Un creditore munito di titolo esecutivo attestante un determinato di credito, dopo la notifica di un atto di precetto, col quale viene intimato al debitore di pagare entro un termine non inferiore a 10 giorni, qualora non sia riuscito bonariamente ad ottenere la soddisfazione delle proprie legittime pretese creditorie, può procedere con una procedura di espropriazione forzata sui beni di quest’ultimo, al fine di convertirli in denaro ed ottenere quindi una soddisfazione del proprio diritto di credito.
Il pignoramento immobiliare è l’atto che da inizio all’espropriazione forzata immobiliare, ossia quella avente ad oggetto, tra i vari beni attaccabili del debitore, esclusivamente i suoi beni immobili, con le loro pertinenze, oppure i suoi diritti reali di godimento su beni immobili (superficie, servitù, usufrutto).
Ma quanto costa incominciare e portare avanti un’esecuzione immobiliare?
Tale procedura, nel complesso, è sicuramente molto costosa rispetto alle altre forme di espropriazione forzata, ed il suo costo può variare a seconda del numero di immobili che si andrà a pignorare, del relativo valore, del tipo di attività espletate dagli ausiliari del giudice (CTU, custode giudiziario e professionista delegato per le operazioni di vendita).
Ma vediamo nel dettaglio i vari passaggi di un pignoramento immobiliare coi relativi costi da sostenere.
- Notifica di atto dell’atto di precetto e dell’atto di pignoramento immobiliare
Come anticipato la procedura esecutiva immobiliare incomincia con la notifica dell’atto di pignoramento, preceduta, a sua volta, dalla notifica di un atto di precetto. Infatti, senza aver mostrato all’ufficiale giudiziario l’avvenuta notifica del titolo e dell’atto di precetto, il pignoramento non potrà essere eseguito.
La notifica del precetto e del pignoramento può dipendere dal tipo (postale, a mani, con o senza notifica ai senti dell’art. 140 cpc, ecc.) e dal numero di notifiche (nel caso vi sia più di un esecutato).
Approssimativamente, i costi di notifica di precetto e pignoramento da effettuare nei confronti di un soggetto possono oscillare tra i 20 e i 50 euro complessivamente.
- Trascrizione del pignoramento immobiliare sull’immobile pignorato
Il pignoramento immobiliare notificato deve essere trascritto sull’immobile pignorato. La trascrizione deve essere eseguita dal creditore che ha eseguito il pignoramento e per potervi procedere occorre richiedere all’ufficiale giudiziario il rilascio di una copia dell’atto notificato “ad uso trascrizione”. Per tale incombente bisogna acquistare una marca da bollo da € 16,00 per ogni 4 pagine dell’atto di pignoramento, oltre a dover apporre sull’atto originale una marca da bollo di € 11,54 (per gli atti fino a 4 pagine) o di € 13,47 (se l’atto è più di 4 pagine).
Col rilascio della predetta copia dell’atto di pignoramento ad uso trascrizione si potrà appunto procedere con la sua trascrizione presso la competente conservatoria dei registri immobiliari, ai seguenti costi:
– € 299,00 con pagamento mediante F23;
– marche da bollo pari ad € 16,00 ogni quattro facciate dell’atto.
N.B. La trascrizione dell’atto di pignoramento va eseguita entro 30 giorni dalla data di notifica, pena il pagamento di eventuali sanzioni.
- Iscrizione a ruolo dell’atto di pignoramento
L’atto di pignoramento notificato deve essere iscritto a ruolo presso il Tribunale competente per poter dar corso alla procedura esecutiva entro i termini di legge, a pena di inefficacia del pignoramento.
Per procedere all’iscrizione a ruolo occorre procedere al pagamento di un contributo unificato di € 278,00 ed una marca da bollo di € 27,00.
- Costi successivi all’ascrizione a ruolo
Con l’iscrizione a ruolo dell’atto di pignoramento il creditore procedente deve far fronte ad una serie di costi connessi ad alcuni incombenti successivi, ovvero:
- Deposito della documentazione ipocatastale (visure catastali ed ipotecarie dell’ultimo ventennio anteriore al pignoramento) afferente i beni pignorati. Il costo di tali visure sarà quello previsto dalla conservatoria per ogni singolo atto. Il deposito della documentazione ipocatastale potrà essere sostituito anche dal deposito di una certificazione notarile, redatta appunto da un notaio, il cui costo potrà variare in base al numero di immobili ed alle richieste di onorari del notaio. Per un immobile, di solito, si aggira tra i 500 ed i 700 €.
