La registrazione dei contratti di locazione è obbligatoria ogni volta che la durata della stessa superi i 30 giorni.
Andiamo a verificarne costi termini e modalità, lasciando per ultimo il discorso più interessante, quello relativo al risparmio fiscale che permette di risparmiare non solo l’imposta di registro, ma altresì l’Irpef per i contratti commerciali e la cedolare secca per quelli abitativi, e per questi ultimi in alcuni casi anche l’odiatissima Imu seconda casa
I TERMINI per la registrazione:
La registrazione va fatta nel termine perentorio di 30 giorni dalla data di sottoscrizione del contratto di locazione (o dalla decorrenza della locazione stessa, quando anteriore alla sottoscrizione) presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate.
PRIMA DI REGISTRARE
Preliminarmente si deve calcolare l’imposta di registro dovuta per la registrazione del contratto
COSTO di registrazione del contratto di Locazione (l’imposta di registro)
Il costo per la registrazione del contratto di locazione è:
Pari al 2% del canone annuo (se si registra come consigliamo per singole annualità)
E’ Opportuno ricordare che:
- In caso di adesione al regime della cedolare secca l’imposta di registro (come pure i bolli sul contratto) non è dovuta.
- Il deposito cauzionale versato dall’inquilino non è soggetto ad imposta di registro.
- In caso si inserisca nel contratto di locazione una fideiussione personale è dovuta per l’importo della stessa una imposta di registro pari allo 0,50% (per questo è opportuno che eventuali calusole accessorie come la fideiussione siano redatte in scritture diverse dal contratto di locazione stesso)
- La spese per la registrazione del contratto di locazione, spettano al 50% al locatore e al conduttore.
una volta calcolata l’imposta va versata utilizzando il modello F23 presso qualsiasi banca o ufficio postale
I DOCUMENTI E LA PROCEDURA PER LA REGISTRAZIONE
Registrare il contratto di locazione secondo la procedura ordinaria è possibile presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate con i seguenti documenti:
- il modello 69 debitamente compilato (può essere reperito direttamente all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate oppure essere scaricato a questo Link Modello 69 PDF)
- la quietanza di pagamento dell’imposta (il modello F23 pagato secondo le istruzioni riportate sopra)
- il contratto di locazione da registrare (almeno due copie) con firme in originale (si tenga presente che laddove non si aderisca al regime della cedolare secca ogni 4 facciate di 100 righe si deve applicare una marca da bollo da 14,62 euro per ogni copia del contratto)
Successivamente alla consegna di tutti i documenti indicati l’ufficio rilascerà una ricevuta di avvenuta presentazione, comunicando la data in cui sarà possibile ritirare la copia registrata del contratto.
CASI PARTICOLARI: REGISTRAZIONE DI PROROGHE E RISOLUZIONI DEL CONTRATTO ESISTENTE
Nel caso in cui si sia in presenza di un vecchio contratto di locazione registrato, e si verifichi una proroga dello stesso oppure la risoluzione per volontà dell’inquilino di recedere dal contratto prima della sua scadenza lasciando l’immobile, i contraenti hanno l’obbligo di versare l’imposta dovuta attraverso il modello F23 (fare attenzione ad indicare precisamente nello stesso gli estremi di registrazione del contratto di locazione registrato ossia anno, serie e numero di registrazione) che una volta pagato va presentato all’ufficio competente nel termine perentorio di 30 giorni.
Nel caso frequente di risoluzione anticipata del contratto di locazione da parte del conduttore laddove si sia pagato l’importo della registrazione per l’intera durata contrattuale (come è possibile sebbene non consigliabile proprio per questo motivo) si ha diritto al rimborso delle annualità successive a quella corrente al momento della risoluzione.
RISPARMIO FISCALE
Passiamo ora all’argomento più interessante per chi vuol risparmiare le troppe (e troppo gravose) imposte sugli immobili.
