, sia al livello contrattuale che fiscale (potendovi offrire infinite opportunità di risparmio fiscale sia al momento dell’acquisto che in quello successivo della messa a reddito dell’immobile, si legga al riguardo per approfondire l’argomento l’articolo “Investimenti immobiliari regole e suggerimenti per fare profitto ”)
La conoscenza approfondita e specialistica del diritto immobiliare, in cui questo studio si è specializzato (siamo probabilmente l’unico studio che opera sull’intero territorio nazionale ad occuparsi solo ed esclusivamente di diritto immobiliare come può evincersi dalla lettura della nostro sito web alla pagina Chi Siamo) ci consente di far ottenere ai nostri clienti , tutte le opportune ed adeguate tutele, sia in sede giudiziale che stragiudiziale, sia in sede di asta che in caso di investimento sul mercato ordinario, anche di fronte a questioni che possano apparire estremamente complesse.
Per approfondire la secolare la storia dello studio si legga la pagina “Lo Studio – Avvocati dal 1880″ , per informazioni sulla Partnership dello Studio con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“
Per investire nel mercato immobiliare e saperne di più sulle competenze dello studio e sul tipo di assistenza offerta si visiti la pagina Investimenti Immobiliari
Per contattarci telefonicamente o inviare una richiesta di preventivo si visiti la pagina Diventa Cliente – Contattaci
Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
