Sfratto nel contratto non registrato, ottenerlo e risparmiare le tasse
Lo sfratto e il contratto non registrato dopo le modifiche introdotte dall’art. 3 del d.lgs. n. 23 del 14 .3. 2011:
vediamo come ottenere lo sfratto per morosità del conduttore che registra all’agenzia delle entrate il contratto e si autoriduce in tal modo il canone al triplo della rendita catastale.
Ottenere lo sfratto dopo l’ultima riforma, presunta antievasione, sta diventando una questione dirompente, sia per la nota abitudine di molti locatori di non registrare il contratto, che soprattutto per la altrettanto nota abitudine (forse legata ad una scarsa attenzione del passato al fenomeno dell’evasione) degli stessi di non prendere le opportune precauzioni tecnico-legali al momento di concludere questi contratti, rimanendo così spesso in balia di inquilini spesso pronti ad approfittare di ogni ingenuità, e di ogni nuova norma puntualmente tesa a favorire quella che è da sempre considerata la parte debole del rapporto contrattuale (ma che spesso non lo è).
Cosa può dunque fare, per ottenere lo sfratto, un proprietario che senza prendere i giusti accorgimenti abbia omesso di registrare un contratto, o ne abbia registrato uno di importo inferiore, di fronte al proprio inquilino che si autodenunci all’agenzia delle Entrate e inizi a pagare il triplo della rendita catastale?
Dalla diffusione che sta assumendo il fenomeno dovremmo trarre la conclusione che il proprietario possa fare ben poco per ottenere lo sfratto e debba subire supinamente, nell’interesse superiore della lotta all’evasione, il comportamento dell’altro soggetto del contratto che pur essendo come lui obbligato a registrare il contratto al momento della conclusione, non lo ha fatto (presumibilmente in virtù del fatto che come spesso avviene ne ha tratto anch’egli un indebito vantaggio che solitamente si materializza in uno sconto sul canone di locazione), e per questo viene poi in un secondo momento premiato attraverso un contratto 4+4 nuovo di zecca ed a condizioni vantaggiosissime senza poter subire in alcun modo lo sfratto!!
Ma non è così, e solo una campagna mediatica disinformativa e la scarsa conoscenza della materia di tanti (anche tra le associazioni che dovrebbero tutelare questa o quella categoria), sta in realtà portando molti conduttori a tenere comportamenti contrattuali che si stanno rivelando, e sempre più si riveleranno solo un danno per se stessi (che alla fine subiranno lo sfratto) e per l’intero settore, già bistrattato ed in crisi, del mercato immobiliare.
Vediamo dunque in concreto, in attesa che, quanto prima, giungano le inesorabili pronunzie (sul cui esito chi scrive, conoscendo approfonditamente la materia e la sua storia nel nostro paese, non ha alcun dubbio) delle Corti di Cassazione e Costituzionale, come si stanno regolando i Giudici di Merito dei principali Tribunali Italiani, e come deve dunque regolarsi un proprietario (per la posizione dell’inquilino su cosa possa fare per ridurre lecitamente il proprio canone, senza incorrere nel concreto rischio sfratto e senza necessariamente entrare in conflitto col proprietario, arrecandogli un danno si legga “Cerco casa in affitto: l’appartamento dei sogni spendendo meno”).
Partiamo dal Tribunale di Roma la cui VI sez. in persona del Giudice Monaco con la sentenza 13492 del 30 ottobre 2012, ha espresso un principio che, rimane in linea con tutte le pronunzie giurisprudenziali del passato che hanno sempre impedito che le esigenze del legislatore tributario, inficiassero il principio, costituzionalmente garantito, dell’autonomia negoziale tra privati, il Giudice ha infatti stabilito che la registrazione, anche se tardiva, del contratto di locazione ha efficacia sanante ex tunc, e ha punito con la risoluzione per inadempimento del contratto il conduttore che ritenendo di poter applicare la disciplina dell’art. 3 non aveva pagato i canoni di locazione; il giudice in questo caso trova appiglio, per giungere alla sola e indiscutibile conclusione dell’inadempimento, in quella parte della norma che stabilisce che la sanzione della modifica contrattuale con conseguente pagamento del triplo della rendita catastale avviene solo “a seguito ed a causa della registrazione tardiva ed a decorrere da questa“, con questo stratagemma l’inquilino viene dichiarato inadempiente, condannato a pagare i canoni pregressi per intero, e a rilasciare l’immobile, e non inganni il contentino che il giudice lascia al conduttore che voleva approfittare della norma, di stabilire che fino al momento dell’effettivo rilascio (pochi mesi) il canone sarà quello ridotto al triplo della rendita, in realtà verrebbe da osservare che questo contentino il Giudice lo abbia voluto dare più che al conduttore, allo stesso legislatore che ancora una volta (l’ennesima direi) ha provato a sovvertire i principi costituzionali e le decisioni delle due massime Corti dello Stato nell’interesse del Dio Tributo, l’unico cui ormai si ispira ogni decisione dei nostri Governi!!