In questo articolo abbiamo trattato dell’Imposta di registro che sebbene sia quella di importo minore (rispetto alle ben più gravose Irpef, cedolare secca ed Imu) resta un’imposta che sommata alle altre rende la locazione il contratto in assoluto meno conveniente per tenere a reddito un immobile, e diviene (per chi ha più immobili) una scocciatura annuale che aggrava gli adempimenti a cui spesso siamo tenuti costringendoci a rivolgerci ad un commercialista per stare dietro a tutti gli adempimenti a cui lo Stato ci costringe per pagare le imposte.
Risolvere il problema degli adempimenti è un ulteriore vantaggio (sebbene non il principale considerato che la priorità di chiunque è quella di alleggerire il carico fiscale) che l’uso di un contratto atipico al posto della fin troppo tipizzata (ed utilizzata) locazione può offrire.
Dunque riassumendo con un contratto atipico è possibile in modo del tutto legale:
- Eliminare l’Irpef dai contratti commerciali ed abitativi passando a regimi di tassazione separata (ad aliquote di molto inferiori sia all’irpef che alla cedolare secca) che non cumulandosi con gli altri redditi non aumentano l’aliquota del contribuente.
- Eliminare la Cedolare secca dai contratti abitativi passando ad altri regimi a tassazione separata con aliquote ben più favorevoli di questa.
- Eliminare o ridurre L’Imu dalle seconde abitazioni che si vogliono tenere a reddito e non a disposizione.
- Ridurre gli adempimenti fiscali cui è tenuto il proprietario di un immobile, riducendo in tal modo anche i costi di eventuali commercialisti.
- Stabilire durate contrattuali assolutamente flessibili (più brevi ma se necessario anche più lunghe dei comuni contratti di locazione) che consentano ai contraenti di scegliere il tempo di durata del contratto secondo le proprie effettive esigenze senza essere costretti a durate predeterminate (4+4 nell’abitativo 6+6 nel commerciale) che non coincidono con le reali esigenze dei contraenti.
Per saperne di più sul risparmio fiscale immobiliare e sui contratti atipici si legga l’articolo “Come risparmiare imu e irpef sui tuoi immobili“
Conoscere il diritto immobiliare (in cui questo studio si è specializzato, vedi la storia dello studio a questo Link “La Storia dello Studio dal 1880″) consente di ottenere un giusto ed equo profitto ai tanti proprietari di immobili che per ignoranza della materia si trovano ad avere un reddito enormemente ridotto dalla pressione fiscale sempre crescente sugli immobili in questo paese, e tutto ciò nel pieno rispetto della legge!!!
E’ possibile chiedere un Preventivo Gratuito, inviando una E-Mail all’indirizzo studioassociatoborselli@gmail.com o avvocato.dambrosio@fastwebnet.it. Se è per una consulenza contrattuale relativa al risparmio fiscale la mail avente ad oggetto “richiesta preventivo” è preferibile contenga, gli estremi del proprietario (specificare se persona fisica o società), quelli dell’immobile (rendita e categoria catastale), il tipo di destinazione che si adatta all’immobile (abitativa, studio o negozio), lo stato attuale dell’immobile (libero o locato) e una succinta descrizione della questione.
Sarete ricontattati e vi indicheremo, quantificandolo nel dettaglio, il possibile risparmio fiscale (lo studio non effettua consulenze se non vi è concreta possibilità di ottenere benefici per il proprietario), i tempi e costi del vostro sfratto (offriamo anche la possibilità di sfrattare gratuitamente ai clienti che si affideranno allo studio per la stesura del nuovo contratto e la ricollocazione dell’immobile liberato) le modalità, la quantificazione e l’eventuale acconto possibile sul vostro Risarcimento o la risposta a qualunque altra questione avrete posto.
Oltre che consulenze in studio offriamo la possibilità, per i non residenti in Regione, di consulenze in videoconferenza, di consulenze scritte per il singolo caso con indicazione delle possibili soluzioni, o infine una (economicissima) relazione scritta con le varie soluzioni possibili in astratto per chi volesse farsi un’idea preventiva delle possibili soluzioni contrattuali adottabili.
La sede principale dello Studio Legale è in Napoli alla Via Guantai Nuovi 16
Tel. +39 081 4206164 – Fax +39 081 0105891
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