Vediamo, per introdurre l’argomento, quali imposte deve pagare il proprietario di un immobile che decide di metterlo a reddito stipulando un contratto di Locazione. Ci limiteremo ad analizzare le due principali tipologie contrattuali al riguardo, vale a dire la “locazione di immobili adibiti ad uso abitativo” disciplinata dalla Legge n. 431 del 9 dicembre 1998, e la “locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione” comunemente definita “locazione commerciale” disciplinata nel Capo II della Legge n. 392/78. Per semplificare li chiameremo “contratto di Locazione abitativa” e “contratto di Locazione commerciale”. Ricordiamo che le due principali imposte cui è soggetto il proprietario di un immobile sono L’IMU e l’IRPEF (la tasi infatti spetta eventualmente al possessore, qualunque sia il titolo del possesso).
1) la prima fattispecie che andremo ad analizzare e quella della classica locazione ad uso abitativo. Che è quella attualmente più favorevole grazie alla recente introduzione del sistema della cd cedolare secca, previsto dall’art. 3 del decreto legislativo n. 23 del 14 marzo 2011 e dal conseguente Provvedimento esecutivo dell’Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011, che può sostituire L’Irpef (nonchè le sue addizionali, regionale e comunale, e le
imposte di registro e di bollo) per le unità immobiliari affittate ad uso abitativo (sono esclusi gli immobili accatastati come ufficio, ossia gli A10) a condizione che il locatore sia una persona fisica.
Prendiamo un immobile che abbia un valore commerciale stimato intorno ai 300.000 euro ed una rendita catastale pari ad euro 1000,00, ipotizziamo che il proprietario voglia locare l’immobile ad uso abitativo per un importo di 1000,00 euro mensili, la sua tassazione sarà la seguente: imposta sostitutiva dell’IRPEF (cedolare secca) 21% (nel caso di canone libero), almeno fino a quando il legislatore manterrà,senza aumentarne le aliquote, questo nuovo e più vantaggioso sistema di tassazione…. importo annuale locazione 12000 importo cedolare 21%, imposta netta 2520,00 importo locazione netto irpef 9480,00. Veniamo ora alla famosa IMU (l’immobile locato sarà necessariamente tassato come seconda casa) l’importo dell’imposta con la rendita catastale prevista nel comune di Napoli sarà di euro 1781 il che vuol dire che l’importo della locazione al netto delle tasse a fine anno per il proprietario sarà 9480-1781 pari a 7699 euro annui, vale a dire 641,58 euro al mese !!! E questo con la tassazione più favorevole!!!( per saperne di più sulla Cedolare secca, sulla sua convenienza rispetto all’Irpef e sulla maggiore convenienza in assoluto dei Contratti Atipici leggi “I Contratti Atipici convengono più dell’Irpef ed anche della Cedolare Secca“)
2) la seconda fattispecie che andremo ad analizzare è quella della locazione ad uso diverso, quella che abbiamo definito locazione commerciale.
prendiamo un immobile che abbia un valore commerciale stimato intorno ai 600.000 euro ed una rendita catastale pari ad euro 2000,00 ipotizziamo che il proprietario voglia locare l’immobile ad uso ufficio per un importo di 2000,00 euro mensili la sua tassazione sarà la seguente: IRPEF (che si andrà a sommare all’irpef già pagata dal proprietario aumentandone presumibilmente lo scaglione di reddito), ipotizzando un proprietario lavoratore dipendente con un reddito lordo annuo di 30000 euro pari a circa 22000 euro netti annui, questo proprietario locando il proprio immobile va a subire una tassazione da calcolarsi sul 95% del canone annuo di locazione (pari a 22800 euro) e il reddito netto di questo proprietario a causa dell’aumento di scaglione subito salirebbe a soli 35.128 euro pari a soli 13128 euro all’anno di incremento netto (vale a dire circa 1094 euro netti al mese) se a questo andiamo ad aggiungere l’Imu che al proprietario costerà 3562 euro all’anno scopriremo che il reddito (13128-3562=9566 vale a dire circa 797 euro netti al mese a fronte dei 2000 pagati dal conduttore!!!) prodotto da un immobile dato in locazione ad uso diverso può subire un taglio dovuto alla tassazione che va ben oltre il 50%!!!
