INDICE
D.lgs. 122 del 2005- La normativa ante riforma
Le modifiche del d.lgs. 24 del 2019
Introduzione
Il Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza di cui al d.lgs. 14/2019, in attuazione della legge delega 155/2017, ha parzialmente riformato la disciplina prevista per la tutela degli acquirenti di immobili da costruire. L’esigenza di modifica della normativa in commento è sempre stata al centro di un lungo dibattito, complice anche l’elevato tasso di fallimento delle imprese costruttrici negli ultimi anni dal quale sono conseguiti effetti devastanti per gli acquirenti. Pertanto, il C.C.I.I. è intervenuto disponendo una tutela più ampia dei clienti e rafforzando le previsioni contenute nel d.lgs. n. 122 del 2005 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire). Una maggiore garanzia, del resto, deriva della previsione per cui il contratto potrà essere redatto solo per atto pubblico o scrittura privata autenticata, elemento che onera, di fatto, il notaio del controllo dei relativi presupposti. Analogamente, la fideiussione e la polizza decennale dovranno rispondere a modelli ministeriali, con ciò impedendo che le stesse si rivelino benché formalmente corrette, concretamente inutili. Sebbene il Codice della Crisi non sia ancora totalmente vigente, in ultimo per espresso rinvio della sua vigenza al 1° settembre 2021 ad opera del decreto-legge 23 del 2020 (salvo ulteriori e probabili nuovi rinvii), la parte che ha modificato la disciplina in commento risulta essere compresa tra quelle entrate in vigore il 16 marzo del 2019. Purtuttavia, pur essendo già vigenti le modifiche, occorre premettere che esse risulteranno applicabili solamente “ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente alla data di entrata in vigore del decreto stesso” (cfr.art.5 del d.lgs. 122 del 2005 modificato dall’art.387 del d.lgs. 14/2019)
Quindi, qualora il titolo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019, sarà applicabile la disciplina innovata, mentre se anteriormente richiesto resterà applicabile la disciplina del d.lgs. 122 del 2005 ante riforma. Attesa la co-esistenza tra le due discipline, possiamo adesso meglio analizzare in che misura il codice della crisi abbia modificato la materia in commento.
D.lgs. 122 del 2005- La normativa ante– riforma
Titolo abilitativo edilizio richiesto prima del 16 marzo 2019
Procedendo con ordine, la legge in commento già prima della riforma conteneva due fondamentali garanzie a favore dell’acquirente: la garanzia fideiussoria e la polizza assicurativa decennale.
In sostanza, entrambe le garanzie sono dirette a proteggere l’acquirente dal pregiudizio che costui possa soffrire:
- In conseguenza del fallimento o altra situazione di crisi dell’impresa costruttrice che si dovesse verificare durante l’esecuzione dei lavori (garanzia fideiussoria);
- In conseguenza di danni o difetti dell’immobile acquistato (polizza assicurativa decennale).
Compresa l’utilità delle presentate tutele, risulta ora più agevole capire come esse, concretamente, funzionino.
L’acquirente stipula con l’impresa costruttrice un contratto preliminare di compravendita, con il quale, mentre costui si impegna a pagare la caparra o l’acconto previsto, l’impresa si impegna, dal canto suo, a trasferire a quest’ultimo la proprietà dell’immobile a lavori terminati. Ciò detto, potrebbe capitare che, nel corso dei lavori, l’impresa venga dichiarata fallita o venga sottoposta ad altra procedura concorsuale, con conseguente enorme difficoltà per l’acquirente di recuperare quanto pagato e tanto meno di ottenere la proprietà dell’immobile. Difatti, quando un’impresa viene dichiarata fallita, essa non può liberamente rimborsare l’acquirente di quanto costui abbia già corrisposto (se non con il rischio di incorrere nel reato di bancarotta preferenziale) con la conseguenza che, il nostro acquirente, rischia seriamente di trovarsi con un pugno di mosche in mano. A nulla rileva, del resto, la possibilità che il curatore fallimentare subentri nel contratto, dato che tale, come si è detto, rimane una possibilità del tutto marginale, soprattutto considerando che il subentro risulta praticabile solo in alcune circostanze.
