Non per spegnere i comprensibilissimi entusiasmi di molti proprietari, ma è opportuno nell’interesse di tutti  sottolineare alcuni aspetti della ormai famosa sentenza n 50/2014 della Corte Costituzionale che ha dichiarato l’illegittimità dell’art. 3 commi 8 e 9 dlgs 23/2011 che prevedeva l’autoriduzione del canone al triplo della rendita catastale in caso di denuncia dell’inquilino dell’affitto in nero:

La Corte Costituzionale ( si legga al riguardo il nostro articolo “Affitto in nero, tutto come previsto: La Corte Costituzionale dichiara illegittimo il dlgs 23/2011″), come spesso in passato, ha si cancellato la norma, ma lo consapevolmente fatto lasciando un certo spazio per le  future manovre del legislatore, manovre che si susseguono dagli anni sessanta e che di certo ci saranno anche stavolta, nel giro di qualche anno, con una nuova norma che cercherà di colpire il fenomeno dell’affitto in nero in qualche modalità non conforme alla Costituzione!!!

La Corte optando per  il difetto di delega ha sostanzialmente lasciato libero il legislatore di operare un nuovo intervento, col solo limite posto del rispetto dello statuto del contribuente.

Ancora una volta la Corte non ha voluto limitare preventivamente future azioni legislative andando a dichiarare l’illlegittimità della norma sotto i vari profili esposti dai tribunali che le avevano rimesso la questione, rilevare tutti i principi costituzionali effettivamente violati e le relative norme sarebbe stato  un modo per legare definitivamente le mani al legislatore che non avrebbe mai più potuto legiferare in contrasto coi principi dettati della Corte, principi  che invece come rilevato la Corte ha volutamente evitato ancora una volta di enunciare, ben consapevole di un probabile futuro nuovo intervento che farà tante nuove vittime tra i proprietari meno accorti, e che sarà, dopo aver prodotto i suoi effetti per qualche anno, ovviamente dichiarato illegittimo anch’esso!! Tutto ciò a danno dei proprietari certo, ma anche degli inquilini e della stessa certezza del diritto e della fiducia che il cittadino deve nutrire negli interventi del proprio legislatore, e il testo della sentenza non fa altro che confermare 60 anni di storia nella materia!!

(N.B AGGIORNAMENTO AL 9 GIUGNO 2014

Come avevamo ampiamente previsto in questo ed in altri articoli Il legislatore è nuovamente intervenuto con l’art. 5 comma 1 ter della l 80/2014, che ha fatto salvi fino al 31.12.15 gli effetti e i rapporti sorti dai contratti nati ex art. 3, noi in data 9 giugno 2014 nonostante tale disposizione entrata in vigore lo scorso 28 maggio abbiamo ottenuto il primo sfratto di questo tipo, per saperne di più su come ottenerne e sull’interpretazione da dare a tale ultima norma si legga

Affitto in nero come ottenere lo sfratto dopo l’art 5 comma 1 ter del Piano Casa)

Detto questo, passando ad analizzare gli aspetti pratici e le conseguenze della sentenza che oggi a molti interessano  rileviamo che che, a seguito dell’intervento della Corte, la situazione è certo migliorata enormemente per tutti quelli che erano a rischio denuncia in quanto al momento si bloccherà questo assurdo fenomeno, ma sostanzialmente è solo parzialmente migliorata per tutti quelli che la denuncia all’Agenzia l’avevano già subita, in quanto gli immobili vanno adesso liberati e ciò richiede inesorabilmente il tempo e i costi che oggi la giustizia italiana impone; certo chi si era mosso ha un bel vantaggio, qualcuno era già riuscito a ottenere la liberazione dell’immobile attraverso lo sfratto, altri attraverso l’occupazione abusiva, e quelli che si son visti rinviare la causa nel merito avendo già tribolato diversi mesi avranno le udienze più o meno a breve e in quella sede vedranno pronunciato il proprio diritto (fermo restando che poi ci sarà altro tempo da attendere nella fase esecutiva per l’effettiva liberazione dell’immobile), certo i tempi non sono proprio immediati, ma almeno…

Peggio stanno invece tutti quei proprietari che non fidandosi (e come dargli torto) del sistema giustizia italia sono stati ingenuamente fermi fino ad ora in attesa di una sentenza che ripristinasse i loro diritti arbitrariamente calpestati ed oggi finalmente pronunciata quella sentenza che gli rende giustizia si rendono tristemente conto che comunque dovranno rivolgersi a quel sistema giustizia con i suoi tempi ed i suoi costi, e con l’aggravante che oggi partono da zero e quindi i loro tempi di liberazione dell’immobile saranno necessariamente più lunghi!!!

