Vizi occulti dell’immobile acquistato: come tutelarsi

Può capitare che, dopo l’acquisto di un immobile, si rivelino dei vizi prima ignorati.

La legge concede degli strumenti di tutela al neo-proprietario che si ritrovi con un bene difforme da quello che credeva di aver acquistato, che si differenziano a seconda che siano utilizzabili nei confronti del mero venditore o del costruttore.

Per ottenere giustizia nei confronti della ditta che ha edificato l’immobile, infatti, la prescrizione del diritto dell’acquirente va dai due ai dieci anni a seconda della gravità del vizio, mentre il venditore rimarrà obbligato per i vizi dell’immobile solo per un anno dopo la sua materiale consegna all’acquirente.

I brevissimi termini di denuncia e di esercizio dell’azione rendono assai difficile, per il nuovo proprietario, far valere la garanzia nei confronti del venditore. Senza trascurare la circostanza che i difetti, spesso, si manifestano oltre l’anno dalla data di acquisto.

RESPONSABILITÀ DEL COSTRUTTORE

Il costruttore dell’immobile è responsabile per gravi vizi dell’edificio sia nei confronti del committente che dei successivi compratori dell’immobile ai sensi dell’art. 1669 c.c..

Quando l’immobile si trovi in condominio, la relativa azione può essere proposta sia dall’amministratore (anche in mancanza di una delibera dell’assemblea) che dal singolo condomino, anche per la tutela dei diritti riguardanti le parti comuni dell’edificio.

Per questa ipotesi di responsabilità, la legge opera una classificazione dei vizi idonei a generare un diritto al risarcimento del nuovo proprietario, distinguendo fra i cosiddetti vizi “non gravi” da quelli “gravi”.

La differenza è sostanziale, perché nel primo caso l’azione contro l’appaltatore si prescrive in 2 anni dal giorno della consegna dell’opera, mentre nel secondo caso l’appaltatore è tenuto alla garanzia per 10 anni.

In presenza di vizi non gravi (rubinetti che perdono, piastrelle rotte o macchiate, una serratura che non chiude, finiture esterne non completate, vetri della finestra rigati ecc.), il proprietario deve denunciarli al costruttore entro 60 giorni dalla loro scoperta, chiedendo all’appaltatore di eliminarli a sue spese oppure di ridurre proporzionalmente il prezzo pattuito, oltre che l’eventuale risarcimento del danno. In presenza di vizi gravi, invece, il proprietario può denunciare i difetti entro un anno dalla loro scoperta.

E’ utile approfondire il concetto di gravi difetti, dato che per questi ultimi la garanzia vale, come visto, per 10 anni.

La giurisprudenza ha dato diverse definizioni. Per esempio, sono stati ritenuti “gravi” i difetti causati da metodi non idonei o nel compimento dell’opera non a regola d’arte (Cassazione n. 1948/89), o i vizi che pregiudicano la funzione dell’immobile e ne limitano notevolmente il godimento o impediscono la funzione a cui l’opera è destinata (Cassazione, n. 3301/96, n. 1256/95, n. 1081/95, n. 13112/92).

E’ stato giudicato grave difetto il fatto che un tetto o un terrazzo siano stati malamente impermeabilizzati e abbiano provocato infiltrazioni d’acqua nell’appartamento sottostante (Cassazione n. 1312/92 e n. 2431/86).

Le responsabilità previste sull’appalto sono state estese, in numerose sentenze della Corte di Cassazione, al costruttore-venditore che mette un edificio in vendita, anche qualora non sia stato materialmente lui ad edificarlo, purché abbia sovrainteso ai lavori. Cosa può chiedere l’acquirente nei casi sopra descritti?

La prima possibilità è pretendere l’eliminazione del vizio, naturalmente a spese della ditta edile. La seconda è chiedere la riduzione del prezzo da pagare o pagato e il risarcimento degli eventuali danni. La terza scelta, imboccabile se l’opera ha vizi così gravi da renderla inadatta al suo scopo, è pretendere la risoluzione del contratto.

RESPONSABILITÀ DEL VENDITORE

Per far valere la responsabilità del venditore, invece, il nuovo proprietario ha l’obbligo di denunciare i vizi entro il brevissimo termine di 8 giorni dalla loro scoperta. La forma della denuncia può essere libera, anche se ovviamente a fini probatori è conveniente inviare una denuncia scritta e con data certa.

Quanto al suo contenuto, è sufficiente anche una contestazione sommaria che valga a mettere sull’avviso il venditore, salvo precisare in un secondo momento la natura e le entità dei vizi riscontrati.

Il termine per la denuncia decorre dalla “scoperta del vizio”, ovvero dal momento in cui viene raggiunta la certezza obiettiva e completa della sua esistenza (ad esempio, si può parlare di certezza dopo la redazione di una perizia tecnica o di una relazione redatta dall’autorità competente).

La Corte di Cassazione, in varie sentenze, ha affermato che la consapevolezza decorre nel momento in cui una perizia di un tecnico dà forti indizi sulla responsabilità dell’appaltatore. Se però il venditore ha agito per nascondere i vizi o ha ammesso la loro esistenza, la denunzia non sarà necessaria.

Effettuata in modo tempestivo la denuncia, il compratore ha un termine di prescrizione di un anno per far valere in giudizio la garanzia (art. 1495 c.c).

