Opponibilità nell’esecuzione immobiliare del provvedimento di attribuzione del diritto di abitazione della casa coniugale, escursus giurisprudenziale fino alla sentenza 7776 del 2016 della Corte di Cassazione

Con l’entrata in vigore del D. Lgs. n. 154 del 28 dicembre 2013, la materia dell’assegnazione della casa familiare è attualmente disciplinata dall’art. 337-sexies del codice civile (che non ha apportato modifiche, se non nell’ultima parte, rispetto all’abrogato art. 155-quater), col quale il nostro legislatore conferma l’importanza dell’ambiente domestico, inteso come “il centro degli affetti, degli interessi e delle consuetudini in cui si articola la vita familiare”, tutelando, in tal modo i figli minori o maggiorenni non economicamente autosufficienti, che costituiscono, allo stesso tempo, l’ago della bilancia, in materia di separazione e divorzio, nell’assegnazione della casa coniugale, a seconda dell’affidamento dei medesimi ad un coniuge piuttosto che all’altro.

Ebbene per concentrarci subito sull’aspetto di nostro interesse in questa sede, si rileva che attualmente l’art. 337-sexies c.c., al IV comma recita: “Il provvedimento di assegnazione (del diritto di abitazione) e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili a terzi ai sensi dell’articolo 2643 c.c.”.

Tale disposizione è frutto di una lunga elaborazione giuridica avutasi nel corso degli anni ed alla quale non si è giunti con facilità. In passato, infatti, già la Corte Costituzionale, con sentenza n. 454/1989, aveva sancito la illegittimità costituzionale dell’art. 155 c.c., IV comma, nella parte in cui non prevedeva la trascrizione del provvedimento giudiziale di assegnazione del diritto di abitazione della casa familiare al coniuge affidatario della prole, ai fini della opponibilità ai terzi (così come adesso previsto dal su menzionato art. 337 sexies c.c.).

La Corte, nella predetta sentenza, inoltre, ha esteso l’art. 6 co. 6 L. 1.12.1970 n. 898 (legge sul divorzio) alla separazione tra i coniugi. Quest’ultimo recita che “l’assegnazione, in quanto trascritta, è opponibile al terzo acquirente ai sensi dell’art. 1599 c.c.”. Ciò ha determinato il nascere di ampi dibattiti in materia, frutto del confronto operato da parte di molti giuristi tra l’art. 155-quater c.c. e l’art. 6 co. 6 L. 1.12.1970 n. 898.

Ebbene, considerare l’opponibilità dell’assegnazione della casa coniugale ai sensi o dell’art. 1599 c.c. o dell’art. 2643 c.c. cambia di molto le cose.

L’art. 1599 c.c. è applicato alle locazioni, e recita: “Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa…. Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione…”.

Dalla lettura di tale dettato normativo, anche in relazione all’orientamento della Corte Costituzionale su descritto, numerosi operatori di settore hanno ritenuto che il diritto dell’assegnatario della casa coniugale è assimilabile a quello del conduttore nel rapporto di locazione. Su tale scorta, si è giunti a considerare opponibile il provvedimento di assegnazione della casa coniugale avente per definizione data certa, ancorché non trascritto, al terzo acquirente in data successiva, per nove anni dalla data di assegnazione, ovvero, ma solo ove il titolo sia stato trascritto prima del pignoramento, anche oltre i nove anni.

Di conseguenza, molti hanno sostenuto che il diritto conseguente all’assegnazione della casa coniugale sarebbe opponibile sino alla sua cessazione ove il provvedimento relativo sia stato trascritto prima del pignoramento, senza che rilevi l’iscrizione di eventuali ipoteche. Diversamente, l’assegnazione della casa coniugale non trascritta, o trascritta dopo il pignoramento, è opponibile all’acquirente per nove anni dalla data dell’assegnazione, purché abbia data certa anteriore al pignoramento stesso, in virtù del suindicato principio di assimilazione del diritto dell’assegnatario della casa coniugale a quello del conduttore e quindi considerandolo a tutti gli effetti come un diritto personale di godimento.

Tale orientamento ha avuto una notevole considerazione soprattutto prima della riforma del 2006, traendo dal rinvio all’art. 1599 c.c. la suggestione che il diritto di abitare assegnato al coniuge convivente con la prole abbia natura di diritto personale di godimento e/o di un diritto assimilato quoad effectum alla locazione.

E poiché, come è noto, l’ipoteca non pregiudica la locazione, anche successiva, se n’è tratta l’ulteriore conclusione che il diritto di abitazione della casa familiare resti insensibile all’azione esecutiva del creditore ipotecario.

Numerose sentenze della Suprema Corte hanno confermato questo orientamento (es. Cass. 20144/09; Cass. n. 12296/2006; Cass. 4529/99). Tra tutte, spicca per importanza la sentenza della Corte di Cassazione pronunciata a Sezioni Unite n. 11096 del 2002, dalla quale è possibile estrapolare il principio che “il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario della prole, avendo per definizione data certa, è opponibile, ancorché non trascritto, al terzo acquirente per nove anni dalla data dell’assegnazione, ovvero – ma solo ove il titolo sia stato in precedenza trascritto – anche oltre i nove anni”.

Tale orientamento, dunque, ha creato non pochi problemi a tutti quei creditori che si sono avventati in una procedura esecutiva immobiliare (in primis le banche) e si sono imbattuti in provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, derivante da separazione personale dei coniugi o divorzio, trascritti dopo l’iscrizione dell’ipoteca o la trascrizione di altro titolo esecutivo ma prima del pignoramento.