Vediamo ancora il Tribunale di Roma, nella persona del Presidente della VI sez. il Dott. Norelli cosa ha deciso in data 8.11.2012 con la sent. 22054.
Si tratta in questo caso di un contratto verbale non registrato affatto, il Presidente della Sezione ha stabilito in maniera inequivocabile, che il contratto è nullo per mancanza della forma scritta richiesta ad substantiam, e pertanto, in forza del principio, quod nullum est, nullum producit effectum, un contratto nullo non può essere sostituito da uno valido con data e canone diversi, pertanto inapplicabile ancora una volta la folle disciplina legislativa dell’art 3 dlgs 23/2011 si arriva addirittura all’occupazione abusiva con conseguente ordine di rilascio!!!
Visto come si regolano a Roma, vediamo qualche altro Tribunale:
A Palermo, in altra procedura di sfratto, la Dott. Ssa Sciortino in data 21.12.12 è giunta in sostanza alle medesime conclusioni dei colleghi, attraverso un altro stratagemma e riaffermando un altro principio, quello che la disciplina sanzionatoria (proprio in quanto tale) non si può applicare ai contratti conclusi prima del marzo 2011 (data di entrata in vigore della legge) e cio’ “in conformità a quanto previsto dall’art. 11 delle disposizioni delle preleggi del codice civile“, tutto ciò si noti in barba alla disposizione legislativa che testualmente reciterebbe “La disciplina di cui ai commi 8 e 9 non si applica ove la registrazione sia effettuata entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto.” Ma quanto a quest’ultima disposizione sottolineerei che il Giudice Sortino potrebbe aver aderito alla tesi già ampiamente sostenuta dal sottoscritto, in diversi relazioni e convegni, che in effetti i 60 gg per regolarizzare i vecchi contratti vanno considerati applicabili alle sanzioni tributarie (che in tal modo si potevano evitare), ma pensare di applicare una riforma di questa portata (civilistica in quanto prevede un canone obbligatorio ex lege) ai contratti precedenti alla norma senza una “espressa” disposizione in tal senso sarebbe una bella violazione del principio di irretroattività della legge!!
Chi per una strada, chi per l’altra, i giudici stanno tutti giungendo alla medesima conclusione, che già è scritto sarà quella scelta dalla Suprema Cassazione, si tratta solo di trovare il giusto punto di appiglio tecnico-giuridico, ed in questo sta al legale del proprietario essere capace di offrire le necessarie sponde al Giudicante.
Ma vediamo per concludere la nostra rassegna come si sono regolati altri due importanti Tribunali, Firenze e Napoli.
A Firenze con ordinanza del 15.1.13 il Giudice Florio ha addirittura pronunciato ordinanza di rimessione degli atti alla Corte Costituzionale
dichiarando rilevante e non manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 3 comma 8 lett. c) del decreto legislativo 14 marzo 2011 n. 23 attuativo della legge-delega 5 maggio 2009 n. 42 nella parte in cui prevede che “Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: … c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti “ per violazione dell’art. 76 Cost!!
Insomma non manca molto a che la normativa venga definitivamente smantellata dalla Corte delle Leggi (si vedano al riguardo anche le recenti ordinanze di rimessione alla Corte Costituzionale del Tribunale di Genova ( Corte Costituzionale Ordinanza Tribunale di Genova ) e del Tribunale di Roma (Corte Costituzionale Ordinanza Tribunale di Roma) che hanno dichiarato rilevanti e non manifestamente infondate le questioni di legittimità costituzionale dell’art. 3, commi 8 e 9, del decreto 23/2011) (la Corte ha definitivamente dichiarata illegittima la norma in esame il 14 marzo 2014 con la sentenza n. 50, si legga al riguardo il nostro articolo “Affitto in nero, tutto come previsto: La Corte Costituzionale dichiara illegittimo il dlgs 23/2011“)
Quanto al Tribunale di Napoli, se vogliamo è andato anche oltre, infatti la IX sez. in persona del Giudice Corso, sul presupposto della inapplicabilità della disciplina sanzionatoria ai contratti conclusi prima della entrata in vigore della legge (lo stesso che abbiamo visto giustificare la pronuncia del Tribunale di Palermo) è arrivata addirittura a convalidare lo sfratto per morosità dell’inquilino che aveva denunciato la mancata registrazione, sul presupposto di un contratto registrato dal proprietario diversi mesi dopo!!
Cosa consigliare dunque ai proprietari che si vedono improvvisamente autoridurre il canone dal proprio inquilino, in maniera autonoma o al più appoggiati da una di queste associazioni di categoria?
