Lo sfratto per morosità è un procedimento sommario speciale che consente al locatore, in tempi notevolmente più brevi rispetto al rito ordinario, il rilascio e la riconsegna dell’immobile in virtù di una morosità da parte del conduttore. Il locatore rappresentato da un legale iscritto all’albo chiederà, al Giudice del Tribunale Ordinario Civile competente, ovvero quello del luogo in cui si trova la cosa locata, l’emissione di un provvedimento esecutivo cd. Intimazione di convalida di sfratto per morosità in modo da ottenere la risoluzione del contratto di locazione.
Con tale l’intimazione di convalida il Giudice dichiara risolto il contratto di affitto e ordina, anche in via provvisoria, all’affittuario di lasciare, immediatamente o entro una specifica data indicata nel provvedimento, l’immobile da lui affittato ed occupato.
Fatto un breve cenno dello sfratto per morosità in quest’articolo andremo a focalizzarci sui termini e le tempistiche da rispettare per poterlo, lo sfratto, concludere nel più breve tempo possibile.
Secondo l’art. 5 Legge 392/78 si è morosi, e quindi si potrà chiedere al Giudice l’opportuno provvedimento, quando si “ritarda il pagamento di 20 gg. rispetto a quanto stabilito contrattualmente ovvero nel mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone”.
Tale previsione è vera per i contratti di locazione ad uso abitativo mentre non risulta applicabile alle locazioni di tipo commerciale i quali godono di una differente disciplina. Ci si chiede, quindi, come fare a valutare se, per le locazioni di tipo commerciale, ricorre inadempimento adeguato affinché sorga in capo al locatore il diritto a procedere al rilascio coatto dell’immobile.
Per rispondere a tale domanda dobbiamo far riferimento all’art. 1455 c.c. secondo cui “il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza avuto riguardo l’interesse dell’altra”, dalla formulazione della norma si deduce che la gravità dell’inadempimento si deve determinare considerando la posizione di entrambe le parti, quindi sia l’inadempimento di una che l’interesse all’adempimento dell’altra. Ed ecco che entra in gioco la c.d. “gravità dell’inadempimento” in virtù del quale si potrà procedere all’intimazione di sfratto per morosità qualora risulti leso un interesse fondamentale delle parti, esso non è un criterio standardizzabile ma la giurisprudenza lo ritiene verificabile qualora vi sia un turbamento dell’equilibrio contrattuale risultante dalla violazione delle norme contrattuali cui i contraenti hanno accordato maggior importanza.
Accertata, quindi, la morosità e redatto l’atto di sfratto si dovrà procedere alla notifica dell’intimazione ed alla fissazione dell’udienza, udienza che a norma dell’art. 660 co. 4 c.p.c. “tra il giorno della notificazione dell’intimazione e quello dell’udienza debbono intercorrere termini liberi non minori di venti giorni”, solo nelle cause che richiedono pronta spedizione il giudice può, su istanza dell’intimante, con decreto motivato abbreviare fino alla metà i termini di comparizione. Per questo si ritiene e si consiglia, a seguito di pregressa esperienza, che l’avvocato dovrà procedere alla fissazione dell’udienza dopo circa 45 giorni dalla presentazione all’ufficiale giudiziario per la notifica essendo, tale termine, più che sufficiente a ricomprendere sia i 20 gg. liberi richiesti dall’art. 660 co. 4 c.p.c. tra la notifica e l’udienza che gli eventuali 10 gg. liberi richiesti dall’ultimo comma dell’art. 660 c.p.c. oltre ovviamente i tempi tecnici (e gli eventuali sempre possibili ritardi) per provvedere alla notifica.
Il Termine ultimo per l’iscrizione a ruolo è quello dell’udienza fissata nell’atto di intimazione di sfratto.
Giunti all’udienza, che potrà slittare di qualche giorno rispetto alla data fissata, l’avvocato non dovrà fare altro che far rilevare che la morosità persiste ed insistere affinché venga convalidata l’intimazione di sfratto con facoltà di chiedere la concessione di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i canoni scaduti e da scadere ma, si badi bene, sarà opportuno chiedere l’ingiunzione solo qualora si sia certi della solvibilità da parte del conduttore moroso dato che a seguito della sua emissione consegue il pagamento della tassa di registro.
Dal suo canto il difensore della parte morosa potrà chiedere al giudice, così come previsto dall’art. 55 Legge 392/78, che venga concesso il c.d. “termine di grazia” durante il quale il conduttore potrà provvedere a purgare la sua morosità. Il Giudice, a seguito di tale richiesta, provvederà in maniera del tutto autonoma e discrezionale alla sua concessione stabilendo, inoltre, la durata che non potrà eccedere i 90 gg. prescritti dalla legge. Si badi bene, però, che il summenzionato termine non è contemplato per le locazioni commerciali.
