Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il Grave inadempimento  

Le locazioni trovano la loro disciplina tanto nel Codice Civile quanto in diverse leggi specifiche (L. 392/78 e L. 431/1998 e successive modifiche).

Il combinato disposto agli artt. 1453 e 1455 del Codice Civile, prevede che nei contratti a prestazioni corrispettive (tra cui rientra il contratto di locazione) quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può chiedere la risoluzione del contratto.

La legge 392 del 1978, detta la disciplina per le locazioni ad uso abitativo, all’art. 55 dispone: “La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice….” tale morosità di cui parla l’art 55, contenuta all’art. 5 della stessa legge è relativa al “mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile”.

Tale disciplina, predisposta agli artt. 5 e 55 della legge 392, non è però applicabile ai contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo (quando il bene viene utilizzato per lo svolgimento di attività industriali, artigianali o commerciali). Infatti, la Cassazione si è più volte pronunciata ed ha ribadito che “Le locazione per uso non abitativo, sono assoggettate ad un’autonoma disciplina alla quale possono essere estese solo le norme sulle locazioni abitative espressamente richiamate, tra le quali non rientra quella del citato articolo” (Cass. n. 2496/92).

Tuttavia, ciò non preclude al conduttore di un locale commerciale la possibilità di pagare i canoni scaduti dinanzi al Giudice, ma ciò al più per eventualmente evitare che quest’ultimo, nel caso di pagamento integrale comprensivo di interessi, oneri accessori e spese legali, adotti l’ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 cpc.  Fermo restando che il pagamento tardivo dei canoni non influisce sul prosieguo della causa, qualora il locatore non intenda rinunciare, il giudizio proseguirà ed il Giudice dovrà decidere se risolvere o no il contratto, proprio come emerge dalla sent. della Cass. n°25853 del 2014: il conduttore di un locale commerciale aveva provveduto al pagamento banco iudicis dei canoni di locazione scaduti, evitando così l’ordinanza provvisoria di rilascio ma non, all’esito della causa, la pronuncia di risoluzione del contratto.

Detto questo non possiamo ritenere risolta la questione, poiché, pur dovendo escludere la sanatoria della morosità per le locazioni ad uso non abitativo, ex. art 55 legge  392/78, il pagamento dei canoni scaduti in sede di giudizio non è privo di conseguenze ed andrà valutato ai fini della risoluzione del contratto.

L’art. 1455 c.c. afferma che il contratto non può essere risolto “se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra”; sarà, quindi, il Giudice a dover valutare se, ed in quale misura, il mancato o il ritardato pagamento del canone di locazione possa essere considerato inadempimento di non scarsa importanza e grave al punto di determinarne la risoluzione.

Varie sono le pronunce in cui si afferma che la gravità dell’inadempimento deve ritenersi implicito quando è relativo ad obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, ad esempio, nell’ipotesi della locazione, il mancato pagamento dei canoni dovuti (Cass., Sent. 21156/2013; Cass. Sent. n. 24460/2005).

Al contrario, altre pronunce, hanno ritenuto che, la gravità dell’inadempimento non debba ritenersi sussistente automaticamente, solo perché ricade su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto ma deve essere invece constatata in concreto, in relazione alla sua idoneità a ledere in modo rilevante l’interesse contrattuale del locatore, sconvolgendo l’intera economia del rapporto e determinando un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo (Cass., Sent. n. 4688/99).

Seguendo questo secondo orientamento, occorre tener presente, che, l’unico criterio di valutazione a cui debba attenersi il giudice è quello della non scarsa importanza che si deduce dall’art. 1455 c.c., non potendo estendersi alle locazioni ad uso non abitativo l’art. 5 della L.392/78 (ossia inadempimento del conduttore per mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista), orientamento questo confermato anche dalla legge n. 431 del 1998.

Esclusa, quindi, l’applicazione dell’art. 5 della L.392/78, la valutazione della gravità dell’inadempimento sarà rimessa alla discrezionale valutazione del Giudice di merito.

Tutt’altra questione (sempre nel campo delle locazioni commerciali) si pone nel caso in cui nel contratto sia stata inserita una clausola risolutiva espressa, la cui disciplina è contenuta nell’art 1456 c.c.:

“I contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all’altra che intende valersi della clausola risolutiva”.

 

In presenza di clausole risolutive, anche il ritardo nel pagamento di un solo canone di locazione può condurre alla risoluzione del contratto, se è stato espressamente previsto dalle parti ed il locatore intende avvalersene. Fermo restando che sarà necessario che il locatore avvii un contenzioso per la risoluzione del contratto (dichiarando, a mezzo del suo legale, nell’atto introduttivo di volersi avvalere della clausola) , Cass. Sent. n°2553 del 2007 “la clausola risolutiva espressa non comporta automaticamente lo scioglimento del contratto a seguito del previsto inadempimento, essendo sempre necessario, per l’art. 1218 c.c., l’accertamento dell’imputabilità dell’inadempimento al debitore almeno a titolo di colpa”.

Sarà pertanto necessaria anche in questo caso una pronuncia da parte dell’autorità giudiziaria.

P. Avv. Giusy Esposito Faraone

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Tutti questi elementi fanno capire come uno sfratto possa avere variabili temporali molto ampie sia nella fase della convalida , che può ottenersi in tempi rapidissimi (anche meno di 2 mesi) ma può richiedere anche uno o più anni, che in quella successiva in caso di opposizione,  e non vada sottovalutato nè dalla parte che ci si trova coinvolta nè dal legale che facendo solitamente altro crede che trattandosi di una procedura più rapida sia anche necessariamente una procedura semplice da eseguire (per saperne di più sullo sfratto si legga anche “Lo sfratto per morosità, modalità, tempi, costi, risparmio fiscale e soluzioni per accelerarlo o salvare Casa”) .