Come impedire che le tasse erodano fino al 70% dell’affitto
Un interessante inchiesta del Sole 24 Ore del Lunedì del 2.12.13 (partendo dalle rilevazioni di Tecnocasa sul mercato immobiliare e incrociandole con le delibere dei Comuni) ha confrontato il valore degli affitti dopo che la crisi ha ridotto in media l’8% i canoni e dopo i recenti aumenti delle imposte immobiliari concludendo che l’imposizione fiscale può giungere fino al 70% dell’affitto lasciando al proprietario solo un 30% al netto delle tasse, approfondiamo l’articolo nei dettagli più interessanti e soprattutto vediamo come evitare che l’imposizione fiscale raggiunga livelli tanto elevati con strumenti diversi dal classico contratto di affitto (ma del tutto legali)!!
“Ecco quel che resta dell’affitto” dice il Sole 24 Ore “con il saldo dell’Imu, tanti proprietari di case scopriranno che le imposte si sono mangiate più del 50% del canone pattuito con gli inquilini, con punte del 70 per cento.
È l’effetto di una tenaglia che si è stretta sempre di più negli ultimi due anni: da un lato, la crisi economica ha sgonfiato i canoni di locazione; dall’altro, l’Imu ha quasi raddoppiato il conto delle imposte sulla proprietà rispetto all’Ici 2011.
Nel grande caos degli ultimi giorni, su quest’ultimo punto non ci sono dubbi: il saldo dell’Imu sulle case affittate dovrà essere pagato con le aliquote decise dai Comuni, spesso allineate al livello massimo dell’1,06 per cento. E la somma delle imposte sul possesso e sui redditi raggiungerà nel 2013 un livello record. Soprattutto per chi possiede abitazioni con una rendita catastale elevata rispetto al valore di mercato: case accatastate in categoria A/2, costruite dagli anni 80 in poi o situate in quartieri periferici o in città di provincia dove la crisi del mercato ha colpito più duro.
Facciamo un esempio. Nel caso di un bilocale in zona Crocetta a Torino, affittato con un contratto a canone libero di 450 euro al mese – cioè 5.400 euro all’anno – il proprietario dovrà pagare più di 2.900 euro tra Imu e cedolare secca, o addirittura 3.900 euro se resta alla tassazione ordinaria (che comprende l’Irpef ad aliquota marginale, le addizionali comunali e regionali, l’imposta di registro e il bollo).
In pratica, il Fisco, si prende dal 54% al 72,5% del canone. E questo a condizione che l’inquilino sia puntuale con i pagamenti, perché in caso di morosità il tax rate diventa ancora più alto, dal momento che le imposte si pagano sul canone pattuito, e non su quello incassato. Per avere un’idea della portata dei rincari, due anni fa – al tempo dell’Ici – l’Erario e il Comune si accontentavano di una percentuale compresa tra il 35% (con la cedolare secca) e il 49% (a tassazione ordinaria).”…
…” Ma c’è un’altra variabile da valutare: la tassazione sullo sfitto, che per lo stesso bilocale a Torino costerebbe più di 2mila euro e difficilmente scende sotto i 900 euro nei centri maggiori. E non è detto che un’abitazione fiscalmente «a disposizione» sia sempre una casa di villeggiatura: nel concetto, ad esempio, rientrano anche le case ereditate che non si possono né vendere, né affittare”…
…“D’altra parte, la contrazione dei canoni d’affitto è rilevata anche dagli operatori di mercato. Spiega Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi di Tecnocasa: «Nel primo semestre del 2013, il calo medio è stato del 2% su base annua e quasi dell’8% rispetto al 2011.
Non solo. Il mix di stretta fiscale e contrazione dei canoni ha finito per condizionare anche la domanda di acquisto di nuovi immobili per investimento. «Sicuramente il proprietario, prima di stipulare il rogito, ha studiato i valori catastali per calcolare l’impatto dell’Imu», osserva ancora Megliola. Senza contare tutti coloro che si sono rivolti verso altre asset class”…
Come spezzare dunque il circolo vizioso delle imposte che porta a diminuire il valore dei canoni di affitto svalorizzando ulteriormente gli immobili?