A seguito della convalida di sfratto per morosità il giudice fisserà un termine per iniziare l’esecuzione che non potrà essere inferiore a 30 giorni ex art 663 comma II cpc (e non sarà superiore a 45-60 gg. dalla convalida stessa). Qualora poi, trascorso tale termine, il conduttore continui ad occupare l’immobile si provvederà all’esecuzione dello sfratto ovverosia dell’effettivo rilascio dell’immobile. A norma dell’art. 480 c.p.c. si dovrà notificare, tramite ufficiale giudiziario, il c.d. atto di precetto per rilascio consistente in un’intimazione ad adempiere l’obbligo risultante dal titolo esecutivo entro un termine non minore di 10 giorni salvo l’autorizzazione prevista dall’art. 482 c.p.c. secondo cui in caso di pericolo nel ritardo il presidente del tribunale competente per l’esecuzione o un giudice da lui delegato può autorizzare l’esecuzione immediata. Si badi bene che per notificare tale atto di precetto non si dovrà necessariamente attendere l’intero termine di 30 gg. o 45-60 gg. per iniziare l’esecuzione dato che l’esecuzione non inizia con tale atto ma soltanto con la notifica del preavviso di sloggio, successivo al precetto per rilascio così come previsto dall’art. 608 c.p.c..
Quindi trascorsi i 10 gg. del precetto ed il termine fissato per l’esecuzione, senza che l’immobile sia stato rilasciato, inizierà l’azione esecutiva di rilascio vera e propria per attivare la quale l’avvocato dovrà richiedere al competente Ufficiale Giudiziario la notificazione all’inquilino ai sensi dell’art. 608 c.p.c. del c.d. preavviso di sloggio (lo si potrà fare già il giorno stesso fissato dal giudice per iniziare l’esecuzione). In tale atto, comunicato dall’Ufficiale Giudiziario al conduttore almeno dieci giorni prima, sarà indicato il giorno e l’ora in cui l’Ufficiale Giudiziario si recherà presso l’immobile per richiederne il rilascio, quindi nel giorno e nell’ora stabiliti l’Ufficiale Giudiziario munito del titolo esecutivo e del precetto si recherà sul luogo dell’esecuzione per immettere la parte istante o una persona designata nell’immobile. Tale immissione nel possesso non è così semplice da realizzarsi dato che il conduttore può porre in essere comportamenti tali da indurre l’Ufficiale Giudiziario a fissare ulteriori accessi, in genere a distanza di circa 30 gg. l’uno dall’altro, rallentando così l’obiettivo del locatore che sarà quello di rientrare il prima possibile in possesso del bene.
Come si può facilmente dedurre in questa fase ci sarà una collaborazione piena tra l’avvocato e l’ufficiale giudiziario e solo con la presenza di un avvocato preciso e scrupoloso si potranno ottimizzare i tempi e liberare l’immobile il prima possibile dato che non è così semplice come si pensi liberare un’immobile alla luce dei vari comportamenti che il conduttore può porre in essere i quali possono ritardare appunto la liberazione, costringendo l’Ufficiale Giudiziario a fissare più accessi prima di giungere all’obiettivo del locatore.
P. Avv. Nicola Barra
(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per avere qualche utilissimo suggerimento per accelerare di diversi mesi l’effettivo rilascio dell’immobile leggi “I tempi dello sfratto per morosità, gli errori più comuni che ritardano il rilascio e come accelerarlo“, o ancora “La notifica dello sfratto a mezzo PEC perché conviene?” chiamaci se vuoi farlo nel più breve tempo possibile e nel preventivo gratuito ti indicheremo anche i tempi di massima, più bassi della media, che potrai impiegare grazie alla nostra esperienza nel settore.
Per approfondire quella fase dello sfratto per morosità che riguarda l’esecuzione dello sfratto stesso si legga anche “Sfratto per morosità: l’esecuzione per ottenere il rilascio, tempi, costi e procedura”
Sul decreto ingiuntivo relativo ai canoni di locazione si legga “Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i canoni di locazione“
Altri interessanti articoli che consigliamo per approfondire il tema degli sfratti e dei contratti di locazione , sono “Lo sfratto per finita locazione” e “Affitto oltre la fideiussione: le forme di garanzia atipiche“
Se hai un immobile commerciale da liberare e vuoi sapere i tempi necessari a farlo leggi anche “Sfratto per morosità locale commerciale: non c’è termine di grazia“ o per sapere dopo quanti canoni impagati puoi procedere allo sfratto e se è sanabile la morosità in questo tipo di locazioni leggi Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il Grave inadempimento .
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Per vedere l’intervista dell’avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli sugli affitti in nero alla trasmissione “Di Martedì” del 28.2.2017 condotta da Giovanni Floris su La7 si visiti la pagina “Intervista La7“
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Per approfondire in video la questione della fiscalità e delle tutele (veri e propri diritti la cui complessità rende non esercitabili da tutti) si veda l’intervista dell’avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli al portale giuridico Giustizia Cafè del titolo “proprietari e inquilini non è solo caos”
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