Oggi pubblichiamo un nuovo interessantissimo contributo del Notaio Camardella (con sede in Brescia, riferimento del nostro Studio per il Nord Italia) sul tema dell’Affitto con riscatto (o Rent to Buy) con un primo commento sul recentissimo art. 23 D.L. 133/2014 , che lo ha regolamentato e tipizzato.
La norma introdotta in questi giorni con il decreto legge 133/2014 cd “Sblocca Italia”, regolamenta alcuni aspetti giuridici dei contratti definiti di “Affitto con riscatto” o “Rent to buy”, vale a dire quei contratti con i quali il proprietario di un immobile concede il godimento del bene in cambio di un canone periodico, con facoltà/obbligo da parte del conduttore di procedere all’acquisto del medesimo bene ad una certa data e dietro versamento di un corrispettivo predeterminato, al quale però andrà detratta una parte dei canoni già versati.
Elemento caratterizzante la nuova disciplina è la trascrivibilità del contratto. Tale risultato veniva già in precedenza assicurato mediante l’utilizzo dello schema del contratto preliminare di vendita, ma con la norma in esame viene introdotto un elemento fortemente innovativo; come sappiamo la trascrizione dei contratti preliminari ha efficacia triennale, ed invece la trascrizione del “rent to buy” viene estesa per tutta la durata contrattuale (con un massimo di 10 anni).
Altro elemento di novità è il richiamo alle norme sull’usufrutto per disciplinare la fase di “godimento” dell’immobile. Tale estensione normativa potrebbe far pensare ad una possibile inversione del carico IMU; tuttavia, il legislatore non si è spinto fino a tal punto e pertanto tale conclusione appare allo stato dei fatti azzardata!
Il legislatore ha inoltre esteso le tutele già previste in tema di contratto preliminare ed in particolare la deroga alla facoltà del curatore fallimentare di sospendere l’esecuzione del contratto preliminare, qualora l’immobile sia destinato a costituire la prima casa dell’acquirente o di un suo parente entro il terzo grado.
Infine, è stata estesa al “rent to buy” la norma contenuta nella legge 122/2005 in tema di acquisto di immobile di nuova realizzazione da impresa di costruzione, in base alla quale l’impresa cedente deve liberare l’immobile dall’ipoteca prima di effettuare la vendita del bene. Con il Decreto “Sblocca Italia” il legislatore si spinge molto oltre: invero è previsto che la cancellazione dell’ipoteca debba procedere la sottoscrizione del contratto di “rent to buy”. Tale scelta legislativa è tuttavia opinabile se si considera che alla stipula del contratto l’impresa potrebbe non avere la liquidità necessaria per cancellare l’ipoteca; il più delle volte infatti la provvista richiesta giunge dal pagamento del prezzo di vendita. Quanto qui evidenziato ci porta a concludere che difficilmente lo strumento del “rent to buy” potrà risolvere i grossi problemi in cui si trovano oggi le società immobiliari, mentre potrà essere maggiormente utilizzato nelle vendite tra privati. Tuttavia, anche in questo caso non si può non notare come il legislatore ha taciuto del tutto su questioni di tipo tributario e fiscale; restano quindi immutate le problematiche già evidenziate nell’articolo “Affitto con Riscatto: costi, tempi e soluzioni alternative per il risparmio fiscale“
Giancarlo Camardella
(Notaio in Brescia e Manerbio titolare dell’omonimo Studio Notarile)
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