Da segnalare è il recente orientamento della Cassazione (sentenza n. 3348/18), il quale in relazione all’acquisto di un bene di vetusta costruzione, afferma che la “vecchiaia” dell’immobile possa far ritenere agevolmente riconoscibili vizi, anche importanti, che riguardino parti strutturali dell’edificio, anche se immediatamente non percepibili col senso della vista, quali, a titolo d’esempio, vizi al tetto, i solai o le fondamenta, salvo il caso in cui il venditore abbia garantito l’inesistenza dei vizi.

Va anche segnalato un interessante orientamento della Cassazione che tende ad estendere anche a carico del venditore le garanzie previste  a carico del costruttore enunciando il seguente principio di diritto: “L’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, di cui all’art. 1669 c.c., può essere esercitata anche dall’acquirente nei confronti del venditore che, prima della vendita, abbia fatto eseguire sull’immobile ad un appaltatore, sotto la propria direzione ed il proprio controllo, opere di ristrutturazione edilizia o interventi manutentivi o modificativi di lunga durata, che rovinino o presentino gravi difetti”. (Cassazione civile, sez. II, sentenza 28/07/2017 n° 18891)

Nei confronti del venditore, il proprietario può scegliere tra due rimedi: la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo. La scelta tra l’una e l’altra azione è libera, purché i vizi lamentati siano tali da rendere la cosa inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

In entrambi i casi, l’acquirente potrà anche chiedere il risarcimento degli ulteriori danni subiti, se il venditore non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa venduta.

CLAUSOLE CHE ESCLUDONO LA RESPONSABILITÀ

Va infine evidenziato che la responsabilità per vizi sia del costruttore che del venditore può essere esclusa dall’inserimento nel contratto preliminare o definitivo di clausole, che spesso appaiono innocue o di mero stile, come ad esempio “visto e piaciuto”, “nell’attuale stato di fatto e diritto”, ma che possono privare l’acquirente dal suo diritto di far valere le garanzie per i vizi occulti.

Va pertanto prestata particolare attenzione, facendosi assistere da un legale esperto, già nella fase delle trattative per l’’acquisto dell’immobile per evitare che la sottoscrizione di tali clausole contenute spesso già nelle proposte di acquisto delle agenzie immobiliari possa privare l’acquirente dei suoi diritti.

Avv. Mario Rosario Curzio

Per quanto riguarda la scoperta di quei particolari vizi occulti e soprattutto delle difformità, più o meno gravi, che incidono sulla conformità urbanistica, o regolarità edilizia e creano non pochi problemi e costi all’acquirente fino a giungere alla nullità assoluta dello stesso atto di acquisto si legga “Conformità urbanistica e catastale: quali rischi corre chi acquista un immobile” 

Strumento utilissimo per accertare gli eventuali vizi o le difformità dell’immobile (e determinarne i responsabili nei casi dubbi) è l’accertamento tecnico preventivo conciliativo previsto dall’art. 696 bis c.p.c.,  per conoscerne e approfondirne  presupposti, procedimento, tentativo di conciliazione, tempi e costi si legga “L’Atp ex art 696 bis c.p.c: tempi, costi e procedura”

Per approfondire la situazione che si viene a creare quando un immobile affetto da vizi o abusi viene acquistato attraverso l’asta immobiliare si legga invece “L’immobile abusivo può essere venduto all’asta, ma l’abuso non è sanato”

Se volete acquistare, avete intenzione di investire nel mercato immobiliare in un momento in cui è così basso (comprare  in un mercato depresso piuttosto che in uno che sta ai massimi livelli è una delle elementari regole di ogni investitore professionista) e  state cercando la miglior strategia per i vostri Investimenti immobiliari, rivolgetevi a noi per una consulenza – tenendo presente che  in sede di consulenza studiamo i singoli casi concreti e tutte le possibili soluzioni alternative, sia al livello contrattuale che fiscale (potendovi offrire infinite opportunità di risparmio fiscale sia al momento dell’acquisto che in quello successivo della messa a reddito dell’immobile, si legga al riguardo per approfondire l’argomento l’articolo “Investimenti immobiliari regole e suggerimenti per fare profitto ”.

Se invece state valutando l’acquisto e volete approfondire il tema della riduzione dell’imposta di registro sui trasferimenti di diritti reali vi consiglio di leggere “l’Imposta di Registro viene ridotta, opportunità e rischi per proprietari e inquilini”

Se dovete acquistare la prima casa e volete sapere come darla in locazione senza perdere le agevolazioni fiscali o i requisiti necessari per usufruire delle detrazioni fiscali per gli interessi del mutuo leggete “Agevolazioni prima casa: mutuo e locazione”

Per saperne di più sul cd rent to buy si legga “Contratto di affitto con riscatto come funziona dopo l’art. 23 DL 133/14 – le soluzioni alternative con maggior profitto e tutele”

Per approfondimenti sul tema delle tutele relative al contratto preliminare, ed in particolare della delicata materia della tutela del promissario acquirente di un immobile in costruzione si legga “Contratto preliminare: La Fideiussione del Costruttore“

Per approfondimenti sull’azione di manutenzione che tutela chi è stato molestato nel possesso di un immobile si legga anche “l’azione di manutenzione: tempi e procedura”