Lo sfratto per morosità regolato all’art. 658 c.p.c.consta normalmente di due fasi: la prima, giudiziale (svolta davanti ad un giudice) volta ad ottenere il titolo esecutivo (ordinanza con la quale si convalida lo sfratto e si ordina la liberazione dell’immobile, per saperne di più sullo sfratto si legga anche Lo sfratto per morosità, procedura, tempi, costi e modello di intimazione ).
Terminata poi questa prima fase e qualora il conduttore non provveda a liberare “spontaneamente” l’immobile si apre la fase dell’esecuzione, l’atto che da il via a tale procedura è l’atto di precetto per rilascio redatto dall’avvocato del locatore e consegnato all’Ufficiale Giudiziario che provvederà a notificarlo al conduttore moroso.
L’art. 480 c.p.c. intitolato Forma del precetto al comma 1 ci descrive il precetto come un’intimazione ad adempiere l’obbligo risultante dal titolo esecutivo entro un termine non minore di dieci giorni, avvertendo che in mancanza (dell’adempimento richiesto) si procederà all’esecuzione forzata (in tal caso nella forma dell’esecuzione per consegna o rilascio appunto dell’immobile detenuto). A norma del co.2 il precetto deve contenere, a pena di nullità, l’indicazione delle parti e della data di notificazione del titolo esecutivo se questa è fatta separatamente. Ai sensi del comma 4 poi il precetto deve contenere la dichiarazione o l’elezione di domicilio della parte istante nel comune in cui ha sede il giudice competente per l’esecuzione.
Tale atto di precetto a norma dell’art. 605 c.p.c. deve contenere, oltre le indicazioni su indicate, la descrizione sommaria dei beni stessi. Se poi il titolo esecutivo dispone circa il termine della consegna o del rilascio, l’intimazione va fatta con riferimento a tale termine. Sottolineiamo che per notificare l’atto di precetto per rilascio non bisogna attendere il termine fissato dal giudice per iniziare l’esecuzione, in quanto l’esecuzione non inizia col precetto ma soltanto con la notifica del preavviso di sfratto art. 608 co. 1 c.p.c. “l’esecuzione inizia con la notifica dell’avviso con il quale l’ufficiale giudiziario comunica almeno dieci giorni prima alla parte, che è tenuta a rilasciare l’immobile, il giorno e l’ora in cui procederà”. Quindi non vi è motivo di notificare il precetto per rilascio dopo la scadenza del termine fissato dal giudice per l’esecuzione (normalmente trenta giorni dopo la convalida), recuperando così “tempo e denaro”!
Trascorsi dieci giorni, l’avvocato potrà richiedere all’Ufficiale Giudiziario la notifica di un ulteriore atto detto preavviso di sloggio in cui viene indicato il giorno e l’ora in cui l’Ufficiale Giudiziario si recherà presso l’immobile per richiederne il rilascio.
Il giorno stabilito l’Ufficiale Giudiziario, munito del titolo esecutivo e del precetto, si reca sul luogo dov’è ubicato l’immobile con “l’intento” di immettere il locatore o una persona da lei designata nel possesso dell’immobile consegnandogli le chiavi. Ma non sempre è così, tali passaggi che seguendo l’impianto codicistico potrebbero risultare semplici e lineari in pratica non lo sono affatto in quanto possono sorgere ritardi ed imprevisti dovuti dal comportamento posto in essere dal conduttore. Difatti non di rado capita che l’inquilino risulti irreperibile o si rifiuti di aprire o aprendo riferisca di non aver trovato altro immobile, e quindi tale primo accesso si conclude con un nulla di fatto, venendo così definito “interlocutorio”, dato che quasi mai viene eseguito lo sfratto. In tale accesso, quindi, l’Ufficiale Giudiziario si limiterà a prospettare la situazione al conduttore moroso informandolo che è iniziata l’azione esecutiva, provvederà poi a redigere un verbale nel quale fisserà la data del successivo accesso nel quale poi l’Ufficiale Giudiziario, se ne faccia richiesta, verrà accompagnato dalla forza pubblica e dal fabbro cercando così di immettere il locatore nel possesso. Talvolta accade poi che all’interno dell’immobile vengano a trovarsi beni mobili di proprietà del conduttore estranei all’esecuzione sarà, quindi, compito dell’Ufficiale Giudiziario a norma dell’art. 609 c.p.c. intimare al soggetto al quale appartengono tali beni di asportarli prevedendo un termine e nel caso in cui non sia presente (il conduttore moroso) si provvederà a notificargli un atto a spese dell’istante. Allo scadere di tale termine se il proprietario di tali beni è rimasto inerte l’Ufficiale Giudiziario su richiesta della parte istante e a sue spese determina il valore di realizzo dei beni, quando il valore dei beni è superiore alle spese di custodia e di asporto l’Ufficiale Giudiziario provvederà alla nomina di un custode incaricandolo di trasportare i beni in altro luogo. In difetto, poi, di istanza e pagamento anticipato delle spese (da parte dell’istante) e quando non appare evidente l’utilità del tentativo di vendita tali beni saranno considerati abbandonati e l’Ufficiale Giudiziario, salva diversa richiesta della parte istante, ne disporrà lo smaltimento o la distruzione.