- Notifica di un avviso ai creditori iscritti ex art. 498 cpc. Si tratta della notifica di un atto di avviso a tutti quei creditori che sul bene o beni pignorati hanno un diritto di prelazione risultante da pubblici registri. Con l’avviso ex art. 498 cpc i creditori iscritti vendono notiziati della pendenza presso un determinato tribunale di una procedura esecutiva immobiliare, in cui possono intervenire. Tale categoria di creditori risulta quindi facilmente individuabile sia nella documentazione ipocatastale che nella relazione notarile. Il costo dipende, anche in questo caso, dal tipo e dal numero di notifiche.
- Notifiche ai comproprietari dell’immobile pignorato. Anche in questo caso si tratta della notifica di un atto di avvertimento dell’esistenza della procedura esecutiva ai comproprietari del bene pignorato, il cui costo dipende dal tipo e dal numero di notifiche.
- Nomina del CTU
Per procedere alla vendita giudiziaria del bene immobile, ovviamente, occorre una stima del suo valore. Per la sua determinazione il Giudice dell’esecuzione nomina un consulente tecnico di ufficio (CTU). Per la liquidazione del compenso del CTU sarà utilizzata la seguente tabella, ove in base al valore dell’immobile (individuato nella parte sinistra), sarà applicata una percentuale di calcolo:
– fino a € 5.164,57 dall’1,0264% al 2,0685%
– da € 5.164,58 e fino a € 10.329,14 dallo 0,9316% all’1,8790%
– da € 10.329,15 e fino a € 25.822,84 dallo 0,8369% all’1,6895%
– da € 25.822,85 e fino a € 51.645,69 dallo 0,5684% all’1,1211%
– da € 51.645,70 e fino a € 103.291,38 dallo 0,3790% allo 0,7579%
– da € 103.291,39 e fino a € 258.228,45 dallo 0,2842% allo 0,5684%
– da € 258.228,46 fino e non oltre € 516.456,90 dallo 0,0474% allo 0,0947%
Nel caso di stima sommaria spetta al CTU un onorario determinato con l’applicazione della tabella precedente e ridotto alla metà; nel caso di semplice giudizio di stima lo stesso è ridotto di due terzi.
È in ogni caso dovuto un compenso non inferiore a € 145,12. La determinazione di tali compensi è stata di recente disciplinata con D.L. 83/2015 e D.M. n. 227 del 15/10/2015, pubblicato sulla G.U. n. 45 del 24/02/2016 e in vigore dal 10 marzo 2016.
- Nomina custode giudiziario
Nell’esecuzione immobiliare, in luogo del debitore, potrebbe essere nominato un custode giudiziario, al quale il giudice affida la custodia dell’immobile pignorato, e quindi l’espletamento di una serie di attività, tra cui il rendiconto periodico della sua gestione, l’eventuale messa in esecuzione dell’ordine di liberazione, ricevere prenotazioni di visite al bene da parte potenziali acquirenti ed accompagnarli durante le stesse, ecc. Per determinare i compensi della sua attività, anche in tal caso, vengono utilizzati determinati parametri (anch’essi disciplinati di recente con D.L. 83/2015 e D.M. n. 227 del 15/10/2015, pubblicato sulla G.U. n. 45 del 24/02/2016, e in vigore dal 10 marzo 2016) basati su una percentuale applicabile sul valore di aggiudicazione o assegnazione del bene, indicati nella seguente tabella:
3% fino a € 25.000,00;
1% da € 25.000,01 e fino a € 100.000,00;
0,8% da € 100.000,01 e fino a € 200.000,00;
0,7% da € 200.000,01 e fino a € 300.000,00;
0,5% da € 300.000,01 e fino a € 500.000,00;
0,3% da € 500.000,01 e oltre.
- Nomina del professionista delegato per la vendita
Di solito il giudice dell’esecuzione delega il compimento delle attività di vendita ad un professionista esterno, che dovrà quindi curare la vendita del bene pignorato (procedere alla redazione dei bandi/avvisi di vendita, eseguire le pubblicazioni, organizzare le vendite in base alle istruzioni impartire dal giudice, ecc). Anche tale attività viene remunerata sulla base di specifici parametri, di cui alla seguente tabella, previsti dagli stessi riferimenti normativi di cui sopra:
| Fasi / Valore | fino a € 100.000 | oltre € 100.000 e fino a € 500.000 | oltre € 500.000 |
| Attività preliminari: | € 1.000,00 | € 1.500,00 | € 2.000,00 |
| Aggiudicazione/assegnazione: | € 1.000,00 | € 1.500,00 | € 2.000,00 |
| Trasferimento proprietà: | € 1.000,00 | € 1.500,00 | € 2.000,00 |
| Distribuzione: | € 1.000,00 | € 1.500,00 | € 2.000,00 |
Oltre all’attività del professionista delegato bisognerà aggiungere i costi relativi alle varie pubblicazioni/pubblicità della vendita, che dipendono dal tipo e dal relativo numero.