Non mancano, però, posizioni giuridiche differenti in materia, per lo più recenti, tese ad affermare che l’espresso richiamo operato dall’art. 155 quater c.c. all’art. 2963 c.c. permette implicitamente di individuare nel principio di priorità temporale della trascrizione del titolo esecutivo/iscrizione ipotecaria, la regola per la composizione dei conflitti tra titoli.

In tal senso, infatti, si è espressa recentemente anche la III Sezione della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 7776 del 20 aprile 2016, dalla cui lettura è chiaramente rilevabile un cambio di tendenza rispetto ai precedenti orientamenti. Infatti, con la predetta sentenza la Suprema Corte sancisce che l’art. 155 quater si riferirebbe non soltanto all’art. 2963 c.c., ma anche all’art. 2964 c.c., che fornisce il criterio della risoluzione dei conflitti tra titolari di diritti incompatibili, individuandolo nella priorità della trascrizione del titolo/iscrizione ipotecaria.

Nella predetta sentenza si può leggere infatti che “ l’art. 155 quater cod. civ. (oggi abrogato e sostituito dall’articolo 337-sexies c.c.) va letto nel senso che il provvedimento di assegnazione, trascrivibile ai sensi dell’art. 2643 cod. civ., è opponibile ai terzi ai sensi dell’art. 2644 cod. civ.: ne consegue che, anche quando trascritto, la trascrizione non ha effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi… la trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa coniugale non è opponibile al creditore ipotecario che abbia iscritto la sua ipoteca sull’immobile prima della trascrizione del detto provvedimento…siffatta inopponibilità sta a significare che il creditore ipotecario può far subastare l’immobile come libero, in quanto … il diritto del coniuge assegnatario trascritto dopo l’iscrizione dell’ipoteca non può pregiudicare i diritti del titolare della garanzia reale”.

La Corte, nella stessa sentenza, chiarisce inoltre che il diritto di abitazione della casa coniugale sottrae del tutto al bene il suo valore d’uso, ai fini della vendita forzata ai terzi, che sarebbero privati del godimento sia diretto che indiretto (non potendo imporre al coniuge assegnatario alcun obbligo di pagamento, cosa che avviene nella locazione). In ragione di ciò, la Corte sostiene che non è consentito attribuire al coniuge assegnatario di trovarsi in una posizione giuridica migliore di quella nella quale si sarebbe trovato il coniuge titolare del diritto di proprietà, salvo che la predetta posizione scaturisca da diritti preesistenti a quelli degli stessi terzi, ove regolarmente trascritti.

Dunque, al coniuge assegnatario gli saranno opponibili i diritti trascritti o iscritti prima del provvedimento di assegnazione, ai sensi dell’art. 2644 cod. civ.

Così, nei confronti del creditore ipotecario che ha trascritto l’ipoteca sull’immobile prima della trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa coniugale, quest’ultima non è opponibile e tale creditore potrà far vendere l’immobile come libero.

E’ facile rilevare, dunque, come nell’ultimo periodo la giurisprudenza ha incominciato ad orientarsi in modo differente dagli anni precedenti, parallelamente agli intenti delle nuove riforme del nostro governo (D.L. 132/2014, il D.L. 83/2015, D.L. 59/2016 – cd. Decreto Salva Banche -, patto marciano, D.Lgs.  72/2016 – c.d. Decreto Mutui) aventi ad oggetto il processo esecutivo ed indirizzate a rendere molto più celere la vendita degli immobili all’asta, con una più celere soddisfazione dei creditori, o quanto meno a porre come centro di interessi principale quello del recupero dei crediti deteriorati della banche, almeno in parte. Ciò soprattutto anche in considerazione del fatto che il creditore maggiormente presente nelle procedure esecutive immobiliari è identificabile proprio negli istituti di credito, che attraversano attualmente un’enorme stato di difficoltà, insieme a tutto il sistema finanziario del nostro paese. Andando in questa direzione, si cerca di riparare agli errori commessi dal vecchio sistema bancario, caratterizzato dalla facile concessione di mutui, i cui importi a causa della crisi costituiscono ad oggi, per la maggiore, dei crediti c.d. deteriorati, ovverosia tutti quei crediti di difficile esigibilità derivanti da finanziamenti e soprattutto mutui concessi con troppa facilità negli anni della bolla immobiliare.

Tutto questo inevitabilmente a scapito di interessi della collettività ritenuti pochi anni fa come sacrosanti, come appunto la tutela della casa familiare come centro di interessi collettivi. Solo che le misure drastiche adottate dal nostro governo difficilmente potranno portare ad una soluzione positiva del problema (si legga a riguardo  “Perchè il Dl 59/16 (cd Decreto Salva Banche) si rivelerà un fallimento- Le possibili soluzioni per salvare le case dei debitori“.) e chi scrive ritiene che inevitabilmente diritti fondamentali riconosciuti in ambito Costituzionale e comunitario come quello della tutela della casa familiare e dell’abitazione non potranno che tornare a prevalere, anche a seguito dell’opera prestata da avvocati preparati e giudici avveduti, sulla pur importante, ma non altrettanto rilevante e sentita a livello costituzionale e comunitario tutela del dei diritti del creditore (specie quando quel creditore ha, come nel caso delle banche, notevoli responsabilità nell’aver concesso quei crediti senza le corrette ed opportune valutazioni)

Avv. Vito Calcagno

(collaboratore dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)