Può accadere anche che vengano rinvenuti documenti inerenti lo svolgimento di attività imprenditoriali o professionali, in tal caso tale documentazione verrà conservata per un periodo di due anni, alla scadenza dei quali si procederà come sopra illustrato per gli altri beni. Decorso poi il termine fissato nell’intimazione colui al quale appartengono i beni può, prima della vendita e/o smaltimento-distruzione, chiederne la consegna al giudice dell’esecuzione per il rilascio, quindi il giudice provvederà con decreto e se accoglie l’istanza dispone la riconsegna previa corresponsione delle spese e compensi per la custodia e per l’asporto. Giunti a questo punto se si presume che ci possa essere una certa utilità si procederà alla vendita senza incanto e la somma ricavata sarà impiegata per il pagamento delle spese, dei compensi per la custodia, per l’asporto e la vendita. Se le cose poi risultano essere pignorate o sequestrate, l’ufficiale giudiziario da immediatamente notizia dell’avvenuto rilascio al creditore su istanza del quale fu eseguito il pignoramento o il sequestro, e al giudice dell’esecuzione per l’eventuale sostituzione del custode.
Risulta opportuno, poi, sottolineare che tutte le spese della procedura di sfratto per morosità che può risultare, a seconda del comportamento del conduttore e dalle difese messe in atto da un suo eventuale difensore lunga e complessa, sono poste a carico della parte istante infatti l’art. 611 c.p.c. intitolato Spese dell’esecuzione stabilisce che: “Nel processo verbale l’ufficiale giudiziario specifica tutte le spese anticipate dalla parte istante. La liquidazione delle spese è fatta dal giudice dell’esecuzione a norma degli articoli 91 e seguenti con decreto che costituisce titolo esecutivo”.
P. Avv. Nicola Barra
(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per approfondimenti sul precetto per rilascio e sel preavviso di sloggio e per scaricarne i relativi modelli si legga “Il precetto per rilascio ed il preavviso di sloggio con i relativi modelli”
Sul decreto ingiuntivo relativo ai canoni di locazione si legga “Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i canoni di locazione“
Altri interessanti articoli che consigliamo per approfondire il tema degli sfratti e dei contratti di locazione , sono “Lo sfratto per finita locazione” e “Affitto oltre la fideiussione: le forme di garanzia atipiche“
Se hai un immobile commerciale da liberare e vuoi sapere i tempi necessari a farlo leggi anche “Sfratto per morosità locale commerciale: non c’è termine di grazia“ o per sapere dopo quanti canoni impagati puoi procedere allo sfratto e se è sanabile la morosità in questo tipo di locazioni leggi Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il Grave inadempimento per avere invece qualche utilissimo suggerimento per accelerare di diversi mesi l’effettivo rilascio dell’immobile leggi “I tempi dello sfratto per morosità, gli errori più comuni che ritardano il rilascio e come accelerarlo“, o ancora “La notifica dello sfratto a mezzo PEC perché conviene?” chiamaci se vuoi farlo nel più breve tempo possibile e nel preventivo gratuito ti indicheremo anche i tempi di massima, più bassi della media, che potrai impiegare grazie alla nostra esperienza nel settore.
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