La soluzione ad oggi poco utilizzata (solo il 3% dei proprietari decide di accedere a strumenti contrattuali diversi dalla locazione) è quella di non tenere a reddito il proprio immobile con l’abusato (e proprio per questo stratassato) contratto di locazione, l’uso di strumenti contrattuali atipici consente di accedere ad aliquote fiscali di gran lunga più convenienti che possono sia sostituire l’Irpef e la cedolare secca con forme di tassazione separata ad aliquote molto più convenienti (parliamo di aliquote che possono andare dallo 0,50 al massimo del 9%), ed in alcuni casi possono ottenere altresì una cospicua riduzione dell’Imu (per gli immobili di minor valore catastale addirittura l’eliminazione totale).
La scarsa utilizzazione dei contratti atipici (per saperne di più sui contratti Atipici leggi “Cosa sono i contratti Atipici o Innominati”) costituisce probabilmente oggi la principale motivazione dell’enorme disparità di trattamento fiscale tra la maggior parte di questi ed il tipico contratto di Locazione, se una consistente fetta di proprietari cominciasse a scegliere soluzioni meno diffuse infatti, il buco di bilancio che ne deriverebbe, avrebbe l’inevitabile effetto di spingere il legislatore ad intervenire sulla materia per aumentare l’imposizione fiscale immobiliare su tutta la contrattualistica diversa dalla locazione (un po’ come è avvenuto in passato per le agevolazioni fiscali riconosciute agli immobili di interesse storico o artistico, che in un certo momento storico smisero di essere agevolazioni di nicchia, venendo sfruttate da una moltitudine di proprietari che indussero il legislatore ad un’intervento estremamente restrittivo per evitare che il diffondersi del fenomeno incidesse in maniera rilevante sul bilancio dello stato).
Conoscere approfonditamente il diritto immobiliare (in cui questo studio si è specializzato, vedi la storia dello studio a questo Link “La Storia dello Studio dal 1880″), ramo bistrattato e poco conosciuto, consente di ottenere un giusto ed equo profitto ai tanti proprietari di immobili che rivoltisi in passato ai tanti che non conoscono a fondo la materia si trovano ad avere un reddito enormemente ridotto dalla pressione fiscale sempre crescente sugli immobili in questo paese, e tutto ciò nel pieno rispetto della legge!!!
Se vuoi sapere perchè vale la pena di approfittare ora delle possibilità di risparmio fiscale leggi questo articolo “Pagare meno tasse su case, negozi e uffici perchè non aspettare a farlo”
Se vuoi sapere quali sono i vantaggi fiscali della Cedolare secca rispetto all’IRPEF e quali gli svantaggi rispetto ai contratti Atipici leggi “Cedolare secca conviene rispetto all’Irpef ma i Contratti Atipici hanno un maggior Risparmio Fiscale“
Se vuoi maggiori informazioni, o avere una consulenza in studio o scritta contattaci!!
E’ possibile chiedere un Preventivo Gratuito, inviando una E-Mail all’indirizzostudioassociatoborselli@gmail.com. Se è per una consulenza contrattuale relativa al risparmio fiscale la mail avente ad oggetto “richiesta preventivo” è opportuno contenga, gli estremi del proprietario (specificare se persona fisica o società), quelli dell’immobile (rendita e categoria catastale), il tipo di destinazione che si adatta all’immobile (abitativa, studio o negozio), lo stato attuale dell’immobile (libero o locato) e una succinta descrizione della questione.
Sarete ricontattati e vi indicheremo, quantificandolo nel dettaglio, il possibile risparmio fiscale ( lo studio non effettua consulenze se non vi è concreta possibilità di ottenere benefici per il proprietario), i tempi e costi del vostro sfratto (offriamo anche la possibilità di sfrattare gratuitamente ai clienti che si affideranno allo studio per la stesura del nuovo contratto e la ricollocazione dell’immobile liberato) o la risposta a qualunque altra questione avrete posto.
Per l’assistenza (per gli errori più frequentemente commessi dai proprietari nei contratti di locazione nel tentativo di evadere, senza le necessarie accortenze, il fisco si veda “Affitto in nero gli errori più comuni e la tutela del Proprietario“) e la stipula di contratti siamo domiciliati anche a Milano, Roma e Brescia, per il contenzioso immobiliare (sfratti e pignoramenti immobiliari e le relative opposizioni in particolare) siamo domiciliati in tutti i capoluoghi di provincia, operando in tal modo su tutto il territorio nazionale.
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i calcoli sono confermati anche nell’interessante articolo