Innanzitutto di non ritenersi battuti, perchè non lo si è, ne in partenza ne tantomeno all’arrivo (alle supreme Corti), di tenere a mente che chi si autoriduce il canone si fa un clamoroso autogoal, infatti al più i Giudici potrebbero accettare che a verificare le condizioni di applicabilità della disciplina sanzionatoria siano essi stessi con una pronuncia giudiziale, e mai lo stesso inquilino appoggiato dall’Agenzie delle Entrate. E quindi val decisamente la pena di agire celermente, rivolgendosi ad un professionista competente della materia, per recuperare quanto prima l’immobile e ridurre al minimo i danni di quest’assurda disciplina!!!
Per approfondire l’argomento, le conseguenze della sentenza e le vie possibili per i proprietari che devono liberare gli immobili dopo la sentenza 50/2014 della Corte Costituzionale che ha dichiarato l’illegittimità dell’art. 3 si legga “Affitto in nero, lo sfratto per morosità e gli altri rimedi a seguito dell’incostituzionalità del dlgs 23/2011″
AGGIORNAMENTO AL 9 GIUGNO 2014
Il legislatore è reintervenuto come avevamo previsto con l’art. 5 comma 1 ter della l 80/2014, che ha fatto salvi fino al 31.12.15 gli effetti e i rapporti sorti dai contratti nati ex art. 3, noi in data odierna nonostante tale disposizione entrata in vigore lo scorso 28 maggio abbiamo ottenuto il primo sfratto di questo tipo, per saperne di più su come ottenerne e sull’interpretazione da dare a tale ultima norma si legga Affitto in nero come ottenere lo sfratto dopo l’art 5 comma 1 ter del Piano Casa
Per conoscere l’altissima percentuale di contratti ancor oggi non registrati (ad alto rischio solo se non redatti con le cautele di un professionista del settore) clicca Qui
A questo punto (specialmente se vuoi ottenere lo sfratto e liberare il tuo immobile e dovrai poi ricollocarlo) vale la pena di ricordare che il contratto di locazione non è l’unica soluzione per chi vuol tenere a reddito il proprio immobile, anzi il cd contratto di affitto è la soluzione peggiore sia per la sua scarsa flessibilità, che soprattutto per le tasse (IMU e IRPEF) che locatore e conduttore (in minima parte) sono costretti a pagare!! In particolare per ottenere un risparmio fiscale, il contratto non registrato è insieme all’ormai abusato contratto di comodato la peggiore soluzione possibile, quella che ha il più alto rischio di contenzioso con l’inquilino (anche per l’assurda campagna pubblicitaria che è in atto per spingere gli inquilini a denunciare il proprietario), e di accertamenti dell’Agenzia delle Entrate!! Scegliere il miglior contratto possibile, e soprattutto redigerlo con tutte le giuste cautele ed accorgimenti, è l’unico modo per garantirsi allo stesso tempo, sia un cospicuo risparmio fiscale che l’azzeramento dei rischi di futuri contenziosi, accertamenti fiscali e persino morosità!!!
Se vuoi saperne di più sul risparmio di IMU ed IRPEF sui tuoi immobili leggi l’interessante articolo cliccando questo link “Risparmiare le tasse sui tuoi immobili in affitto“
se vuoi sapere quando e quanto ti conviene la cedolare secca rispetto all’Irpef e quando e quanto meno rispetto ai contratti Atipici (per sapere cosa sono i contratti Atipici leggi (“Cosa sono i contratti Atipici o Innominati”) leggi
“Cedolare Secca quando conviene e quando No“
Se invece vuoi approfondire l’argomento del contratto non registrato leggi “Affitto in nero gli errori più comuni e la tutela del Proprietario”
Se vuoi maggiori informazioni, o avere una consulenza in studio o scritta contattaci!!
Oltre che consulenze in studio offriamo la possibilità, per i non residenti in Regione, di consulenze in videoconferenza, di consulenze scritte per il singolo caso con indicazione delle possibili soluzioni, o infine una (economicissima) relazione scritta con le varie soluzioni possibili in astratto per chi volesse farsi un’idea preventiva delle possibili soluzioni contrattuali adottabili.
Per l’assistenza e la stipula di contratti siamo domiciliati anche a Milano, Roma e Brescia
La sede principale dello Studio Legale è in Napoli alla Via Guantai Nuovi 16
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E’ possibile chiedere un Preventivo Gratuito, inviando una E-Mail all’indirizzo studioassociatoborselli@gmail.com. Se è per una consulenza contrattuale relativa al risparmio fiscale la mail avente ad oggetto “richiesta preventivo” è preferibile contenga, gli estremi del proprietario (specificare se persona fisica o società), quelli dell’immobile (rendita e categoria catastale), il tipo di destinazione che si adatta all’immobile (abitativa, studio o negozio), lo stato attuale dell’immobile (libero o locato) e una succinta descrizione della questione.
Sarete ricontattati con una e-mail che vi indicherà, quantificandolo nel dettaglio, il possibile risparmio fiscale o i tempi e costi del vostro sfratto (offriamo anche la possibilità di sfrattare gratuitamente ai clienti che si affideranno allo studio per la stesura del nuovo contratto e la ricollocazione dell’immobile liberato).
Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