A questo va aggiunta l’imposta di registro pari al 2% annuo (divisa a metà tra locatore e conduttore) vale a dire che al locatore toccheranno da pagare ulteriori 240 euro all’anno vale a dire altri 20 euro al mese che porteranno il suo reddito netto a 777 euro!!!
A questo punto la buona notizia è che il contratto di locazione non è l’unico strumento contrattuale previsto dalla legge per mettere a reddito il proprio immobile dandone il possesso ad un altro soggetto. E che gli altri tipi contrattuali (per sapere cosa sono i contratti Atipici leggi “Cosa sono i contratti Atipici o Innominati”) pur essendo perfettamente legali, sono molto meno diffusi della locazione ed anche per questo molto più economici fiscalmente, consentendo di ridurre notevolmente l’IMU e l’IRPEF (leggi anche “Come risparmiare le tasse sui tuoi immobili“) quando si tratti di uso abitativo, e la sola IRPEF (ma in misura ancora più rilevante) quando si tratti di uso commerciale. Tutto ciò almeno fino a quando queste normative più favorevoli non diventeranno di uso comune e quindi verranno modificate per non intaccare il fabbisogno fiscale dello stato!!! (fermo restando che i contratti già conclusi al tempo di una futura modifica non potranno subire aumenti fiscali)
Se vuoi saperne di più sul risparmio di IMU ed IRPEF sui tuoi immobili leggi l’interessante articolo “Affitta prima il tuo appartamento eliminando l’IMU e riducendo la Cedolare Secca“
Per approfondire il tema della tassazione del contratto di locazione redatto e firmato solo da uno dei comproprietari e delle sue implicazioni sulla imputazione del relativo reddito leggi “Locazione immobile in comproprietà: tassato solo il comproprietario che compare nel contratto“
Per approfondire la materia della tassazione immobiliare e degli strumenti legali per ridurla si cerchi su google la parola “tasse immobili” associata a “studioassociatoborselli” o a “dirittoimmobiliare.altervista.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.
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Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”
Per approfondire in video la questione della fiscalità e delle tutele (veri e propri diritti la cui complessità rende non esercitabili da tutti) si veda l’intervista dell’avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli al portale giuridico Giustizia Cafè del titolo “proprietari e inquilini non è solo caos”
Per vedere l’intervista dell’avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli sugli affitti in nero alla trasmissione “Di Martedì” del 28.2.2017 condotta da Giovanni Floris su La7 si visiti la pagina “Intervista La7“.
E’ possibile chiedere un Preventivo Gratuito, inviando una E-Mail all’indirizzo studioassociatoborselli@gmail.com. Se è per una consulenza contrattuale relativa al risparmio fiscale la mail avente ad oggetto “richiesta preventivo” è opportuno contenga, gli estremi del proprietario (specificare se persona fisica o società), quelli dell’immobile (rendita e categoria catastale), il tipo di destinazione che si adatta all’immobile (abitativa, studio o negozio), lo stato attuale dell’immobile (libero o locato) e una succinta descrizione della questione.
Sarete ricontattati e vi indicheremo, quantificandolo nel dettaglio, il possibile risparmio fiscale ( lo studio non effettua consulenze se non vi è concreta possibilità di ottenere benefici per il proprietario), i tempi e costi del vostro sfratto (offriamo anche la possibilità di sfrattare gratuitamente ai clienti che si affideranno allo studio per la stesura del nuovo contratto e la ricollocazione dell’immobile liberato) o la risposta a qualunque altra questione avrete posto.
Per l’assistenza (per gli errori più frequentemente commessi dai proprietari nei contratti di locazione nel tentativo di evadere, senza le necessarie accortenze, il fisco si veda “Affitto in nero gli errori più comuni e la tutela del Proprietario“) e la stipula di contratti siamo domiciliati anche a Milano, Roma e Brescia, per il contenzioso immobiliare (sfratti e pignoramenti immobiliari e le relative opposizioni in particolare) siamo domiciliati in tutti i capoluoghi di provincia, operando in tal modo su tutto il territorio nazionale.
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