Vediamo di analizzare cosa cambia nella fiscalità immobiliare dopo l’abolizione dell’Imu prima casa avvenuta col Consiglio dei Ministri n. 22 del 28 agosto 2013.
- In attesa di conoscere il testo definitivo del decreto(1) ci limiteremo ad una prima analisi degli aspetti più interessanti che si prospettano per il contribuente che ha un immobile al di la dell’abolizione della tassa sulla prima casa (la cui effettiva capacità di far risparmiare i proprietari andrà valutata in un secondo momento quando conosceremo i reali termini delle nuova preventivata Service Tax ed i relativi importi), ciò che di realmente interessante ed utile, ai fini di un miglior sfruttamento del proprio immobile attraverso il risparmio fiscale, ci sentiamo di sottolineare, sembrerebbe essere quanto annunciato dal Ministro Saccomanni e cioè che Il Governo punta ad alleggerire le imposte sulle locazioni concordate di abitazioni, riducendo la percentuale della cedolare secca dall’attuale 19% al 15% (anticipazioni poi confermate dall’art 4 del desto del DL 31-8-2013 n. 102). (una ulteriore riduzione della cedolare secca per i canoni concordati al 10% è stata introdotta, successivamente dalla L 80/ 2014 di conversione del dl 47 2014 lo scorso 28 maggio). Va detto che la differenza minima del trattamento riservato ai canoni agevolati rispetto a quelli liberi nell’applicazione della cedolare (19% contro 21%) insieme all’Imu, ha segnato, in questi anni, il tramonto del canone concordato. Oggi, questo abbassamento dell’aliquota, unito al probabile intervento di eliminazione dell’imu per chi aderisce a tali contratti a canone agevolato ed ad un progressivo livellamento che di fatto sta avvenendo nei canoni effettivi di mercato (che quindi si avvicinano moltissimo in molti casi a quelli concordati) che già ci aveva spinto a consigliare diversi nostri clienti verso tale tipo di contratti, potrebbe rendere tali contratti ancora più interessanti ed utili per ottenere il duplice scopo di fornire alloggi a prezzi più equi per gli inquilini impoveriti dalla crisi in atto, ma che allo stesso tempo però possano essere soddisfacenti dal punto di vista del proprietario che potrebbe averne un utile effettivo (al netto delle tasse) migliore di quello ottenibile col comune contratto di locazione.
(Fermo restando che esistono anche altri strumenti contrattuali che possono consentire al Proprietario la riduzione dell’Imu anche sulle seconde case: per saperne di più leggi al riguardo l’articolo a questo link “Imu seconda casa, la stangata, calcolarla ed evitarla“)
Mentre se vuoi risparmiare anche L’IRPEF su tutti i tuoi immobili a reddito (quindi anche Negozi o uffici oltre alle seconde abitazioni) LEGGI QUESTO ARTICOLO “Risparmiare le tasse sui tuoi immobili in affitto”
- Altro aspetto interessante, ma decisamente meno positivo, delle novità in programma è quello relativo ai proprietari di seconde case “a disposizione” (le case di villeggiatura o comunque non affittate) e di terreni sfitti. Con l’introduzione dell’Imu, queste categorie erano state esentate dall’Irpef e dalle relative addizionali (2). Il Governo, con effetto retroattivo all’anno 2013, reintroduce ora l’Irpef (e le addizionali) col solo beneficio di essere ridotta al 50% rispetto alla situazione esistente prima del 2012 (il 50% lo ricordiamo va calcolato sulla rendita catastale, non essendo locati ad un reddito effettivo). Inutile dire che, per questi immobili, il “conto” finale del fisco è destinato ad aumentare sensibilmente (rispetto alla vecchia Ici e all’Imu 2012). Alla quota Imu, già molto elevata anche per effetto degli aumenti di aliquota decisi a livello locale dai sindaci, si aggiungerà quest’anno (il pagamento, in effetti, sarà in calendario a giugno con Unico 2014) la quota di Irpef.