Allo scopo di scongiurare la predetta evenienza viene previsto, all’articolo n.2, che all’atto della stipula del contratto preliminare di compravendita il costruttore sia “obbligato a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione”. Tale fideiussione deve coprire le somme che il costruttore ha riscosso e quelle che “deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento”. Parimenti, all’art.3, viene stabilito che la fideiussione debba essere rilasciata “ da una banca, da una impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti nell’elenco speciale di cui all’art.108 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia”. Essa, in particolare, deve garantire la restituzione delle somme riscosse al verificarsi delle “situazioni di crisi”, individuate nella trascrizione del pignoramento relativo all’immobile oggetto del preliminare, nella sentenza dichiarativa del fallimento dell’impresa costruttrice e nella presentazione della domanda di concordato preventivo nonché nel provvedimento di liquidazione coatta amministrativa. Al fine di agevolare il recupero delle somme corrisposte è previsto che la fideiussione debba essere escutibile a prima richiesta per consentire un rapido rimborso al verificarsi delle situazioni di crisi. Particolare attenzione è stata prestata al momento in cui sorge l’obbligo fideiussorio e, di conseguenza, la relativa nullità. In tal guisa è stato chiarito che non è motivo di nullità del contratto la mancanza della garanzia fideiussoria prima che sia richiesto il permesso a costruire, né dopo che sia stato rilasciato il certificato di agibilità (Cass. Civ. 5749/2011). Ne deriva che la tutela” si applica ai soli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata, versando in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità”. Del resto, prima che sia rilasciato il permesso di costruire o dopo il trasferimento dell’immobile, il pericolo, cui la norma si riferisce, resterebbe del tutto virtuale (in tal senso cfr. Cass. Civ. n. 30555/2019 test: “una volta che sia stata rilasciata la garanzia prescritta per legge in data successiva alla stipula del preliminare, e senza che nelle more si sia manifestata l’insolvenza del promittente venditore ovvero che risulti altrimenti pregiudicato l’interesse del promissario acquirente alla cui tutela è preposta la nullità di protezione prevista dalla norma in esame, costituisce abuso del diritto e non può quindi essere accolta”).
La seconda tutela prevista dal d.lgs. 122 del 2005 è rappresentata dalla polizza assicurativa decennale che il costruttore deve fornire, al momento del rogito, all’acquirente al fine di mantenerlo indenne da eventuali danni o difetti dell’immobile costruito. A mente dell’art.4 “il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione”. Tale polizza decennale, con decorrenza alla data di ultimazione dei lavori, garantisce l’acquirente da eventuali danni o difetti che possano emergere successivamente al trasferimento dell’immobile. In conclusione, all’evidente fine di non vanificare le tutele apprestate (garanzia fideiussoria, polizza decennale) all’art.5 è stabilito che esse sono parte inderogabile del contratto, e di conseguenza, l’eventuale clausola di rinuncia alle stesse deve intendersi come “nulla e non apposta”.
Le modifiche del d.lgs. 24 del 2019
Titolo abilitativo edilizio richiesto dopo il 16 Marzo 2019- normativa post riforma
Venendo alle modifiche apportate dal d.lgs. 14/2019, la prima importante previsione riguarda, come anticipato, la forma del contratto preliminare di compravendita diretto al trasferimento futuro di un bene immobile. Prima della riforma il contratto preliminare poteva essere redatto dalle parti in autonomia con una scrittura privata, con la nuova disciplina invece, al fine di garantire l’effettività delle tutele anzi descritte, il contratto deve essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autentica, con ciò significando che al controllo rimesso alle parti ante riforma è sostituito il controllo del notaio, deputato a verificare la sussistenza della garanzia fideiussoria e della polizza ultradecennale. Sebbene la norma non preveda espressamente la nullità del contratto preliminare che non sia redatto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata ciò può evincersi dal combinato disposto degli art.1418 c.c. comma secondo (Producono nullità del contratto la mancanza di uno dei requisiti indicati dall’articolo 1325) e 1325c.c. (requisito del contratto è la forma, quando risulta che è prescritta dalla legge sotto pena di nullità).
Venendo ai requisiti sostanziali, in tema di garanzia fideiussoria, viene stabilito all’art.3 che il notaio, nella fase di redazione del contratto preliminare, dovrà inserire gli estremi della fideiussione e attestarne la conformità al modello standard, fissato con decreto ministeriale. La fideiussione inoltre, potrà essere rilasciata solo da una banca o da un’impresa esercente le assicurazioni, non potendo più essere rilasciata da intermediari finanziari. Per concludere, al comma settimo, viene stabilito che la stessa perderà efficacia solo con la stipula dell’atto definitivo.
Una modifica sicuramente di primo piano investe il contenuto della fideiussione. Essa non dovrà garantire il rimborso solo al verificarsi delle situazioni di crisi (fallimento, concordato preventivo, liquidazione etc.) ma anche allorquando il notaio attesti di non aver ricevuto dal costruttore, alla data fissata per la redazione del contratto definitivo, la polizza assicurativa decennale, e sempre che l’acquirente voglia recedere. Tale modifica è conseguenza di tutta una serie di disposizioni che, con la riforma, hanno investito la polizza assicurativa.
