Opposizione allo sfratto per morosità: tempi e procedura

Cosa accade quando all’udienza fissata per la convalida l’intimato compare e si oppone alla procedura?

L’art.665 cpc dispone che “se l’intimato comparisce e oppone eccezioni non fondate su prova scritta, il giudice, su istanza del locatore, se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio con riserva delle eccezioni del convenuto. L’ordinanza è immediatamente esecutiva, ma può essere subordinata alla prestazione di una cauzione per i danni e le spese.”

L’intimante quindi, pur non ottenendo la convalida (provvedimento definitivo che può essere ottenuto, ricordiamo, solo in caso di mancata comparizione dell’intimato) ottiene immediatamente un titolo esecutivo che sebbene non sia definitivo (potendo essere revocato dalla sentenza che chiude la fase di primo grado) gli consente di procedere con l’esecuzione per consegna o rilascio al fine di liberare materialmente l’immobile occupato.

Quando l’opposizione è fondata su prova scritta, così come quando, pur non essendolo, il giudice ritenga sussistano gravi motivi in contrario alla pronuncia di ordinanza di rilascio, l’intimante non otterrà questo importantissimo titolo esecutivo che gli consente nei lunghi tempi (almeno 18-24 mesi) necessari ad ottenere una sentenza di primo grado di liberare l’immobile locato.

In tutti i casi descritti (con o senza prova scritta, pronunciata o meno ordinanza di rilascio) l’opposizione dell’intimato provoca inevitabilmente un processo di cognizione di primo grado secondo le forme del rito locatizio (art. 447 bis cpc).

A questo punto l’art. 667 cpc prevede che il giudice pronunzi “ordinanza di mutamento del rito ai sensi dell’art. 426 cpc.” tale ordinanza conterrà la fissazione dell’udienza di discussione (si tenga presente che il giudice fisserà tale udienza con un rinvio di almeno sei mesi in quanto nelle more della stessa le parti dovranno procedere alla procedura di mediazione obbligatoria, come prescritto dall’art. 5, commi 1 e 4, lett. b), D.Lgs. 28/2010, che pone la mediazione come condizione di procedibilità della domanda, il giudice potrà anche assegnare un termine alle parti per iniziare il tentativo di mediazione, e ad iniziare la mediazione dovrà chiaramente essere la parte interessata alla prosecuzione del giudizio e quindi il conduttore in caso sia stata pronunciata ordinanza provvisoria di rilascio o sia stata proposta una domanda riconvenzionale, e il locatore nel caso in cui non essendo stata pronunciata ordinanza provvisoria di rilascio, la sentenza di primo grado sia l’unico titolo esecutivo possibile per ottenere la liberazione del proprio immobile) assegnando alle parti dei termini perentori per provvedere all’integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti in cancelleria (le memorie potranno contenere allegazioni, produzioni e richieste istruttorie nell’ambito della situazione sostanziale individuata con la citazione per la convalida).

La causa ordinaria si concluderà con una sentenza ex art. 429 cpc che andrà eventualmente a revocare o modificare l’ordinanza provvisoria di rilascio (se) emessa ai sensi dell’art. 665 cpc.

La sentenza sarà soggetta agli ordinari mezzi di impugnazione previsti dal rito locatizio agli artt. 433 e ss. cpc. (per approfondire la tematica dell’opposizione allo sfratto si legga “Opposizione allo sfratto, ordinanza provvisoria di rilascio e procedura conseguente al mutamento del rito“)

Tutti questi elementi fanno capire come un’apparentemente semplice procedura di sfratto possa avere variabili temporali e procedurali tanto ampie, e diventare una procedura molto complessa e passibile di errori che prolunghino i tempi a dismisura (si pensi ai tanti casi in cui sia stata male impostata la richiesta di ordinanza di rilascio o a quelli in cui sia stata omessa la mediazione con conseguente dichiarazione di improcedibilità della procedura e relativo enorme aumento di tempi e costi per il locatore) tanto che la liberazione dell’immobile può ottenersi in tempi rapidissimi (anche meno di 2 mesi per la convalida) ma può richiedere anche diversi anni, e non vada sottovalutato nè dal locatore nè dal legale che facendo solitamente altro crede che trattandosi di una procedura più rapida sia anche necessariamente una procedura semplice da eseguire (per saperne di più sullo sfratto si legga anche “Lo sfratto per morosità, modalità, tempi, costi, risparmio fiscale e soluzioni per accellerarlo o salvare Casa”) .