Il comodato è il contratto gratuito con il quale una parte (il “comodante”) consegna all’altra parte (“comodatario”) una cosa mobile o immobile, affinchè se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituirla ;
è un contratto cd “reale” in quanto si conclude con la consegna del bene immobile (o mobile) da parte del comodante a vantaggio del comodatario.
é altresì un contratto unilaterale, perché ne sorge il solo obbligo di restituire lo stesso bene ricevuto.
Un tempo, il comodato veniva anche chiamato: “prestito ad uso”
La proprietà non si trasferisce ma si acquisisce il diritto personale di godimento del bene che rimane di proprietà altrui.
La materia è disciplinata dal codice civile, agli artt. 1803 – 1812.
Si tratta di un tipo di contratto che spesso viene utilizzato in ambito familiare, ad esempio dai genitori che concedono il godimento di una casa ai propri figli. Tuttavia nulla vieta che vi si possa fare ricorso nell’ambito di rapporti di affari tra imprenditori e professionisti, come nel caso di utilizzo di una stanza all’interno di uno studio professionale. Nella prassi commerciale invece un esempio di contratto di comodato molto diffuso è il comodato di macchinari e attrezzature. E’ evidente come si tratti di una forma contrattuale che si presti a molteplici usi.
Può essere a tempo determinato, cioè con una scadenza prestabilita dalle parti, oppure senza un termine preciso.
Obblighi nascenti dal contratto
Il comodatario può utilizzare il bene per la durata e per l’uso che sono stati pattuiti. Deve custodirlo con la diligenza del buon padre di famiglia e risponde dei danni ad esso eventualmente arrecati.
Non può cedere ad altri il diritto di godere del bene, senza che si abbia il consenso da parte del comodante.
Restituzione del bene
Se nel contratto è fissata una scadenza, il bene sarà restituito al termine del contratto. Se invece non è espressamente indicata (comodato precario) e questa non si può desumere dall’uso cui il bene è destinato, il comodatario è tenuto a restituire il bene non appena il comodante lo richieda (l’obbligazione di restituire è, come si suol dire con una espressione latina: “ad nutum” (cioè a piacere) del comodante)
Spese
Sono a carico del comodatario le spese di ordinaria amministrazione e di gestione del bene. Spettano al proprietario le spese di straordinaria amministrazione necessarie e urgenti per la conservazione del bene.
Qualora il bene in comodato presenti vizi e difetti tali da arrecare danno a colui che se ne serve, il comodante sarà tenuto a versare il risarcimento del danno qualora, pur a conoscenza dei predetti vizi non ne abbia dato notizia al comodante.
Comodato d’uso di immobile
Anche per il comodato d’uso di immobili si applicano le regole sopra esposte. Occorre in più tenere conto di quanto segue.
Il contratto può essere concluso sia in forma scritta che in forma orale.
Registrazione del contratto di comodato d’uso
Qualora il contratto di comodato su beni immobili sia redatto in forma scritta lo stesso è soggetto a registrazione con applicazione dell’imposta di registro in misura fissa di euro 168,00. È dovuta inoltre l’imposta di bollo in misura ordinaria.
La registrazione va effettuata solo alla stipula del contratto e non sono previsti versamenti annuali.
Il contratto di comodato di immobile deve essere registrato presso qualsiasi ufficio dell’agenzia delle entrate, entro 20 giorni dalla data in cui è stato sottoscritto
Pagamento imposte
Imu
Al pagamento dell’IMU sono tenuti i proprietari oppure i titolari di un diritto reale di uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi e superficie su fabbricati, terreni ed aree edificabili. Dunque il comodatario non deve pagare l’Imu.
Il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto di proprietà. E’ un semplice detentore del bene immobile, pertanto non deve pagare le imposte municipali/statali sulla proprietà.
Tasi
La TASI va ripartita tra proprietario e comodatario. L’occupante versa la TASI nella misura, stabilita dal Comune nel regolamento, compresa fra il 10 e il 30% dell’ammontare complessivo e può avere un’aliquota agevolata nel caso di abitazione principale.
Tari
Il comodatario è il soggetto che occupa l’immobile e come tale è tenuto al pagamento della TARI, tassa sui rifiuti. Ricordiamo che la TARI si paga in base alla superficie calpestabile dell’abitazione.
Comodato d’uso tra genitori e figli: IMU agevolata se si tratta di abitazione principale non di lusso
Il proprietario che concede ad un figlio o ad un genitore un’abitazione non di lusso ha diritto all’applicazione di un’aliquota agevolata poiché l’immobile viene assimilato ad abitazione principale.
L’agevolazione è prevista dalla Legge del 28 ottobre 2013 n. 124 (Applicazione dell’IMU alle unità immobiliari concesse in comodato a parenti).
Nello specifico, la normativa dice che ai fini delle agevolazioni (o esenzioni) sono assimilate all’abitazione principale:
- le abitazioni concesse in comodato gratuito a parenti in linea retta (genitori-figli) e utilizzate come abitazione principale (per abitazione principale si intende la residenza anagrafica ed effettiva dimora). Sono escluse dalle agevolazioni:
- le abitazioni di lusso (categorie catastali A/1-A/8-A/9)
- i comodati d’uso di abitazioni tra fratelli-sorelle e zio/nonni-nipoti I Comuni si devono muovere nell’ambito della normativa nazionale, ma possono stabilire in autonomia i criteri e le modalità di applicazione dell’agevolazione. Ad esempio, possono rendere più restrittivi i requisiti per la concessione dell’agevolazione, escludendo i contribuenti che hanno un ISEE elevato.
Nel caso in cui si posseggano più seconde case in comodato d’uso ai figli, l’esenzione sull’imu è applicabile solo ad una di queste abitazioni.
Fonte Forexinfo (autorevole testata giuridico-economica, tra le riviste specialistiche su cui si scrive come si può vedere cliccando QUI)
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Sarete ricontattati con una e-mail che vi indicherà, quantificandolo nel dettaglio, il possibile risparmio fiscale o i tempi e costi del vostro sfratto (offriamo anche la possibilità di sfrattare gratuitamente ai clienti che si affideranno allo studio per la stesura del nuovo contratto e la ricollocazione dell’immobile liberato).
Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