In tal senso all’art.4 viene disposto che la mancata presentazione da parte del costruttore della polizza, al momento dell’atto di trasferimento dell’immobile, comporta la nullità del contratto, nullità che “può essere fatta valere solo dall’acquirente”. Inoltre, la stessa polizza, come abbiamo visto per la fideiussione, dovrà rispondere ad un modello standard, fissato con decreto ministeriale e parimenti, sarà compito del notaio attestarne la conformità e gli estremi nell’atto di trasferimento (art.4 co.1 quater)
Conclusioni
Pertanto, differentemente dalla precedente normativa, con la riforma si è valorizzato il ruolo della polizza assicurativa decennale tanto da prevedere che, la mancanza della stessa, diventi motivo di nullità, sebbene la stessa sia eccepibile solo dalla parte cui è volta la protezione. Mentre prima della riforma la polizza risultava essere comunque obbligatoria a ciò non ne conseguiva alcuna sanzione contrattuale. Con le modifiche invece, oltre a prevedere la nullità anzidetta, viene stabilito che dalla mancata consegna può derivarne addirittura l’escussione della fideiussione (sempre che l’acquirente voglia recedere). In ultimo, la previsione, sia per la polizza che per la fideiussione, di un paradigma, tale è il decreto ministeriale che ne fissa le caratteristiche e i requisiti, sicuramente è idonea a sedare quel contenzioso che, per la precedente disciplina, era sorto circa la qualità delle tutele concretamente prestate.
Tutte le modifiche, ivi elencate, al d.lgs. 122 del 2005 hanno avuto il fine di migliorare la qualità imprenditoriale dell’impresa costruttrice. Da un lato prevendo la sua necessaria “garantibilità”, intesa come diminuzione del rischio di creare pregiudizio all’acquirente nel caso di default, e dall’altro prevedendo l’obbligatorietà della polizza assicurativa decennale, la quale, a causa dell’aumento del premio assicurativo nel caso di fabbricati di precaria stabilità, spingerà le imprese ad elevare la qualità delle costruzioni. È questa la chiave di lettura per leggere altre-sì la previsione della forma, richiesta in senso lato ad substantiam, dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata. Del resto, lasciare all’acquirente, contraente debole, il controllo dei presupposti e delle tutele non ha dato negli ultimi anni gli effetti sperati. La riforma invece prevedendo l’intercessione del notaio, porta con sé la speranza costui riesca a meglio garantire l’efficacia delle tutele previste.
Avv. Daniele Giordano
(collaboratore dello studio legale d’Ambrosio Borselli per la sede di Napoli)
Per approfondire il contratto preliminare di compravendita, il suo contenuto e la sua forma si legga” Profili generali del contratto preliminare di compravendita”
Per approfondimenti sul tema delle tutele relative al contratto preliminare, ed in particolare della delicata materia della tutela del promissario acquirente di un immobile in costruzione si legga “Contratto preliminare: La Fideiussione del Costruttore“
Se dovete acquistare la prima casa e volete sapere come darla in locazione senza perdere le agevolazioni fiscali o i requisiti necessari per usufruire delle detrazioni fiscali per gli interessi del mutuo leggete “Agevolazioni prima casa: mutuo e locazione”
Per la tematica condominiale del riparto delle relative alle riparazioni dei muri di cinta/contenimento dei giardini privati nei condomini o supercondomini si legga “A chi spettano i costi per la riparazione del muro di cinta nel condominio o supercondominio”
Per la tematica delle difformità, più o meno gravi, che incidono sulla conformità urbanistica, o regolarità edilizia e creano non pochi problemi e costi all’acquirente fino a giungere alla nullità assoluta dello stesso atto di acquisto si legga “Conformità urbanistica e catastale: quali rischi corre chi acquista un immobile”
Per approfondire il tema dei vizi si legga “Vizi occulti dell’immobile acquistato: come tutelarsi”
Strumento utilissimo per accertare gli eventuali vizi o le difformità dell’immobile (e determinarne i responsabili nei casi dubbi) è l’accertamento tecnico preventivo conciliativo previsto dall’art. 696 bis c.p.c., per conoscerne e approfondirne presupposti, procedimento, tentativo di conciliazione, tempi e costi si legga “L’Atp ex art 696 bis c.p.c: tempi, costi e procedura”
Per approfondimenti sull’azione di manutenzione che tutela chi è stato molestato nel possesso di un immobile si legga anche “l’azione di manutenzione: tempi e procedura”
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