Si precisa inoltre che per la determinazione del compenso del professionista delegato per le operazioni di vendita vi è la possibilità di un aumento o riduzione dei suindicati parametri in base alla complessità delle attività svolte, nella misura massima del 60% per tutte le vendite immobiliari.
In ogni caso, la somma del compenso più le spese generali non può mai superare il 40% del valore di vendita.
In caso di aggiudicazione o assegnazione dei beni sarà assegnata per legge una quota del compenso del delegato a carico dell’aggiudicatario / assegnatario calcolata come somma dei seguenti valori:
-il 50% del compenso relativo alla fase di trasferimento (con le relative spese generali);
-il totale delle spese effettivamente sostenute per l’espletamento delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale.
Se ricorrono giustificati motivi la quota parte di compenso a carico dell’aggiudicatario può essere stabilita diversamente.
Avv. Vito Calcagno
(collaboratore dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per saperne di più sul pignoramento immobiliare e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo «Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate al 2019- Soluzioni per Salvare casa», Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili chttp://www.studioassociatoborselli.it/pignoramento-immobiliare-costi-e-tempi-dopo-le-modifiche-dei-dl-13214-8315-e-5916/ontrolli o contestazioni per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”,
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
Per approfondire la nuova ed eccezionale forma di esdebitazione prevista dall’art. 41 bis l 157/2019 per i pignoramenti iniziati dal 2010 al 30 giugno 2019 si legga “Art. 41 bis L 157/2019 di conversione del Dl 124/2019: La rinegoziazione dei mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva”
per i Limiti a Equitalia nell’esecuzione immobiliare da procedente e da intervenuto si legga invece “I limiti a Equitalia nell’esecuzione immobiliare: quando può pignorare l’immobile e le conseguenze in caso di pagamento dei creditori privati quando l’agente della Riscossione è intervenuto nella procedura .“
Per maggiori informazioni sulla estinzione della procedura a seguito del tardivo deposito della nota di trascrizione si legga “Il Tribunale di Salerno segue la Cassazione: estinto pignoramento per il mancato deposito della nota di trascrizione entro 15 giorni!”
Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“
Per approfondire la direttiva mutui 2014/17/UE del 4 febbraio 2014 dell’Unione Europea che impone agli stati membri di predisporre le opportune misure per ottenere il miglior prezzo dall’immobile pignorato si legga “La direttiva mutui dell’UE e le misure per ottenere il miglior prezzo dall’immobile pignorato“
Per un modello di opposizione agli atti esecutivi da scaricare si legga “Modello di opposizione agli atti esecutivi per deposito tardivo dell’istanza di vendita – Accoglimento del Ge ed estinzione del pignoramento”
La conoscenza approfondita e specialistica del diritto immobiliare, in cui questo studio si è specializzato (siamo probabilmente l’unico studio che opera sull’intero territorio nazionale ad occuparsi solo ed esclusivamente di diritto immobiliare come può evincersi dalla lettura della nostro sito web alla pagina Chi Siamo, e come confermato nell’articolo “nessun segreto sul diritto immobiliare” pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, che può essere letto nella pagina “Area di Attività- il Diritto Immobiliare“) ci consente di far ottenere ai nostri clienti , tutte le opportune ed adeguate tutele, sia in sede giudiziale anche in fase di asta, che stragiudiziale attraverso accordi transattivi molto vantaggiosi, anche di fronte a questioni che possano apparire estremamente complesse, consentendo loro di mantenere il proprio immobile molto più a lungo, col duplice vantaggio di non dover trovare ed investire in un nuovo immobile dove vivere e di poter trovare, col trascorrere del tempo, soluzioni che prevedano accordi con consistenti tagli del debito che quello stesso trascorrere del tempo consentirà di realizzare attraverso un risparmio (o con l’opportuna organizzazione per ottenere un nuovo finanziamento) che nei giusti tempi può essere realizzato da un debitore trovatosi in un momento, superabile appunto col giusto arco temporale, di difficoltà economica.
Per approfondire anche la secolare la storia dello studio si legga la pagina “Lo Studio – Avvocati dal 1880″
Per tutelarsi da un’esecuzione immobiliare e saperne di più sulle competenze dello studio e sul tipo di assistenza offerta si visiti la pagina Esecuzioni Immobiliari
Per contattarci telefonicamente o inviare una richiesta di preventivo si visiti la pagina Diventa Cliente – Contattaci
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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