Certo in alcuni casi si potrà agire con lo sfratto per morosità in tempi un po’ più brevi, ma che certezze ci sono di non trovarsi di fronte ad un opposizione? e che il giudice considerando comunque il contratto registrato al’Agenzia delle entrate come una prova scritta non decida di non pronunciare ordinanza di rilascio concedendo un rinvio alle parti per trovare un accordo o ordinando il rinvio della causa nel merito col risultato che i tempi si prolunghino ulteriormente? alla fine avranno fatto la stessa trafila di quelli che avevano agito prima della menzionata sentenza con l’Handicap di essere partiti molto tempo dopo!!!

In altri casi lo sfratto per morosità non sarà praticabile o non sarà opportuno per non ritrovarsi con certezza nella situazione appena vista ad affrontare un giudizio ordinario col rito locatizio dopo aver atteso anche i tempi della procedura di sfratto, per cui il proprietario si troverà a dover affrontare una procedura ex art 447 bis, ossia la procedura ordinaria locatizia, contestando l’occupazione senza titolo del proprio immobile (laddove la locazione fosse  nulla, ad esempio, per non essere mai stato redatto un contratto scritto prima della denuncia all’Agenzia delle Entrate) e chiedendo la condanna dell’occupante al pagamento di una somma a titolo di indennità di occupazione. Col vantaggio che l’indennità di occupazione, in quanto equiparabile al risarcimento non è tassabile, ma con lo svantaggio dei tempi più lunghi e dei maggiori costi di una siffatta procedura rispetto allo sfratto per morosità, senza contare che se l’inquilino fosse nullatenente l’indennità di occupazione non solo non sarebbe tassata, ma non sarebbe proprio incassata dal proprietario in tal modo più gravemente danneggiato dalla lunghezza maggiore della procedura. In taluni limitatissimi casi sarà utilizzabile lo strumento dell’art 702 bis e ss. cpc a cognizione sommaria, strumento estremamente rapido (in qualche caso potrà addirittura essere utile, per abbreviare un po’ i tempi laddove lo sfratto potrebbe non essere convalidato cominciare entrambe le procedure, ossia lo sfratto e l’occupazione abusiva, oppure tentare la via del 702 bis salvo ripiegare sul 447 bis).

Insomma spese, incertezze nelle scelte da fare, tempi lunghi il tutto  con l’aggravante dei consigli spesso erronei delle associazioni di categoria che avevano suggerito a tanti di attendere salvo poi oggi scoprire che aspettare è stato solo un modo per consentire all’occupante di rimanere più a lungo nell’immobile, al contrario di chi aveva seguito i nostri consigli di agire celermente , (se  ti interessa approfondire le ragioni di rimessione alla Corte nell’articolo in cui avevamo previsto l’esito del giudizio consigliando ai proprietari di agire tempestivamente senza aspettare la sentenza leggi “Il contratto non registrato, ottenere lo sfratto del conduttore che si autoriduce il canone al triplo della rendita catastale, Tribunali di Genova e Roma rimettono gli atti alla Corte Costituzionale”) e in più con l’incertezza di un qualche provvedimento legislativo che da più parti reclamato potrebbe arrivare tra qualche mese andando a bloccare proprio quei proprietari che avendo aspettato non avranno già ottenuto un titolo esecutivo come chi non ha dato ascolto alle associazioni suddette!!!

Va fatta chiarezza dunque  soprattutto perchè in futuro (visto che di certo arriveranno altri provvedimenti cd antievasione a danneggiare il diritto di proprietà) i proprietari prendano tutte le opportune precauzioni ben consapevoli del fatto che sono e saranno sempre la parte debole del contratto di Locazione e che lo Stato ha sempre combattuto il fenomeno dell’evasione e continuerà a farlo a loro danno e che quindi nessuna tutela si aspettino di avere se non quelle che si sono saputi costruire da se stessi, con i giusti strumenti contrattuali, specialmente se si decide di adottare il contratto di Locazione.

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Se invece vuoi approfondire l’argomento del contratto non registrato leggi  “Affitto in nero gli errori più comuni e la tutela del Proprietario”

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Leggi il testo della sentenza 50/2014 della Corte Costituzionale cliccando “Sentenza 50/2014 Corte Costituzionale”

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

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