Il problema del pagamento delle tasse sui canoni non percepiti per la morosità del conduttore è uno di quelli che spesso spingono i proprietari immobiliari a rinunciare a mettere a reddito il proprio immobile per evitare che oltre al danno del mancato incasso dei canoni in caso (sempre più frequente) di morosità, si subisca pure la beffa di esser costretti a pagar le tasse sul mai percepito!!!
Proviamo a chiarire un po’ la situazione e ad offrire qualche spunto per risolvere il problema ai nostri lettori.
Il presupposto alla base di tale assurda disciplina sappiamo essere il nuovo articolo 26 comma 1 del Tuir 917/86 ( leggi il testo dell’articolo QUI) che stabilisce che “i redditi fondiari, inclusi quelli derivanti da locazione di fabbricati, sono tassati indipendentemente dalla percezione”, tale pesantissima (per i proprietari-locatori) norma non si applica solo limitatamente alle locazioni di immobili per uso abitativo per i quali lo stesso art. 26, eccezionalmente, prevede che i canoni di locazione non percepiti “non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore”, quindi per le locazioni ad uso abitativo è necessario lo sfratto per morosità per evitare di pagare le tasse sul non percepito, e per le locazioni commerciali??
Qui sovviene in aiuto del solito proprietario immobiliare tartassato la Corte Costituzionale, la quale con la sentenza n. 362/2000 rilevando che la risoluzione può avvenire per contratto, come statuito dall’art. 1456 cc., o giudizialmente, ha sottolineato che se il proprietario ha dichiarato all’inquilino che intende avvalersi della risoluzione contrattuale per inadempimento a seguito della morosità, da tale giorno (in caso di risoluzione contrattuale) o da quello dell’intimazione di sfratto per morosità (in caso di risoluzione giudiziale), si considera efficace la risoluzione e pertanto da questo stesso momento i canoni non percepiti non concorrono più alla formazione del suo reddito ai fini fiscali (si veda al riguardo anche la circolare dell’Agenzia delle Entrate 11/E del 21 maggio 2014).
Per tale motivo consigliamo sempre i nostri clienti di inserire (in particolar modo nei contratti di locazione commerciale) una clausola risolutiva espressa che possa servire ad anticipare il più possibile il momento in cui i canoni diventano irrilevanti per il fisco, ricordando che in realtà la morosità è solo il frutto di una mancata approfondita conoscenza delle possibili tutele contrattuali che un proprietario può adottare, sia in caso di Locazione, che ancor più in caso scelga un diverso tipo contrattuale che comporti, peraltro un cospicuo risparmio fiscale rispetto alla locazione stessa (per saperne di più sui 14 tipi contrattuali più convenienti della locazione leggi l’articolo “Come risparmiare Imu e Irpef”)
Conoscere il diritto immobiliare (in cui questo studio si è specializzato, vedi la storia dello studio a questo Link “Lo Studio – Avvocati dal 1880”) a fondo, ramo bistrattato e poco conosciuto specialmente al sud, consente al proprietario di ricevere, tutte le opportune ed adeguate tutele sia dal fisco che dal conduttore ottenendo pertanto il giusto ed equo profitto. Risolvendo così il problema degli innumerevoli proprietari di immobili che per l’ignoranza che regna sulla materia (anche da tanti presunti professionisti del settore) si trovano ad avere un reddito enormemente ridotto dalla pressione fiscale e dalla morosità degli inquilini, e tutto ciò nel pieno rispetto della legge!!!
se vuoi sapere perchè vale la pena di approfittare ora delle possibilità di risparmio fiscale leggi questo articolo “Pagare meno tasse su case, negozi e uffici perchè non aspettare”
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Prendendo contatti con lo studio saranno spiegate tutte le possibilità di avere una consulenza (tra le quali una consulenza di persona o in videoconferenza, una consulenza scritta che analizzi il singolo caso concreto, una relazione scritta con le varie soluzioni in astratto) ed i relativi costi, periodicamente teniamo anche delle conferenze in cui si spiegano le varie soluzioni possibili a proprietari immobiliari potenzialmente interessati.
E’ possibile chiedere un Preventivo Gratuito, inviando una E-Mail all’indirizzo avvocato.dambrosio@fastwebnet.it. Se è per una consulenza contrattuale relativa al risparmio fiscale la mail avente ad oggetto “richiesta preventivo” è opportuno contenga, gli estremi del proprietario (specificare se persona fisica o società), quelli dell’immobile (rendita e categoria catastale), il tipo di destinazione che si adatta all’immobile (abitativa, studio o negozio), lo stato attuale dell’immobile (libero o locato) e una succinta descrizione della questione.
Sarete ricontattati e vi indicheremo, quantificandolo nel dettaglio, il possibile risparmio fiscale (lo studio non effettua consulenze se non vi è concreta possibilità di ottenere benefici per il proprietario), i tempi e costi del vostro sfratto (offriamo anche la possibilità di sfrattare gratuitamente ai clienti che si affideranno allo studio per la stesura del nuovo contratto e la ricollocazione dell’immobile liberato) o la risposta a qualunque altra questione avrete posto.
Per l’assistenza e la stipula di contratti siamo domiciliati anche a Milano, Roma e Brescia
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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
Per saperne di più sullo sfratto per morosità si legga anche “Lo sfratto per morosità, modalità, tempi, costi e risparmio fiscale”
E su come ottenere lo sfratto del conduttore autoridottosi il canone al triplo della rendita catastale si legga anche “contratto non registrato, ottenere lo sfratto del conduttore che si autoriduce il canone al triplo della rendita catastale, Tribunali di Genova e Roma rimettono gli atti alla Corte Costituzionale”