Se vuoi saperne di più sul risparmio di IMU ed IRPEF sui tuoi immobili leggi l’interessante articolo cliccando questo link
- Altra interessante novità, questa volta di carattere positivo per il contribuente-proprietario è quella relativa alle attività produttive (3). Il provvedimento approvato dal Consiglio dei ministri rende infatti deducibile il 50% dell’Imu dalle imposte sui redditi per le imprese e per gli esercenti arti e professioni. Una scelta annunciata da tempo che trova ora la sua conferma, che porterà i suoi benefici già nelle dichiarazioni dei redditi del prossimo anno. Si tratta di una misura attesa, visto che il decreto legge 54 del maggio 2013 stabiliva in modo esplicito che la riforma dell’imposizione fiscale sugli immobili prevedesse di riformulare anche le regole sulla deducibilità dell’Imu per gli immobili utilizzati per le attività produttive.Come molti sapranno, il prelievo immobiliare sulle attività produttive ha subito, in seguito all’introduzione dell’Imu, un notevole incremento. Inoltre, non dimentichiamo che il regime dell’indeducibilità dell’imposta immobiliare dal reddito di impresa e di lavoro autonomo rischiava di esser censurato dalla Corte Costituzionale. Questa norma quindi cercherà di rimediare a a tale incongruenza fissando al 50% la quota di Imu deducibile dal Ires e Irpef. Di certo una norma apprezzabile ed utile a imprese e professionisti ma manca, va sottolineato, di intervenire su alcuni importanti aspetti in quanto il testo approvato non muta l’odioso regime di indeducibilità dell’Imu a fini Irap.
- Altri aspetti interessanti e positivi del provvedimento del governo per i contribuenti sono certamente quelli relativi alla soppressione della seconda rata dell’Imu 2013 sui “beni merce”, ovverosia “Fabbricati costruiti e non ancora venduti o concessi in locazione “. Per altro, dal 2014, questi immobili saranno totalmente esentati dal prelievo.Nonchè l’assimilazione al trattamento IMU prima casa (con la relativa eliminazione) degli Immobili di edilizia popolare di edilizia sociale
A questo indirizzo potrete consultare il comunicato relativo al consiglio dei Ministri n. 22 del 28 agosto 2013 “Consiglio dei Ministri n. 22“
Queste le novità per come si prospettano, migliori analisi e chiarimenti potranno essere fatti analizzando il testo definitivo del decreto.
Nel frattempo, visti i continui interventi del legislatore nell’abito della fiscalità immobiliare ribadiamo il nostro consiglio ( leggi al riguardo questo articolo Cliccando QUI) di sfruttare le norme esistenti al momento rivolgendosi al Nostro Studio per ottenere una consulenza che consenta un consistente risparmio di tutte queste imposte (IMU, seconda casa, Irpef e cedolare secca) oggi che ciò è possibile!!
Prendendo contatti con lo studio saranno spiegate tutte le possibilità di avere una consulenza (tra le quali una consulenza di persona o in videoconferenza, una consulenza scritta che analizzi il singolo caso concreto, una relazione scritta con le varie soluzioni in astratto) ed i relativi costi, periodicamente teniamo anche delle conferenze in cui si spiegano le varie soluzioni possibili a proprietari immobiliari potenzialmente interessati.
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Sarete ricontattati e vi indicheremo, quantificandolo nel dettaglio, il possibile risparmio fiscale (lo studio non effettua consulenze se non vi è concreta possibilità di ottenere benefici per il proprietario), i tempi e costi del vostro sfratto (offriamo anche la possibilità di sfrattare gratuitamente ai clienti che si affideranno allo studio per la stesura del nuovo contratto e la ricollocazione dell’immobile liberato) o la risposta a qualunque altra questione avrete posto.
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(1) L’articolo aggiornato con le effettive novità dopo l’approvazione del DL 31-8-2013 n. 102 lo trovate a questo link “commento al Dl 102/2013”
(2) tale provvedimento inizialmente previsto nell’art. 6 della bozza di decreto legge è stato all’ultimo minuto eliminato dal testo del DL 31-8-2013 n. 102 per cui la disciplina rimane quella precedente che può essere approfondita a questo link “Seconda casa non locata l’Imu esclude l’Irpef“
(3) anche tale provvedimento inizialmente previsto nell’art. 5 della bozza di decreto legge è stato all’ultimo minuto eliminato dal testo del DL 31-8-2013 n. 102 per cui la disciplina rimane (almeno fino a che non si troveranno le coperture come promesso dallo stesso Ministro dell’Economia) quella dell’indeducibilità per imprese e professionisti.
